Forslagene om at gøre udlejningsboliger mindre attraktive (ved at stække for renoveringsmuligheder) blev præsenteret på et samråd i Folketinget torsdag i kølvandet på historier om den amerikansk kapitalfond Blackstones opkøb af danske udlejningsboliger.
”Hvis vi fjerner de nuværende regler om gennemgribende renoveringer for at gøre danske boliger mindre attraktive for udenlandske investorer, så vil vi ramme danske investorer og almindelige pensionsopsparere ganske alvorligt – og samtidig forhindre en løbende modernisering af de danske udlejningsboliger. Det kan ingen være interesseret i,” siger Jannick Nytoft, der er administrerende direktør i EjendomDanmark.
Han påpeger, at danske investorer ejer langt over 90 procent af de danske ejendomme, og det derfor især vil ramme danske investorer, hvis man ændrer renoveringsreglerne.
Opkøb i København
Debatten om udenlandske investeringer på det danske ejendomsmarked har raset, efter at den amerikanske kapitalfond, Blackstone, har købt boligejendomme for et milliardbeløb i København gennem de senere år. Lejernes LO (LLO) har beskyldt kapitalfonden for med ufine midler at forsøge at få gamle lejere ud, så lejlighederne kan moderniseres og lejes ud for en højere husleje (de såkaldte 5,2 gennemgribende renoveringer)
“Det er klart, at alle investorer – uanset om de er fra USA, Roskilde eller Skåne – selvfølgeligt skal opføre sig ordentligt og behandle lejere efter de gældende regler og etiske normer. Og her er lejerne ekstra godt hjulpet af en restriktiv lejelovgivning, der forhindrer vilkårlige opsigelser, ligesom klager og tvister hurtigt kan finde en løsning via huslejenævnene. Lejernes tryghed bliver ikke udfordret af moderniseringer, fordi Folketinget allerede har vedtaget regler, hvor gennemgribende renoveringer kun kan ske i forbindelse med genudlejning,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark
EjendomDanmark er samtidig helt med på at få belyst og analyseret, hvordan reglerne om renovering fungerer i praksis og få nyere tal frem om, i hvor stor grad reglerne bruges til totalrenoveringer. De seneste tal fra 2006 viser, at der hvert år helhedsrenoveres ca. 2.000 lejligheder om året – ud af en samlet boligmasse på lejemarkedet på over en million.
Det er klart, at alle investorer – uanset om de er fra USA, Roskilde eller Skåne – selvfølgeligt skal opføre sig ordentligt og behandle lejere efter de gældende regler og etiske normer.
Jannick Nytoft
Adm. direktør
EjendomDanmark vil i øvrigt gerne slå en tyk streg under, at det er en ren myte, at priserne på en lejlighed bliver sat helt fri, blot fordi den renoveres gennemgribende med paragraf 5,2. Udlejningen efter en gennemgribende renovering vil typisk fortsat ligge 30 procent under en ren markedsværdi.
Fakta
- Paragraf 5,2 giver mulighed for at boliger, der bliver gennemgribende renoveret, kan reguleres efter ’det lejedes værdi’ i stedet for ’omkostningsbestemt leje’.
- En afskaffelse af paragraf 5.2 vil ramme prissætningen på 200.000 danske andelsboliger, fordi andelsboliger værdiansættes – som var de en udlejningsejendom.
- Gennemsnitligt blev der ifølge VK-regeringen brugt 5.000 kr. pr. kvadratmeter i 2018 tal på moderniseringer, hvilket tyder på moderniseringer af et højt kvalitativt niveau.
- Inden paragraf 5.2 reglen blev indført i juli 1996 – resulterede den manglende private investering i lejeboligmassen i, at det offentlige måtte bruge årlige milliardbeløb på byfornyelse. Alene i 90´erne blev der brugt 55 offentlige mia. kr.
- Udlandet ejer direkte investeringer og aktier i Danmark for samlet 2.430 mia. kr. Det tilsvarende tal for Danmark i udlandet er 3.480 mia. kr.
- Over 90 procent af de danske boligudlejningsejendomme er ejet af danske ejendomsvirksomheder og pensionskasser.
- Af de øvrige under 10 procent udenlandske er det de nordiske lande – specielt Sverige, som har købt flest danske boligudlejningsejendomme.
Stort værditab i vente for pensionopsparere
For landets mange private lejeboliger vil en eventuel afskaffelse af ordningen om gennemgribende moderniseringer få store konsekvenser. Værditab på op til 25 procent af gamle udlejningsejendomme vil i værste fald kunne føre til tab på samlet 50-80 mia. kr. for ejerne af landets private lejeboliger, hvoraf mange pensionskasser har investeret store beløb. Når 94 procent af boligudlejningen er dansk ejet, betyder det, at tabet på 50-80 mia. kr. vil blive i Danmark.
Teknisk insolvente andelshavere
Ejere af omkring 40.000 andelsboliger risikerer at blive teknisk insolvent, hvis gennemgribende moderniseringer forbydes. Det svarer til cirka 20 procent af alle landets andelsboliger. Det skyldes, at andelsboliger skal værdiansættes, som var de en udlejningsejendom. De 40.000 truede andelsboliger bebos primært af studerende, yngre familier og andre, som siden 2014 har købt andelsboliger i god tro. De er oftest købt med banklån som finansiering. I anden omgang betyder det også tab for samfundet og den finansielle sektor på omkring 20 milliarder kroner.