LL § 29 og § 30
Gyldighedskrav ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse
Afgørelse truffet af huslejenævnet i Aarhus blev anket til boligretten vedrørende varslingsreglerne af omkostningsbestemte lejeforhøjelse. B (beboerrepræsentationen) gjorde gældende, at varslingen var ugyldig og ikke opfyldte kravene i loven, bl.a. påpegede B, at de individuelle forbedringsforhøjelser samt husleje fastsat efter det lejedes værdi ikke var medtaget eller oplyst i det omkostningsbestemte budget.
Boligretten ændrede huslejenævnets afgørelse og godkendte U’s varsling på baggrund af forarbejderne til boligreguleringsloven §10-13 (nu lejeloven), hvilket fastslår, at varslingen alene bør indeholde oplysninger vedrørende driftsudgifter og -indtægter, som har virkning for lejefastsættelsen.
Boligretten anførte at U´s omkostningsbestemte budget er opstillet således, at det ikke kan antages, at oplysninger om individuelle forbedringsforhøjelser og husleje fastsat efter det lejedes værdi har haft betydning for fastsættelsen af den omkostningsbestemte leje.
I budgettet afholdt de moderniserede lejemål deres andel af ejendommens udgifter efter vurderingstallet for hver enkelt lejlighed. Oplysningerne har derfor ikke haft betydning for lejernes mulighed for at bedømme om lejeforhøjelsen har været korrekt beregnet og det er derfor ikke et gyldighedskrav, at oplysninger om individuelle forbedringsforhøjelser og husleje fastsat efter det lejedes værdi fremgår i et omkostningsbestemt budget.
Boligretten underkendte altså huslejenævnets afgørelse og godkendte varslingen.
Boligretten
Sagens parter
Lejere er repræsenteret af advokat Camilla Bayer Laursen
Udlejer er repræsenteret af advokat John Bjerre Andersen
Påstand
Retten har modtaget sagen den 7. juni 2021.
Sagen drejer sig om indsigelse mod varsling af lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 01.01.2021.
L har fremsat følgende påstand:
Principalt:
U tilpligtes at anerkende, at varsling om lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 01.01.2021 for sagsøgernes lejemål x-vej, 8000 Århus, er ugyldig, og således, at U dømmes til at tilbagebetale eventuelt for meget erlagt leje, depositum, og forudbetalt leje tillige med sædvanlige procesrenter fra de lejebeløbs forfaldsdag til betalingen sker.
Subsidiært:
U tilpligtes at anerkende, at varsling om lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 01.01.2021 for sagsøgernes lejemål X-vej 8000 Århus C, reduceres efter Boligrettens skøn til en lejeforhøjelse pr. 01.01.2021 på mindre end kr. 10.607,82 for hele ejendommen, og U dømmes til at tilbagebetale eventuelt for meget erlagt leje, depositum og forudbetalt leje tillige med sædvanlige procesrenter fra de enkelte lejebeløbs forfaldsdag til betaling sker.
U har fremsat påstand om frifindelse, således at Huslejenævnets afgørelse af 11. maj 2021 i j.nr. 20/158113/jlp står ved magt.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. RPL § 218 a.
Oplysninger i sagen
Af varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse af 1. september 2020 frem går blandt andet:
”… Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse
Vi skal hermed varsle en huslejestigning for lejemålet X-vej, 8000 Århus træder i kraft den 1. januar 2021 og bliver varslet i henhold til reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt leje.
Hvad er omkostningsbestemt leje?
Omkostningsbestemt leje betyder, at huslejen bliver fastsat efter ejendommens driftsudgifter – som fx skatter og afgifter til det offentlige, renovation, udgifter til vand, fæl- les belysning, forsikringer, vicevært og renholdelse af ejendommen. Endvidere indgår der et afkast af ejendommens værdi, som er beregnet efter særlige regler i Boligreguleringsloven. Dertil kommer regulering af hensættelser til vedligeholdelse.
Der opkræves 1 dag følgende leje for lejligheder, der er udlejet til omkostningsbestemt leje.
Til dækning af driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi opkræves i dag følgende:
Til dækning af hensættelser til udvendig vedligeholdelse opkræves i dag følgende:
Sådan beregner vi din lejestigning
Forhøjelsen er beregnet på grundlag af det vedlagte budget. Lejeændringen og din kommende månedsvise lejebetaling er sammensat sådan:
Budgetmaterialet har været forelagt beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationens bemærkninger foreligger endnu ikke.
Har du spørgsmål?
Hvis du har spørgsmål til lejeændringen, er du naturligvis velkommen til at kontakte os.
Venlig hilsen / Kind regards
Line Rasmussen
Line Rasmussen Property Manager, EA
Lejemål x-vej, 8000 Århus
Budgetlejen (kr. 567.411,66) fordeles mellem de enkelte boliglejemål i forhold tit vurderingsleje boliger.
Boligernes samlede vurderingsleje boliger er 43.250,00 kr.
Din månedlige budgetleje bliver beregnet således:
567.411.66 x 2.050.00 = 2.241,22
43.250,00 x 12…”
Af huslejenævnets afgørelse af 11. maj 2021 fremgår blandt andet følgende:
”… AFGØRELSE
Nævnet traf i medfør af BRL §§ 13, stk. 4, og 14, stk. 1, følgende afgørelse:
Budgetposten for vicevært nedsættes fra kr. 187.031,15 til kr. 170.000.
De resterende budgetposter godkendes.
Budgetlejen ekskl. forbedringer, beløb i henhold til LL § 22 og beløb efter BRL § 18 og § 18 b nedsættes fra kr. 567.411,66 til kr. 550.380,51, hvorefter lejeforhøjelsen nedsættes fra kr. 27.638,97 til kr. 10.607,82.
Tilbagebetaling af eventuelt for meget opkrævede beløb i henhold til lejeforhøjelsen med tillæg af renter i medfør af rentelovens § 5, stk. 1 og 2, skal ske snarest og senest 30 dage efter modtagelsen af denne afgørelse.
Manglende tilbagebetaling anses for en overtrædelse af LL § 113 a, jf. vedlagte bilag.
BEGRUNDELSE
Formalia
Indledningsvis bemærkede nævnet, at de formelle regler i BRL §§ 7 og 13 er iagttaget. Nævnet bemærkede hertil, at oversigten over lejeforhøjelser for de enkelte lejere er vedlagt varslingen, og at denne indeholder de fornødne informationer.
Det lejedes værdi
Nævnets flertal fandt, at lejen efter lejeforhøjelsen nok overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt, jf. BRL § 7, stk. 2.
Mindretallet fandt, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Der træffes afgørelse efter almindelig stemmeflerhed, jf. BRL § 42, stk. 3.
Forsikring
Flertallet bemærkede at udlejer kan medtage nødvendige og rimelige forsikringsudgifter i budgettet, og godkendte herefter posten på kr. 23.225,41, herunder stigningen på 1,5 %.
Mindretallet ville alene godkende en stigning på 1 %, da den fremlagte dokumentation alene godtgør denne stigning.
Der træffes afgørelse efter almindelig stemmeflerhed, jf. BRL § 42, stk. 3.
Vicevært
Nævnet henviste til BRL § 8, stk. 1, hvoraf fremgår, at der i driftsbudgettet kan medtages udgifter til renholdelse, herunder vicevært, i det omfang det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Flertallet fandt herefter, at viceværtposten under hensyn til ejendommens karakter skal nedsættes til kr. 170.000. Flertallet ville således reducere viceværtposten med kr. 17.031,15 (187.031,15 — 170.000)
Mindretallet fandt, at posten vedrørende vicevært skal nedsættes til normtallet.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertal, jf. BRL § 42, stk. 3.
Solceller
Nævnet bemærkede, at den el, som ejendommens solceller producerer, reducerer elforbruget fra ekstern forsyningsanlæg for ejendommen, hvilket herved bevirker en reduceret elregning. Der indgår således ingen indtægt i forbindelse med solcellernes produktion.
Budgettet
På baggrund af det af administrator fremsendte materiale godkendte nævnet de resterende poster, idet administrator har fremsendt dokumentation for udgifterne, og i øvrigt opfylder budgetposterne kravet i BRL § 8, stk. 1, som rimelige og nødvendige udgifter.
Nævnets flertal nedsatte herefter budgetlejen ekskl. forbedringer, beløb i henhold til LL § 22 og beløb efter BRL § 18 og § 18 b fra kr. 567.411,66 svarende til kr. 470,10 pr. m2, til kr. 550.380,51 svarende til kr. 455,99 pr. m2, hvorefter lejeforhøjelsen nedsættes fra kr. 27.638,97 til kr. 10.607,82, jf. BRL § 14, stk. 1.
Lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2021
Den pr. 1. januar 2021 varslede lejeforhøjelse nedsættes således fra kr. 27.638,97 til kr. 10.607,82.
De evt. for meget opkrævede beløb i henhold til lejeforhøjelsen skal der for tilbagebetales lejerne med tillæg af renter som ovenfor anført…”
U har blandt andet under sagen fremlagt opgørelse over el for 2017 og 2018, opgørelse over vand og varme for perioden 2017-2019, faktura fra Dansk Brandteknik, opkrævning for ejendomsforsikring, opgørelse for el for 2019, faktura fra Facility Service vedrørende saltning, faktura fra TDC vedrørende internet vaskeri, faktura fra All Remove Danmark A/S vedrørende trappevask, fakturaer vedrørende tilsynshonorar og faktura vedrørende vicevært.
Boligretten har under hovedforhandlingen besigtiget ejendommens fællesarealer.
Forklaringer
Lejer 1 har forklaret, at hun bør på X-vej 8000 Århus. Hun flyttede ind i 1992.
Hun har været i beboerorganisationen siden den blev etableret. Inden administrator 2 overtog administrationen, stod administrator 1 for administrationen.
Budgetterne fra administrator 2 er ikke udarbejdet konkret til x-vej. Driftsbudgetterne kan indeholde mange fejl. F.eks. er der på budgettet for 2019 angivet 45.000 kr. for snerydning, mens der i budgettet for 2020 er medtaget ca. 7.000 kr.
Hun kan ikke huske, hvordan administrationen med administration 1 var, men der var en vicevært, og det var lettere at kommunikere med viceværten. Der har tidligere været andre indsigelsessager, hvor de gjorde indsigelse mod normeringen til vicevært, der var alt for stor set i forhold til, hvor meget viceværten var der. I dag arbejder administrator 2 med forskellige teams, der løser forskellige typer opgaver, f.eks. er der et grønt team, der tager sig af haven. Efter strukturen er blevet ændret, er det blevet kompliceret at kommunikere med viceværten. Da det var administrator 1 var det den samme vicevært, som kom. Hun husker ikke, om viceværten fra administrator 1 kom oftere.
Hun har ikke set nogen føre tilsyn med ejendommen, og hun ved ikke, hvad der føres tilsyn med.
Der bliver fejet trapper i stedet for at blive vasket. Der bliver ordnet trapper 1 gang om måneden i vinterhalvåret og hver anden måned i sommerhalvåret. Tidligere har lejerne selv gjort det hver anden uge. Hun undrede sig over, at der var trappevask på budgettet. Posten blev fjernet på budgettet, men dukkede op igen. Hun tror, at det tager en halv time at vaske trapper.
Hun ved ikke, hvorfor det er nødvendigt med internet i vaskekælderen. Lejerne noterer vasketider ned på en kalender og gør selv rent i kælderen.
Hun har set viceværten feje i gården og slå græsset. Der bliver saltet om vinteren på fortovet og i gården. Hun ved ikke, hvem der salter. Hun har ikke oplevet, at viceværten har været der mere, selvom lønudgiften er steget.
Ejendommens indtægter er ikke tydelige på driftsbudgettet for 2020 og for 2021. Det fremgår ikke tydeligt af varsling af 23. september 2019, hvilket beløb, der kræves i leje, også selvom, der er et afsnit benævnt ”der opkræves i da følgende leje for lejligheder, der er udlejet til omkostningsbestemt leje”. Hun ved ikke, hvad ”spis-op-princippet” er.
Lejer 2 har forklaret, at han har boet på x-vej i 3 år og 7 måneder, og dermed fra 1. marts 2017 og indtil 2020. Han har tidligere været en del af beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen gik de meget op i budgetterne.
Han har ikke set viceværten, udover at der er blevet skiftet et par pærer.
Lejerne har også selv skiftet pærer, da viceværten er for langsom. Lejerne har også selv gjort trapper rene. Det er nødvendigt.
Før beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod stigningerne, kontaktede beboerrepræsentationen administrator 2 for at få flere oplysninger om budgettet.
Han ved ikke, hvad posten tilsyn dækker over eller, hvad der føres tilsyn med.
Der er ikke internetvaskeri i ejendommen. Lejerne fører oversigt over vaskeriet via en papirkalender. Han mener, at administrator 2 tidligere er spurgt om, hvad posten vedrører.
Administrator 2 sender et forslag til, hvad der skal laves af renoveringer i ejendommen. Han ved ikke, hvad vedligeholdelsesplanen er.
Administrator 2 har ikke gennemgået ejendommen med lejerne.
Han har været med til at gøre indsigelse mod varslingerne, da det ikke er muligt at gennemskue budgetterne.
Vedrørende budgettet for 2020 ved han ikke noget om trappevask, CTS-anlæg, tilsynshonorar og vedligeholdelsesplan. Han har anmodet Administrator 2 om flere op- lysninger. Administrator 2 har ikke sendt flere oplysninger om de enkelte poster.
Han kan ikke se ejendommens indtægter på budgettet for 2020 og 2021.
Det er ikke muligt at konstatere i varslingsskrivelsen af 23. september 2019, hvilket beløb, der opkræves i omkostningsbestemt leje. ”Spis-op-princippet” antager han, at det betyder, når udlejer opkræver et beløb, så skal dette beløb anvendes før, der kan opkræves yderligere.
Lejer 3 har boet der i 5,5 år. Hun har været en del af beboerrepræsentationen i 3 år.
Der er gjort indsigelse mod budgetterne, da de er uigennemsigtige, og der er poster, som ikke er til at forstå. U har ikke sendt dokumentation for udgifterne.
I budgettet for 2020 er der gjort indsigelse mod posten el, da der er solceller på taget. Hun ved ikke, hvor meget solcellerne bidrager med. Hun kan ikke forstå, at der skal betales så meget i el, når der er solceller.
Der er også gjort indsigelse mod posten vicevært. Vidnet har konstateret, at viceværten har fejet, men ikke i trappeskakten til kælderen. Vidnet ved ikke, hvad posten tilsyn dækker over. Hun har ikke set nogen føre tilsyn med noget i ejendommen.
De har tidligere spurgt U om det, men ikke fået svar. Beboerrepræsentation har hvert år et møde med U om § 18 renoveringer.
Derefter får beboerrepræsentationen vedligeholdelsesplanen til godkendelse.
Der er ikke internetvaskeri i ejendommen.
Budgettet er et standardbudget, der ikke er udarbejdet særligt til ejendommen i X-vej. Tidligere har der på budgettet været anført et fælleslokale, men de har ikke et sådant. Det er ikke muligt ud fra budgettet for 2020 at se, hvilke leje indtægter, der er for ejendommen. Det kan hun heller ikke se på budgettet for 2021.
Administrator har forklaret, at hun er ansat ved administrationsselskabet 2 som property manager og ejendomsadministrator. Vidnet har en portefølje på 19 ejendomme. Vidnet laver blandet andet varslinger m.v. Vidnet har ikke lavet budgetterne i denne sag. Hvert år i september bliver der varslet budget for det kommende år på baggrund af de seneste års udgifter. Hvis de har tallene for det kommende år, bruges disse. Posterne bliver listet op i et budget, og hvis udgifterne stiger, så varsles der huslejestigninger. Hvis udgifterne samlet set ikke stiger, så varsles der ikke noget. Der er tale om et budget. Det er ikke muligt at sige, hvad udgifterne er for et år, før året er gået.
Om budgettet for 2021 posten ”skatter og afgifter” forklarede vidnet, at posten er en kopieret post, der varsles hvert år. Det er på baggrund af skattevarslingen i maj måned 2020, der tidligere er sendt ud til lejerne. Skatterne er opkrævet på det tidspunkt, hvor der varsles.
Opgørelse fra Ørsted af 10. februar m.fl., ekstraktens side 285 ff, viser det elforbrug, der var for ejendommen i 2019 og 2020. Administrationsselskabet 2 tager hver gang gennemsnittet af 3 års forbrug. Posten el dækker over det faktiske forbrug for de to målere, der er i ejendommen.
Opgørelse vandudgifter, ekstraktens 225, viser gennemsnittet af 3 års forbrug på vand i ejendommen med tillæg af abonnement. Det bruges, når man skal angive udgiften til vand i budgettet for det kommende år.
Faktura fra Dansk Brandteknik, ekstraktens side 281-282, vedrører eftersyn og service på to brandslukkere og et brandtæppe i ejendommen. Vidnet ved ikke, om det er lovpligtigt, at brandmateriel serviceres, men man skal være sikker på, at det virker.
Om posten ”vicevært” har vidnet forklaret, at dette er udarbejdet på baggrund af udgiften til vicevært i august 2020, hvorefter dette ganges med 12. Det er fakturaen fra det firma, der udfører opgaven, som danner grundlag for udgiften.
Det er Facility Service, som får beløbet. Facility Service lønner herefter deres medarbejder. Viceværten har forskellige opgaver som f.eks. at vedligeholde grønne områder, tjekke målere og der er også en serviceafdeling, som tager sig af henvendelser fra lejerne. U har indgået en serviceaftale på ejendommen, og der er derfor en fast pris pr. måned for viceværtsopgaver. Hvis viceværten arbejder mere, bliver der ikke faktureret mere, ligesom der ikke nedjusteres, hvis der laves mindre.
Vidnet går ud fra, at man har været på ejendommen, da aftalen blev indgået.
Vidnet har ikke selv været på ejendommen.
Det er en anden afdeling, som laver disse aftaler. Hun ved det ikke.
Facility Service, der er vicevært, er en anden afdeling i administrationsselskabet 2. Vidnet er ikke klar over, hvorfor der ikke er fremlagt en aftale vedrørende viceværtsopgaver. Vidnet går ud fra, at man jævnligt revurderer aftalerne, men hun ved det ikke. Vidnet er ikke klar over, hvorfor udgiften til viceværten er steget. Måske er det fordi de seneste tal er fra året 2016.
Kontokort, ekstraktens side 203, vedrører CTS-anlægget i ejendommen, der er et styringsværktøj til varmecentralen. Det detekterer om varmen fungerer eller ej. Det er en telefonlinje, som er nødvendige for at få det data. Vidnet er ikke klar over, om det er lovpligtigt.
Faktura af 15. januar 2021, ekstraktens side 391, vedrører posten tilsynshonorar.
Det dækker over den driftslederopgave, som er på ejendommen. F.eks. tilsyn med viceværten eller mere komplicerede viceværtsopgaver, kvalitetssikring og support til viceværten. Det er en person, der kommer ud på ejendommen. Beløbet er en sats, der er fastsat. Vidnet ved ikke, hvordan man er kommet frem til satsen.
Det administrationsselskabet 2, der udfører opgaven. Vidnet er ikke klar over, om det er nødvendigt, men der er sager på de fleste ejendomme i størrelsen 20 lejemål til 200 lejemål, som er omfattende og udover de almindelige viceværtsopgaver.
Vidnet undersøger ikke, om det er nødvendigt for den konkrete ejendom.
Vid net er ikke klar over, hvordan en sådan aftale bliver indgået.
Faktura fra All Remove Danmark A/S, ekstraktens side 375, vedrører trappevask.
I ejendommen foretages trappevask månedligt. Vidnet ved ikke, hvor mange gange på en måned. Der er en serviceaftale med en virksomhed, der foretager trappevask.
Vidnet ved ikke, hvorfor posten ikke skulle med i 2020, men hun formoder at det er fordi der pr. 1. januar 2020 kom en ny aftale med Facility Service, der udfører viceværtsopgaver, hvor trappevask ikke var en del af aftalen.
Måske var administratoren i september 2019, hvor budgettet blev udarbejdet, ikke klar over, at der blev indgået en ny aftale. Det er derfor en fejl, at huslejenævnet fik meddelelse om, at posten skulle udgå. Vidnet er ikke klar over, om udgiften til viceværten blev sat ned, efter trappevasken blev trukket ud af aftalen med Facility Service.
Posten ”snerydning og vejsalt” har ændret sig, da det tidligere budget vedrører en hård vinter. I de efterfølgende år har det ikke været en lige så hård vinter, og derfor ændrer posten sig. Kolonnen med ”budget sidst varslet” vedrører året 2017.
Om faktura til snerydning, ekstraktens side 369, er det korrekt, at der er medtaget en udgift for 2019, da budgettet for 2020 er lavet i september 2019. Derfor medtages der udgifter et helt år tilbage i tiden. Ellers vil det ikke give et retvisende billede.
Det er ikke en viceværtopgave at udføre snerydning og saltning. Det er en meget variabel post, og det kan derfor være dyrt at få det ind under en serviceaftale.
Om posten styring af varmecentral-internet vaskeri, forklarede vidnet, at det dækker over overvågningen af solcelleanlægget. Faktura fra TDC, ekstraktens side 371, vedrører en omkostning til ejendommen. Den har været der siden sol celleanlægget blev etableret i 2015, hvor der blev lavet en større renovering på ejendommen med udskiftning af vinduer tag og renovering af facade.
Solcelleanlægget producerer el til fællesarealerne til ejendommen. Det producerer ikke el til lejlighederne. Man kan kun bruge af det, som anlægget producerer.
Der lagres ikke el fra solcelleanlægget. Det el, der ikke anvendes sendes på elnettet. Dette generer ikke en indtægt for ejendommen. Det er der ikke lavet aftale om.
Der kan måske laves en sådan aftale, men det afhænger af, hvilken ordning solcellerne er opsat efter. Ejendommens elforbrug bliver reduceret, da der bliver købt mindre el på elnettet. Vidnet ved, hvad anlægget producerer, og hvad der bliver købt på elnettet. Vidnet er dog ikke klar over, om der er oplysninger om, hvad ejendommen bruger af det, der bliver produceret.
Om varslingen om stigning for 2020 af 23. september 2019 har vidnet forklaret, at lejeindtægten for ejendommen ikke fremgår af lejerlisten eller budgettet.
Hun ved ikke, hvordan lejeren kan se, at udgiften bliver spist op. Vidnet er ikke klar over, hvordan man kommer frem til lejeindtægten.
Om varsling af 9. september 2020 har vidnet forklaret, at der i driftsbudgettet, kolonne ”budget sidst varslet” er anvendt tal fra sidste gang, der blev varslet, hvilket var i 2017. Det på baggrund af udgifterne i perioden 1. september 2015 til 1. september 2016.
Vidnet er ikke klar over, om der er varslet stigninger for årene 2018 og 2019.
Der er 539.772,69 kr. i indtægter, og man kan se af side 4, at der mangler 27.638,97 kr., hvilket varsles i stigning.
Indtægten på 539.772,69 kr. dækker over den omkostningsbestemte leje samt en fiktiv leje for moderniserede boliger ud fra fordelingstal for boliger, der ikke længere er omkostningsbestemte.
Det er ikke muligt ud fra OMK lejerliste, ekstraktens side 377, at se, hvad de moderniserede lejligheder bidrager med. Ejendommens vurderingsleje fremgår af varslingen, men vidnet er ikke klar over, om det er hele ejendommen, men hun går ud fra at vurderingslejen på 43.250 kr. dækker over hele ejendommen, uanset om lejemålene er omkostningsbestemte eller moderniserede.
Parternes synspunkter
L har i sit påstandsdokument anført:
”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:
- at den varslede lejeforhøjelse af 09.09.2020, til ikrafttrædelse den 01.01.2021 er ugyldig jf. BRL § 13, stk. 1, sidste punktum, og jf. GD 2019/29 B modsætningsvist, idet varslingen ikke opfylder kravene jf. BRL § 13, stk. 1, herunder ved ikke at indeholde oplysning om alle ejendommens indtægter idet varslingen er uklar i relation til L mulighed for at beregne og vurdere forhøjelsens rigtighed jf. spis-op-princippet, samt
idet de samlede driftsindtægter for ejendommen i GD 2019/29 B netop fremgik af det omhandlende budget, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag, - at en evt. tilbagebetaling skal ske med tillæg af procesrenter.
Til støtte for den subsidiært nedlagte påstand gøres det gældende:
- at driftsudgifterne ikke er rimelige under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter jf. BRL § 8, stk. 1, hvorfor disse skal nedsættes,
- at budgetposten for vicevært skal nedsættes til huslejenævnenes normtal herfor, idet U ikke har dokumenteret, hvorfor posten skal overstige dette beløb,
- at det skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, at U ikke har opfyldt L opfordring om at fremlægge dokumentation for driften af solcelleanlægget samt anlæggets betydning for ejendommens eludgifter, f.eks. ved fremlæggelse af driftsregnskab el.lign., hvorpå posterne (1) el genereret fra solceller, (2) forbrug fra fællesarealer, samt (3) udgift til fælles el, er inkluderet i regnskabet,
idet etableringen af solcelleanlægget har medført et forbedringstillæg for lejerne, hvorfor det har betydning for lejernes mulighed for at gennemskue regnskabet, at de får indblik heri, - at budgetposten ”el” skal nedsættes til i alt kr. 1.057,4 jf. BRL § 8, stk. 1,
idet U bilag K dokumenterer, at udgiften til el for ejendommene X-vej, 8000 Aarhus C, 2020 samlet har udgjort (kr. 136,33 jf. side 4 + 921,07 jf. side 8 =) kr. 1.057,4 for år 2020, - at det skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, at U ikke har fremlagt dokumentation for budgetposten ”Afgift for vand og kloak”, således at posten nedsættes til kr. 41.323,79, der udgør en gennemsnitsberegning af udgiften for perioden 2016-2019 jf. bilag M,
idet afgiften har været varierende i perioden 2016-2019 jf. bilag M, samt
idet bilag M er dokumentation for perioden 2016-2019, og det bør være muligt for U at fremlægge den samme dokumentation for året 2020, - at budgetposten ”brandmateriel” er en engangsudgift i 2019 jf. bilag D, som skal afholdes over ejendommens udvendige vedligeholdelses- konto, hvorfor posten skal udgå af driftsbudgettet jf. BRL § 8, stk. 1,
idet U ikke har dokumenteret, at udgiften er afholdt i 2020, og så ledes at denne ikke er en engangsugift, samt
idet den manglende opfyldelse af L opfordring skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, - at budgetposten ”tilsynshonorar” skal udgå af ejendommens driftsbudget i det hele, jf. BRL § 8, stk. 1 og T:BB.1999.257Ø modsætningsvist,
idet arbejdet ikke bliver udført på ejendommen, ligesom U ikke har dokumenteret det modsatte, samt
idet U under sagen BS-20090/2020-ARH har henvist til dommen TBB.1999.257Ø som hjemmel til, at ”tilsynshonorar” kan opkræves uanset, om udgiften måtte være afholdt eller ej, hvilket bestrides, samt
idet den manglende opfyldelse af L´s opfordring skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, - at budgetposten ”trappevask” skal udgå af ejendommens driftsbudget i det hele, jf. BRL § 8, stk. 1,
idet arbejdet ikke bliver udført på ejendommen,
idet U ikke har redegjort for årsagen til, at udgiften i budgettet 2019 var en fejl, jf. bilag 3 under sagen BS-20090/2020-ARH (nævnets afgørelse af 20.04.2020), mens udgiften ikke er en fejl i budgettet for 2020,
idet det ikke fremgår af bilag F, at der er tale om en månedlig udgift, ligesom L mener, at udgiften er en éngangsudgift, der vedrører rengøring i ejendommens tørrekælder grundet udendørs rørarbejde langs X-vej, samt
idet L har opfordret U til at fremlægge de øvrige månedlige fakturaer og den kontrakt, der henvises til i bilag F på side 1 jf. ordene ”rengøring efter kontrakt”, hvilket ikke er sket, og hvilken manglende opfyldelse skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, - at budgetposten ”snerydning/vejsalt” skal udgå af ejendommens driftsbudget i det hele, jf. BRL § 8, stk. 1,
idet snerydning og saltning er almindelige viceværtsopgaver, hvorfor disse skal indeholdes i de af huslejenævnet fastsatte takster herfor, og bør være indeholdt i posten ”lønudgift” til viceværten,
idet U – trods L opfordring hertil – ikke har fremlagt dokumentation for det fulde beløb på driftsbudgettet, hvilket skal tillægges processuel skadevirkning for U jf. RPL § 344, - at budgetposten ”CTS-anlæg” er en almindelig viceværtspost, hvorfor denne skal indeholdes i den af huslejenævnet fastsatte takst herfor, samt
- at budgetposten ”styring af varmecentral-internet vaskeri” skal udgå af ejendommens driftsbudget i det hele, jf. BRL § 8, stk. 1,
idet der er ikke internetvaskeri i ejendommen, og posten ikke er en nødvendig driftsudgift, samt
idet U ikke har redegjort for, hvad posten betyder, hvilket skal tillægges processuel skadevirkning jf. RPL § 344.
U har i sit påstandsdokument anført:
”41. Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at den varslede lejeforhøjelse er gyldig og i overensstemmelse med formkravene i BRL § 13.
42. Det følger af BRL § 13 stk. 1, 3. punktum, at varslingen skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse.
Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at varslingsskrivelsen er forelagt for beboerrepræsentanter samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
43. Huslejenævnet har enstemmigt kendt varslingen gyldig under henvisning til, at de formelle regler i BRL §§ 7 og 13 er iagttaget, herunder at oversigten over lejeforhøjelser for de enkelte lejere er vedlagt varslingen, og at denne indeholder de fornødne informationer.
44. Det varslede omkostningsbestemte budget benævnt ”driftsbudget” indeholder 1. kolonne ”budget sidst varslet” med en samlet udgift på kr. 539.772,69 og 2. kolonne, der er ”budget 1.1.2021” med en samlet ud gift på kr. 567.411,66.
45. Den varslede lejeforhøjelse på kr. 27.638,97 er fremkommet ved at den seneste varslede budgetleje på kr. 539.772,69 fratrækkes budgetudgifterne for 2021 opgjort til kr. 567.411,66.
46. Det kan lægges til grund at de to kolonner i driftsbudgettet rummer alle driftsudgifter for hele ejendommen, og at de kr. 567.411,66 er den beregnede omkostningsbestemte leje for alle ejendommens beboelseslejligheder, uanset efter hvilke bestemmelser i LL de måtte være udlejet i henhold til. Denne måde at beregne en fremtidig leje og en kommende lejeforhøjelse er i overensstemmelse med Boligstyrelsens cirkulære af 4. december 1979, punkt 14, der anfører, at man skal se bort fra forbedringer eller øget brugsværdi, som ikke modsvares af udgifter på budgettet.
47. Disse bemærkninger er affødt af bestemmelsen i BRL § 10, stk. 3, der blev indført med virkning fra den 1. januar 1980. Denne bestemmelse giver hjemmel til, at forbedringsforhøjelser knyttet alene til den enkelte lejlighed uden modsvarende udgifter på driftsbudgettet ses der bort fra ved beregning af den omkostningsbestemte budgetleje.
48. På den måde får man opgjort en korrekt beregnet før leje, idet der herved ses bort fra tomgang og individuelle forbedringer eller øget brugsværdi, der ikke har en hertil hørende udgift optaget i driftsbudgettet. Princippet er tiltrådt i U1994.141Ø, hvor det blev anerkendt, at individuelle forbedringer ved budgetberegning kunne holdes udenfor opgørelsen af de i budgettet opgjorte indtægter.
49. Det tilsvarende gør sig gældende for lejen for lejemål udlejet efter BRL § 5, stk. 2, da indtægterne for disse lejemål skal holdes udenfor det omkostningsbestemte budget og alene i den første kolonne medtages med den for lejemålet hørende omkostningsbestemte andel, uafhængig af lejeindtægtens størrelse. I modsat fald vil forhøjelsen ikke blive korrekt beregnet.
50. Ovennævnte understøttes af Dons og Kier s.82 i ”Omkostningsbestemt leje og forbedring”, 4. udgave, hvor man anfører, at det er den teoretiske leje, der skal medtages, idet det er uden betydning om lejen faktisk indgår, idet der herved ses bort fra tomgang og lejerestancer, og på denne måde skabes der et retningsgivende billede.
51. Forfatterne anfører i samme udgave på side 84, at der er særlig hjem mel til på indtægtssiden at udskille forbedringsdelen i lejefastsættelser efter BRL § 5 stk. 1, jf. BRL § 10, stk. 3. Man kan tillige udskille og dermed holde udenfor den ”forhøjelse”, der ligger i den del af lejefastsættelsen efter BRL § 5 stk. 2, der overstiger den omkostningsbestemte leje, jf. T:BB2004.409B.
52. Hertil kommer, at det i de enkelte varslinger er specificeret, hvilken leje der opkræves for boliger med omkostningsbestemt leje, og hvilken leje der kan beregnes for boliger, hvor lejen ikke er fastsat som omkostningsbestemt leje, jf. bilag 1, s. 1.
53. BRL § 13, stk. 1, fik sin nuværende formulering med virkning pr. 1. juli 2015.
54. Den sproglige ordlyd af bestemmelsen ”det nye budget, herunder driftsudgifter og indtægter” (min fremhævelse) understreger, at det er udgifter og indtægter, der er indeholdt i det omkostningsbestemte budget, jf. ordlyden ”herunder”. Dette underbygges af, at man i forarbejderne til bestemmelsen, jf. LFF.2014-12-17 nr. 97 side 42, venstre spalte, har anført:
”Med den foreslåede ændring fastslås det, at sådanne oplysninger er en gyldighedsbetingelse. Der skal alene oplyses om indtægter, som har virkning på lejefastsættelsen”.
55. Der er således alene belæg for at statuere ugyldighed, såfremt en U har undladt at oplyse om lejeindtægter, der influerer på størrelsen af den omkostningsbestemte leje.
Dette er ikke tilfældet i nærværende sag.
56. Det gøres endvidere gældende, at sanktionen ugyldighed skal fortolkes indskrænkende, idet sanktionen er uoprettelig. Retspraksis har fastslået, at man kun skal statuere ugyldighed, såfremt dette med sikkerhed kan udledes af den pågældende lovbestemmelse, jf. U.1988.336H. Heraf følger, at BRL § 13 må fortolkes efter sin ordlyd, således at til opfyldelse af formkrav skal varslingen alene indeholde de oplysninger, der med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen.
57. I den forbindelse støtter U tillige ret på den seneste højesterets praksis om fortolkning af formkrav i relation til ugyldighed. Højesteret har været tilbageholdende med at statuere ugyldighed selv i tilfælde, hvor den sproglige ordlyd af lovbestemmelsen kunne give belæg for at statuere ugyldighed, se til eksempel U.2017.65H, U.2010.2183H samt U.2010.785H. Højesteret har bl.a. i U.2010.2183H taget stilling til formkravet ved aftaler om nettoprisindeksering af lejen, og her konkluderet, at ugyldighed ikke i alle tilfælde bør være konsekvensen af, at der er indgået en ugyldig aftale i forhold til den sproglige ordlyd af bestemmelsen.
58. På lignede vis bør der ikke i nærværende sag statueres ugyldighed, da der ikke foreligger den tilstrækkelige sikkerhed til at statuere dette resultatet gennem fortolkning af den sproglige ordlyd af bestemmelsen sammenholdt med forarbejderne og hensynet bag ved de formelle regler.
59. Endvidere gøres det gældende, at det må tillægges vægt, at beboer repræsentationen har fået forelagt udførlige oplysninger om alle ejendommens lejeindtægter, jf. bilag B.
60. Det gøres gældende, at udgifterne i det varslede driftsbudget for ejendommen, jf. bilag 1, udgør nødvendige og rimelige driftsudgifter, jf. BRL § 8, og at der således ikke er belæg for nedsættelse heraf.
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Boligrettens begrundelse og resultat
Boligretten bemærker indledningsvist, at varsling af 1. september 2020 opfylder kravene i dagældende BRL § 13, stk. 1, idet varslingen blandt andet indeholder oplysninger om det gældende budget, det nye budget, herunder driftsudgifter- og indtægter mv.
Varslingen om huslejeforhøjelse er således ikke ugyldig, og lejerne får således ikke medhold i den principale påstand.
Sagen angår herefter, hvorvidt de i driftsbudgettet afsatte driftsudgifter, er nødvendige og rimelige jf. dagældende BRL § 8, stk. 1, da lejen kan forlanges forhøjet, såfremt lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkast af ejendommens værdi jf. dagældende BRL § 7, stk. 1.
På budgettet for 2021 er der medtaget en udgift til vicevært for ejendommen på kr. 146.237,52, hvilket er en stigning fra 2020 på 37.734 kr. U har ikke under sagen fremlagt nærmere oplysninger om denne post, herunder ikke aftalen med firmaet, som udfører opgaven, og efter boligrettens besigtigelse af ejendom mens fællesarealer, herunder mindre have, kælderarealer og opgang er det ikke godtgjort, at udgift til vicevært af en sådan størrelse er rimelig og nødvendig udgift for ejendommen jf. dagældende BRL § 8, stk. 1.
Allerede fordi udgiften til vicevært er steget mere end den samlede varslede huslejeforhøjelse for 2021, finder boligretten, at udlejeren ikke kan kræve lejeforhøjelse for 2021, og lejerne gives derfor medhold i den subsidiære påstand, således at huslejeforhøjelsen reduceres til 0 kr.
Der er herefter ikke anledning til at tage stilling til de øvrige poster i driftsbudgettet for 2021.
Sagsomkostninger
L har fået medhold i deres subsidiære påstande, herefter skal U betale sagsomkostninger til L, idet det dog skal tages i betragtning, at lejerne ikke har fået medhold i den principale påstand. Herefter og efter sagens værdi og hovedforhandlingens varighed, kan et beløb til dækning af L udgift til advokat passende fastsættes til 15.000 kr. Beløbet er inklusive moms, da L ikke er momsregistrerede. Endvidere skal U godtgøre udgiften til retsafgift med 790 kr.
Sagen har tidligere været berammet til hovedforhandling, men blev omberammet på dagen for hovedforhandlingen efter retsmødets begyndelse, da den ene af boliglægdommerne var inhabil.
Det må herefter formodes, at parterne har haft merudgifter til advokat som følge af omberammelsen. Parterne har ikke oplyst nærmere herom, og skønsmæssigt kan et beløb til dækning af parternes merudgifter fastsættes til 6.000 kr. til U og 6.000 kr. samlet til L, idet det bemærkes, at disse har været repræsenteret af samme advokat. Beløbene betales af statskassen.
Thi kendes for ret
U skal anerkende, at varsling om lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 01.01.2021 for L´s lejemål x-vej, 8000 Århus C, reduceres til 0 kr. pr. 01.01.2021 og U dømmes til at tilbagebetale eventuelt for meget erlagt leje, depositum og forudbetalt leje tillige med sædvanlige procesrenter fra de enkelte lejebeløbs forfaldsdag til betaling sker.
Statskassen betaler kr. 6.000 til U.
Statskassen betaler kr. 6.000 til L.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostninger bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Dom om afsagt af Retten i Århus den 9. november 2022 (BS-21723/2021-ARH)
LFR