/ GD 2023/06 V

GD 2023/06 V

TL § 15

Tinglysning af forhøjet sikkerhedsstillelse i E/F

Tinglysningsretten havde afvist at tinglyse en vedtægtsændring, som forhøjede EF’s sikkerhedsstillelse i hver enkelt ejerlejlighed fra 36.000 kr. til 60.000 kr. med begrundelse af, at de enkelte ejere ikke havde underskrevet anmeldelsen. Vedtægtsændringen var vedtaget i overensstemmelse med foreningens vedtægter herunder med 2/3 flertal.

Landsretten fastslog, at tinglysningsretten efter TL § 15 stk. 2 var berettiget til at påse, om EF efter foreningens vedtægter og almindelige foreningsretlige grundsætninger var berettiget til at forhøje sikkerhedsstillelsen. Da både EF’s vedtægter og de almindelige foreningsretlige grundsætninger var overholdt, havde EF ret til at tinglyse særvedtægten med forhøjelse af sikkerhedsstillelsen på hvert enkelte ejerlejlighed

Vedtægt for ejendomsforening kunne tinglyses

Vestre Landsrets kendelse af 5. december 2022

Referencer:

Tinglysningsloven § 15, stk. 2

Tidligere instans:

Tinglysningsrettens kendelse af 7. oktober 2022

Vestre Landsrets 7. afdeling holdt den 5. december 2022 kl. 10.00 møde på bitingstedet i Kolding.

Som dommere fungerede landsdommerne Karen Foldager, Chris Olesen og Rune Seest (kst.).

V.L. B–0383–22

Ejerforeningen [adresse1]

mod

Tinglysningsretten

Fremlagte bilag:

  • kæreskrift af 18. oktober 2022 med bilag fra advokat Kristian Strandberg Dreyer
  • brev af 8. november 2022 med bilag fra Tinglysningsretten
  • udskrift af retsbogen (sag nr. 22/20638 BET)
  • kære replik af 10. november 2022 med bilag fra advokat Kristian Strandberg Dreyer
  • mail af 28. november 2022 fra Tinglysningsretten
  • processkrift I af 28. november 2022 fra advokat Kristian Strandberg Dreyer.

Ved afgørelse af 7. oktober 2022 har Tinglysningsretten afvist anmeldelse om tinglysning af nye vedtægter for Ejerforeningen [adresse1] med henvisning til, at samtlige tinglyste ejere skal angives med rollen ”Ejer” og underskrive anmeldelsen, da anmeldelsen indeholder særligt bebyrdende forpligtelser, jf. § 31.

Afgørelsen er kæret af Ejerforeningen [adresse1] med påstand om, at Tinglysningsretten skal anerkende, at den af kærende vedtagne sikkerhedsstillelse på 60.000 kr. i hver ejerlejlighed er gyldigt vedtaget som fravigelse til normalvedtægten for ejerforeninger, at afvisning af anmeldelsen er sket med urette, samt at anmeldelsen om tinglysning skal antages til tinglysning ved genanmeldelse.

Tinglysningsretten har principalt påstået afgørelsen stadfæstet og subsidiært påstået, at afgørelsen ændres, men at bestemmelsen om pantstiftende tinglysning afvises.

Sagsfremstilling

Ejerforeningen [adresse1] fik den 9. september 2004 tinglyst vedtægter på alle ejerlejligheder i foreningen. Af disse vedtægters § 3 fremgår, at der til beslutninger om ændringer i foreningens vedtægter kræves kvalificeret majoritet.

Det fremgår af vedtægternes § 15, at hver lejlighedsejer er forpligtet til at udstede et oprykkende ejerpantebrev til ejerforeningen med et pålydende svarende til 11/2 års ydelse til foreningen, dog maks. 36.000 kr., og at dette ejerpantebrev skal tjene til sikkerhed for krav, som ejerforeningen måtte have eller få mod den enkelte ejer.

Af referatet af den ordinære generalforsamling den 27. april 2022 i ejerforeningen fremgår, at der ved generalforsamlingen deltog repræsentanter for 30 ud af foreningens 123 ejerlejligheder.

På generalforsamlingen fremsatte bestyrelsen forslag til nye vedtægter, som blandt andet indeholdt en bestemmelse i § 31 med følgende ordlyd:

§ 31

Stk. 1. Vedtægten skal tinglyses pantstiftende for kr. 60.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos en ejer, herunder for krav efter § 27, stk. 4.

Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Stk. 3. Ved første ejerskifte efter tinglysning af pantstiftelsen har køber over for ejerforeningen pligt til at sikre at den på ejerlejligheden tinglyste pantstiftelse med efterfølgende regulering opnår 1.-prioritet panteret i ejerlejligheden.

Stk. 4. Når nærværende vedtægt opnår 1.-prioritet, skal de til ejerforeningen håndpantsatte ejerpantebreve og skadesløsbreve m.v. aflyses.

Det fremgår af referatet, at forslaget om vedtægtsændringerne blev enstemmigt vedtaget blandt de fremmødte, og at forslaget derefter i henhold til vedtægterne blev udskudt til behandling på en ekstraordinær generalforsamling, idet der ikke var den fornødne kvalificerede majoritet på den ordinære generalforsamling.

Den 1. juni 2022 afholdt ejerforeningen ekstraordinær generalforsamling til behandling af forslaget om nye vedtægter, og forslaget blev enstemmigt vedtaget blandt de repræsenterede lejligheder.

Anbringender

Ejerforeningen [adresse1] har til støtte for påstanden navnlig anført, at normalvedtægten i henhold til ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, kan fraviges ved en gyldig beslutning i ejerforeningen. Beslutningen om vedtægtsændringen blev truffet efter afholdelse af to generalforsamlinger i henhold til foreningens vedtægter, og formalia er således blevet overholdt. Det fremgår af Højesterets dom i U1988.916H, at en ejerforenings medlemmer skal acceptere tinglysning for en sikkerhed, der må anses for rimelig, og en sikkerhedsstillelse på 60.000 kr. pr. lejlighed i 2022 er ikke urimelig, når der henses til størrelsen af lejlighedernes årlige ydelser til ejerforeningen. Tinglysningsretten skal ikke prøve gyldigheden af de trufne beslutninger, men udelukkende prøve, hvorvidt formalia er overholdt.

Tinglysningsretten har til støtte for den principale påstand navnlig anført, at den efter praksis har kompetence til at afvise at tinglyse vedtægtsbestemmelser. Boligministeriet ændrede beløbet i normalvedtægtens § 31 i forbindelse med normalvedtægtens ændring pr. 1. januar 2021, og det er ikke hensigten, at beløbet skal indeksreguleres. Hvis der tinglyses en højere pantesikkerhed end angivet i den nye normalvedtægt, vil det forringe ejernes finansieringsmuligheder for deres lejligheder, hvilket vil udgøre et væsentligt indgreb i deres særråden.

Landsretten afsagde kendelse

Landsretten finder, at Tinglysningsretten i medfør af tinglysningslovens § 15, stk. 2, i den foreliggende situation var berettiget til at påse som betingelse for tinglysning, at ejerforeningen i henhold til såvel foreningens vedtægter som til almindelige foreningsretlige grundsætninger var berettiget til at råde over ejendommen således som foreskrevet i de nye vedtægter.

Vedtægtsændringen er vedtaget i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelser om proceduren herfor. Da vedtægtsændringen er vedtaget med kvalificeret majoritet, som foreskrevet, og idet der ikke er noget åbenlyst grundlag for at antage, at ændringen skulle være materielt ugyldig, tages ejerforeningens påstand om tinglysning til følge.

Landsretten hjemviser derfor sagen til Tinglysningsretten med henblik på tinglysning af den afviste vedtægt.

Thi bestemmes

Sagen hjemvises til Tinglysningsretten med henblik på tinglysning af den afviste vedtægt for Ejerforeningen [adresse1].

Kæremålets omkostninger ophæves.

Kæreafgiften skal betales tilbage.

Sagen sluttet.

Karen Foldager

/ Julia Nielsen

Udskriften udstedes uden betaling.

Udskriftens rigtighed bekræftes.

Vestre Landsret,

Viborg den 6. december 2022

Jan L. Madsen

retssekretær

Kendelse afsagt af Vestre Landsret, 7. afd. den 5. december 2022 (B-0383-22)

LFR