ELL
U kunne ikke pristalsregulere lejen på baggrund af aftaleregulering, som tidligere ejere ikke havde rejst krav om
Sagen omhandlede en såkaldt forpagtningsaftale fra 1987 mellem U og L omkring fast årlig regulering pr. den 1. november af forpagtningsafgiften med udgangspunkt i det til enhver tid gældende reguleringspristal. I november 2016 overtog L erhvervslejemålet og indtrådte dermed i forpagtningsaftalen fra 1987 og overtog dermed rettigheder og forpligtigelser jf. aftalen fra 1987. U købte ejendommen i juli 2019. I september 2019 varslede U lejeforhøjelse på baggrund af den aftalte reguleringsklausul, som tidligere ejere ikke havde rejst krav om i perioden fra 1987 frem til 2019. Herved varslede U lejen op til det niveau, som lejen ville have været på, såfremt startlejen fra 1987 havde været pristalsreguleret i hele lejeperioden.
L bestred lejeforhøjelsen og gjorde gældende, at U alene kunne varsle lejeforhøjelse med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.
Højesteret skulle tage stilling til, om den varslede lejeforhøjelse af forpagtningsafgiften var berettigede.
Højesteret lagde i deres afgørelse til grund, at tidligere ejer af ejendommen havde haft forståelsen af, at pristalsregulering skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Højesteret henviste til et brev fra tidligere U til tidligere L af den 13. oktober 2008, hvor det udtrykkeligt fremgik, at reguleringsmetoden var med udgangspunkt i den til enhver til gældende forpagtningsafgift. Højesteret udtalte, at tillægget fra 2017 ikke viste holdepunkt for andet eller ændringer.
Note: Højesteret ændrede dermed landsrettens afgørelse – men stadfæstede byrettens, som fandt, at U var afskåret fra at varsle tidligere reguleringer.
(Byretten og landsrettens afgørelser er refereret i GD 2022/08).
Højesterets dom af 24. november 2022
Sag BS-17078-2022-HJR
Tidligere instans:
Vestre Landsrets dom af 1. juni 2021
HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 24 november 2022
Sag BS 17078 2022 HJR 2 afdeling A
advokat Christian Lund Agerbæk mod B advokat Mogens Olesen
I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Aalborg den 24 september 2020 BS 56957 2019 ALB og af Vestre Landsrets 4 afdeling den 1 juni 2021 BS 38671 2020 VLR
I pådømmelsen har deltaget fem dommere Poul Dahl Jensen Lars Hjortnæs Kurt Rasmussen Kristian Korfits Nielsen og Rikke Foersom
Sagen er behandlet skriftligt jf retsplejelovens 387
Påstande
Appellanten A har påstået stadfæstelse af boligrettens dom med den ændring at indstævnte B skal tilbagebetale 130.288,50 kr med nærmere angivet procesrente
B har påstået stadfæstelse af landsrettens dom og frifindelse for påstanden om tilbagebetaling af yderligere beløb subsidiært at forpagtningsafgiften for perioden fra den 1 november 2020 til den 31 oktober 2021 fastsættes til 242.785,30 kr og for perioden fra den 1 november 2021 til den 31 oktober 2022 til 245.570,60 kr 2
Supplerende sagsfremstilling
Forpagtningskontrakten af 28 januar 1987 vedrørende restaurant R i Aalborg blev indgået mellem X A S som bortforpagter og C og D som forpagtere Af kontraktens pkt 4 fremgår bl a Den årlige forpagtningsafgift skal udgøre 120.000,00 kr skriver ethundredetotitusinde kroner. Forpagtningsafgiften betales månedsvis hver den 1 ste med kr 10.000,00 første gang den 1 11 1986 Den aftalte forpagtningsafgift reguleres hvert år pr 1 11 efter det til enhver tid gældende reguleringspristal således som dette opgøres samme år pr 1 juli således at regulering finder sted første gang pr 1 11 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr 1 juli 1985 på 150,3. Med virkning fra den 15 september 1990 overdrog C og D forpagtningskontrakten til E og F Efter at F var udtrådt af forpagtningskontrakten overdrog E med overtagelse den 15 marts 2003 restaurant R til G Af købekontrakten underskrevet den 6 januar 2003 fremgår bl a Lokaler Den af overdragelsen omfattede virksomhed drives på forpagtningsbasis med Y A S som bortforpagter og køber som ny forpagter idet nærværende købsaftale i det hele er betinget af at køber kan godkendes som ny forpagter af Restaurant R Køber er gjort bekendt med forpagtningskontraktens vilkår og at forpagtningsafgiften p t pr måned udgør kr 14.082,50 hvortil kommer fællesudgifter med p t kr 1.518,50 pr måned og a conto varme p t kr 900 pr måned.
Sælger har oplyst at bortforpagter i f m nærværende kontrakt har lovet at nedsætte forpagtningsafgiften til kr 13.082,50 pr måned hvortil kommer fællesudgifter p t kr 1.518,08 pr måned og a conto varme p t kr 900 pr måned Y A S der som det fremgår af den nævnte købekontrakt var indtrådt som bortforpagter efter X A S regulerede forpagtningsafgiften over for G med virkning fra den 1 november 2008.
Af brev af 13 oktober 2008 fra Y A S fremgår Regulering af forpagtningsafgift 3 for X vej 9000 Aalborg. Ifølge forpagtningskontrakten pristalsreguleres forpagtningsafgiften en gang årligt med den procentvise stigning i reguleringspristallet. Stigningen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Forpagtningsafgiften forhøjes dog altid minimum Forhøjelsen træder i kraft den 01 11 2008 Gammelt pristal 115,1 A Nyt pristal 120,2 B. Nugældende forpagtningsafgift kr 172.419,36 årlig. Ny forpagtningsafgift 172.419,36 x B A eller minimum forhøjelse kr 180.059,14 årlig Forhøjelse kr 7.639,78 årlig.
A købte restaurant R af G ved købekontrakt af 15 februar 2017 Af Tillæg til forpagtningskontrakt underskrevet af Y A S på et udateret tidspunkt og af A og G den 15 februar 2017 fremgår bl a Tillæg til forpagtningskontrakt mellem X A S nu Y A S og C og D dateret den 28 januar 1987.
Pr 15 november 2016 indtræder A i forpagtningsaftale vedrørende ovennævnte restaurant R på de i kontrakten nævnte vilkår dog med følgende undtagelser 1 Den i punkt 5 afsnit 5 8 nævnte særlige vedligeholdelseskonto er aldrig oprettet og der indbetales ikke til den som et tillæg til den månedlige forpagtningsafgift Afsnit 5 til 8 udgår således 2 Forpagter betaler et kontant depositum på kr 100.000 på bortforpagters konto til sikkerhed for opfyldelsen af samtlige bestemmelser i forpagtningskontrakten jf forpagtningsaftalens punkt 4 afsnit 2. Indbetalt depositum af tidligere forpagter udbetales direkte til tidligere forpagter fra Y A S når Y A S har modtaget det fulde depositum fra indtrædende forpagter 4 3 Bortforpagter er enig i at vedhæftede inventarliste er det inventar der findes i forbindelse med A eller ordres forpagtning af restaurant R B overtog ejendommen og bortforpagtningen af restaurant R den 1 juli 2019.
Den 6 september 2019 varslede B en forhøjelse af den årlige forpagtningsafgift. Af varslingsskrivelsen fremgår bl a I henhold til din forpagtningskontrakt skal den årlige forpagtningsafgift reguleres pr 1.11.2019. Forpagtningsafgiften skal reguleres i forhold til stigningen i nettoprisindekset således som dette opgøres samme år pr 1 juli. Da jeg imidlertid i forbindelse med min overtagelse af ejerlejligheden gennemgår forpagtningskontrakt samt tillæg til denne har jeg kunnet konstatere at forpagtningsafgiften er forkert beregnet og ikke reguleret i henhold til underskrevne kontraktforhold Udgangspunktet for senere beregninger er iht kontrakt 1 juli 1985 svarende til 51,7 i eksisterende nutidigt indeks Pr 1 juli 2019 er indekset steget til 104,1 Dette medfører at din årlige forpagtningsafgift fra 1.11.2019 kan beregnes til at skulle være med udgangspunkt i startforpagtningsafgiften på kr 120.000 i 1987 således 120.000 x 104,1 51,7 kr 241.624 årligt Dette beløb vil fremtidigt være udgangspunkt for næste års beregning Den hidtidige betalte forpagtningsafgift udgør årligt Den fremtidige forpagtningsafgift vil udgøre Årlig stigning vil således blive Hvilket svarer til en månedlig stigning på kr kr kr kr 188.598,36 241.624,00 53.025,64 4.418,80 Fra d 1.11.2019 vil den månedlige rene forpagtningsafgift således fremover andrage kr 20.135,33 5. Jeg er naturligvis godt klar over at der er tale om en meget væsentlig ændring og stigning men dette er jo kun en engangsforeteelse. Nettoprisindekset i disse år ligger ellers forholdsvist fladt Anbringender A har anført navnlig at han indtrådte i den originale forpagtningsaftale med de tillæg og ændringer der var sket igennem de ca 30 år som forpagtningen havde løbet. Tillægget af 15 februar 2017 hvoraf det fremgår at han indtræder i forpagtningsaftalen på de i kontrakten nævnte vilkår kan ikke føre til at aftaler og tilkendegivelser i perioden fra 1987 til 2017 er uden betydning. Han var bekendt med de tidligere aftaler og tilkendegivelser og disse var en del af baggrunden for hans beslutning om at overtage forpagtningen Regulering af forpagtningsafgiften skal ske på baggrund af parternes aftale Den seneste aftale der findes i sagen er reguleringen af 13 oktober 2008 hvoraf det fremgår at reguleringen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.
Reguleringsaftalen af 13 oktober 2008 er udtryk for den metode som både forpagter og tidligere bortforpagter anså som den aftalte og gældende reguleringsmetode. Forpagtningsafgiften udgjorde ifølge købekontrakten fra 2003 168.990 kr årligt pr 15 marts 2003. Det fremgår således at forpagtningsafgiften ikke hidtil har været reguleret i henhold til reguleringsbestemmelsen i den originale forpagtningsaftales pkt 4. Det fremgår ligeledes at bortforpagter havde givet tilsagn om en nedsættelse af forpagtningsafgiften til 156.990 kr årligt.
Højesteret har i dommen i UfR 2001.399 anført at det afgørende for håndhævelsen uanset hvad en juridisk korrekt forståelse af en kontrakt måtte være er hvorledes parterne hidtil har forstået kontraktens indhold og hvorledes der er administreret. I denne sag har aftaleparterne frem til Bs overtagelse af bortforpagtningen i 2019 forstået reguleringsbestemmelsen sådan at regulering skulle ske ud fra den til enhver tid gældende forpagtningsafgift og aftaleparterne har administreret i overensstemmelse med denne forståelse de gange der har været foretaget reguleringer. Den aftalte forpagtningsafgift der kan reguleres kan herefter højst være 188.598,36 kr årligt svarende til den forpagtningsafgift som han betalte fra sin overtagelse i 2016 og frem til Bs varsling pr 1 november 2019.
B indtrådte ved sin overtagelse i tidligere bortforpagteres retsstilling Eventuelle rettigheder til at forhøje forpagtningsafgiften som varslet er fortabt ved passivitet idet tidligere bortforpagtere gennem mere end 30 år har undladt at foretage forhøjelser i henhold til den originale forpagtningsaftale Han har været i god tro i forhold til reguleringen af forpagtningsafgiften. Indretningshensyn taler også for at forpagtningsafgiften alene kan reguleres på baggrund af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. B har anført navnlig at A ved tillæg af 15 februar 2017 accepterede at indtræde i den oprindelige forpagtningskontrakt fra 1987 på de i kontrakten nævnte vilkår Hun har derfor ret til at foretage regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningskontraktens pkt 4 A indtrådte i den oprindelige forpagtningsaftale efter forhandlinger med bortforpagter og efter at have modtaget advokatbistand. Det kontraktlige forhold der opstod med tillægget af 15 februar 2017 er videreoverdraget til hende. Der er ikke i tillægget af 15 februar 2017 noget holdepunkt for at forpagtningsafgiften skal reguleres efter andre metoder end hvad der fremgår af den oprindelige forpagtningskontrakt A har ikke dokumenteret at tillægget skal opfattes på en anden måde Da hun købte ejendommen blev det oplyst at den årlige forpagtningsindtægt udgjorde 188.598 kr pr 25 marts 2019 Hun modtog ikke oplysninger om tidligere regulering af forpagtningsafgiften Der er ikke ved reguleringsskrivelsen af 13 oktober 2008 indgået en reguleringsaftale der afviger fra forpagtningsaftalen. Hvis det var tilfældet burde A der var repræsenteret ved advokat have sikret sig at dette blev tilføjet forpagtningsaftalen. I stedet tiltrådte han forpagtnings aftalen uden at tage relevante forbehold vedrørende regulering af forpagtningsafgiften. Det er fast antaget inden for lejeretten at udlejer ikke mister retten til at indhente forsømte kontrakthjemlede reguleringer når regulering sker med virkning for fremtiden. Lejeretten må antages at være mere restriktiv over for ejendommens ejer end det er tiltænkt inden for aftaleretten. Der er ikke belæg for at ændre den reguleringsmekanisme der er aftalt i forpagtningskontrakten. En eventuel dom der giver A medhold kan derfor alene have virkning for den varslede periode fra den 1 november 2019 til den 31 oktober 2020
Højesterets begrundelse og resultat
Sagens baggrund og problemstilling
A overtog pr 15 november 2016 forpagtningen af restaurant R i Aalborg. Vilkårene for forpagtningsforholdet fremgår af en aftale af 15 februar 2017 med den daværende ejer af ejendommen Y A S. B overtog ejendommen den 1 juli 2019 og blev samtidig ny bortforpagter af restaurant R. Den 6 september 2019 varslede hun en forhøjelse af den årlige forpagtningsafgift fra 188.598,36 kr til 241.624 kr med virkning fra den 1 november 2019.
Sagen angår om den varslede forhøjelse af forpagtningsafgiften var berettiget. Regulering af forpagtningsafgiften Aftalen af 15 februar 2017 mellem Y A S og A var et tillæg til forpagtningskontrakt indgået den 28 januar 1987 mellem X A S og C og D. Af aftalen fremgår at A indtrådte i forpagtningsaftalen vedrørende restaurant R på de i kontrakten nævnte vilkår.
Det følger af ordlyden af pkt 4 i forpagtningskontrakten fra 1987 at den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr årligt reguleres hvert år pr 1 november således at regulering finder sted første gang pr 1 november 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr 1 juli 1985. Det fremgår ikke af oplysningerne i sagen hvordan reguleringsbestemmelsen i kontraktens pkt 4 er blevet administreret i perioden fra 1987 til 2003, men det fremgår af købekontrakten af 6 januar 2003 hvor restaurant R blev overdraget fra E til G at forpagtningsafgiften på dette tidspunkt udgjorde 14.082,50 kr pr måned svarende til 168.990 kr årligt. I købekontrakten fra 2003 er det endvidere anført at Y A S der havde overtaget ejendommen havde givet tilsagn om nedsættelse af den månedlige forpagtningsafgift til 13.082,50 kr svarende til 156.990 kr årligt. Ved brev af 13 oktober 2008 foretog Y A S en pristalsregulering af forpagtningsafgiften med virkning fra den 1 november 2008. Det fremgår af brevet at stigningen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift og at forpagtningsafgiften på tidspunktet udgjorde 172.419,36 kr årligt. Efter forhøjelsen ville den nye forpagtningsafgift udgøre 180.059,14 kr årligt. Den årlige forpagtningsafgift udgjorde 188.598,36 kr da A indtrådte som forpagter af restauranten i 2016. Efter de foreliggende oplysninger kan det ikke lægges til grund at der i kontraktperioden er sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med ordlyden af forpagtningskontraktens pkt 4. Det må derimod lægges til 8 grund at Y A S i hvert fald fra 2003 havde den forståelse at pristalsregulering skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Denne forståelse af reguleringsmåden fremgik udtrykkeligt af brevet af 13 oktober 2008 og reguleringen af forpagtningsafgiften skete i overensstemmelse hermed.
Højesteret finder på den anførte baggrund at aftalegrundlaget før A indtrådte i forpagtningskontrakten i 2016 var blevet fastlagt sådan at den årlige pristalsregulering, som er hjemlet i den oprindelige kontrakt fra 1987 skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.
Der er efter Højesterets opfattelse ikke grundlag for at forstå tillægget af 15 februar 2017 sådan at ordningen herved blev ændret til at pristalsreguleringen skulle ske med udgangspunkt i den oprindeligt fastsatte forpagtningsafgift på 120.000 kr Y A S regulerede da heller ikke forpagtningsafgiften på denne måde i 2017 og 2018 men regulerede den slet ikke så forpagtningsafgiften fortsat udgjorde 188.598,36 kr da B i 2019 overtog ejendommen og indtrådte i forpagtningsaftalen mellem Y A S og A.
Sammenfattende finder Højesteret at B med hensyn til reguleringsordningen var indtrådt i Y A S retsstilling og at hun derfor ikke er berettiget til at foretage pristalsregulering som varslet med udgangspunkt i den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr årligt i 1987.
Højesteret stadfæster herefter boligrettens dom med den ændring at det beløb som B skal tilbagebetale forhøjes til 130.288,50 kr med procesrente.
Sagsomkostninger
I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal B betale i alt 86.000 kr til A. Heraf er 70.000 kr til dækning af advokatudgift og 16.000 kr er til dækning af retsafgift for Højesteret
Thi kendes for ret
Boligrettens dom stadfæstes med den ændring at B skal tilbagebetale 130.288,50 kr med procesrente af 4.342,95 kr fra den 1 november 2019 4.342,95 kr fra den 1 december 2019 4.342,95 kr fra den 1 januar 2020 4.342,95 kr fra den 1 februar 2020 4.342,95 kr fra den 1 marts 2020 4.342,95 kr fra den 1 april 2020 4.342,95 kr fra den 1 maj 2020 4.342,95 kr fra den 1 juni 2020 4.342,95 kr fra den 1 juli 2020 9 4.342,95 kr fra den 1 august 2020 4.342,95 kr fra den 1 september 2020 4.342,95 kr fra den 1 oktober 2020 4.342,95 kr fra den 1 november 2020 4.342,95 kr fra den 1 december 2020 4.342,95 kr fra den 1 januar 2021 4.342,95 kr fra den 1 februar 2021 4.342,95 kr fra den 1 marts 2021 4.342,95 kr fra den 1 april 2021 4.342,95 kr fra den 1 maj 2021 4.342,95 kr fra den 1 juni 2021 4.342,95 kr fra den 1 juli 2021 4.342,95 kr fra den 1 august 2021 4.342,95 kr fra den 1 september 2021 4.342,95 kr fra den 1 oktober 2021 4.342,95 kr fra den 1 november 2021 4.342,95 kr fra den 1 december 2021 4.342,95 kr fra den 1 januar 2022 4.342,95 kr fra den 1 februar 2022 4.342,95 kr fra den 1 marts 2022 4.342,95 kr fra den 1 april 2022
I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal B betale 86.000 kr til A De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens 8
LFR