Fastsættelse af leje

For både udlejer og lejer er lejen ofte et af de vigtigste punkter, når der bliver indgået en ny lejeaftale om en bolig. Her på siden kan du blive klogere på, hvilke ting der spiller ind, når lejen skal fastsættes.

OBS:
Denne side er en oversigt over de typiske former for lejefastsættelse i boliglejemål.
Der kan i praksis forekomme tilfælde, hvor tingene forholder sig anderledes end anført nedenfor.
Vi anbefaler at søge rådgivning, hvis du er i tvivl om en konkret problemstilling.

Regulerede og uregulerede kommuner

Grundlæggende skelnes der på kommuneniveau mellem regulerede og uregulerede kommuner.
I regulerede kommuner vil det som hovedregel gælde, at lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dog findes der adskillige metoder for lejefastsættelse i regulerede kommuner, som her vil blive præsenteret.
I uregulerede kommuner fastsættes lejen som hovedregel efter det lejedes værdi. Her gælder dog ligeledes en række alternativer.

Det første skridt er derfor at finde ud af, om ejendommen, der udlejes, ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.

Se også denne bog om lejefastsættelse og lejeregulering

– En grundig og letlæselig indføring
i emnet

Regulerede kommuner

I regulerede kommuner gælder der tre forskellige regelsæt for fastsættelse af leje: omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og fri lejefastsættelse.

Hvilket system, lejemålet falder ind under, afhænger af forskellige faktorer, herunder antallet af beboelseslejligheder i ejendommen, hvornår ejendommen er opført og standen af ejendommen.

De forskellige måder at fastsætte lejen på, kan ses i oversigten. 

Omkostningsbestemt leje (OMK leje)

Den typiske måde at fastsætte leje på er omkostningsbestemt leje – også kaldet OMK leje. 

Omkostningsbestemt leje gælder for:

• Ejendomme med syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1/1/1995

Hvad er omkostningsbestemt leje?

Omkostningsbestemt leje betyder, at lejen er beregnet ud fra de omkostninger, der er forbundet med driften af ejendommen.

Omkostningerne, der tages med i OMK leje, er typisk driftsomkostninger som skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og forskellige andre løbende driftsudgifter. Til omkostningerne tillægges et afkast af ejendommens værdi, der i hovedparten af ejendommene beregnes som syv procent af ejendomsvurderingen fra 1973. Alt dette lægges sammen og fordeles på lejemålene i ejendommen, typisk efter areal.
Herefter tillægges hvert lejemål et beløb, der dækker henlæggelser til fremtidige udgifter til vedligeholdelse af ejendommen både udvendigt og evt. indvendigt. Dette gøres ud fra standardiserede takster. 

Hvis lejemålet har fået forbedringer har udlejer mulighed for at lægge et forbedringstillæg til den beregnede omkostningsbestemte leje. 

Det lejedes værdi

Ved det lejedes værdi baseres lejeniveauet på en sammenligning med andre lejemål, der ligner lejemålet, som skal udlejes. 

Det lejedes værdi gælder for:

• Gennemgribende forbedrede lejemål
  Lejemål, der ligger i omkostningsbestemte ejendomme, og som er blevet forbedret for et beløb på min. 2.584 kr./m2 eller et samlet beløb på 295.515 kr. (2024-niveau). Det kræver dog, at forbedringerne er gennemført inden for en 2-årig periode, og at en række supplerende krav er opfyldt.
• Småhuse
  Lejemål i ejendomme som den 1/1/1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder.
• 80/20 ejendomme
  Lejemål i ejendomme, som pr. 1/1/1980 havde en arealfordeling, hvor min. 80 procent af bruttoetagearealet blev anvendt til erhverv eller andet end beboelse og max. 20 procent til beboelse.

Hvad er det lejedes værdi? 

At fastsætte lejen efter det lejedes værdi betyder, at man sammenligner lejemålet med andre lignende lejemål i samme kvarter, hvor lejen også er fastsat efter det lejedes værdi. Det er altså et skøn, hvad den specifikke lejlighed er værd, når man sammenligner med det, der ellers er på markedet. 

Hvordan vurderes det lejedes værdi?

For at kunne sammenligne lejemålene bedst muligt er der en række faktorer, der bliver taget højde for, herunder beliggenhed, størrelse, stand, kvalitet og type. Optimalt set findes der en række ejendomme, som er ens på disse faktorer. Men da dette ofte er svært i praksis, sammenligner man med de ejendomme, der ligner mest, og regulerer lejen ud fra forskelle i for eksempel antal kvadratmeter. 

Når en liste med lignende ejendomme er blevet opstillet, tages der typisk et gennemsnit af lejen fra disse, som derefter sætter lejen for lejemålet.

Undtagelser ved småhuse

Ved fastsættelse af leje for småhuse er der en begrænsning i forhold til det lejedes værdi, idet lejen i et småhus-lejemål ikke væsentligt må overstige lejeniveauet i sammenlignelige lejemål, hvor der gælder omkostningsbestemt leje. Småhus-lejemål skal altså sammenlignes med omkostningsbestemte lejemål, hvor lejen er reguleret mindst én gang.

Fri lejefastsættelse (markedsleje)

Fri lejefastsættelse, også kaldet markedsleje, fri leje eller fri markedsleje, er den tredje måde at fastsætte lejen. Modsat de andre systemer kan lejen her fastsættes helt frit.
Man skal dog være opmærksom på, at fri lejefastsættelse KUN gælder, hvis det er aftalt i lejekontrakten.

Fri lejefastsættelse gælder for:

• Beboelseslejligheder i ejendomme der er taget i brug efter den 31/12/1991
• Beboelseslejligheder konverteret fra erhverv
  Lejemål som før den 31/12/1991 udelukkende benyttedes til erhverv.
• Nyindrettede lejemål i tagetager
  Lejligheder eller enkeltværelser i en tagetage, som den 1/9/2002 ikke var registreret eller benyttet til beboelse.
• Nyindrettede lejemål i nypåbyggede etager
  Lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggede etager, som har fået byggetilladelse efter den 1/7/2004.

Hvad er fri lejefastsættelse?

Fri lejefastsættelse betyder, at der ikke er rammer for, hvordan lejen skal fastsættes, men at lejefastsættelsen, som navnet afslører, er fri. Med andre ord er lejen et resultat af udbud og efterspørgsel. 

I storbyer, hvor efterspørgslen er stor, og udbuddet forholdsvis lavt, vil lejen dermed også være højere, da flere lejere er villige til at betale en højere leje. Dog kan lejen reguleres efter aftalelovens §36 som siger, at en aftale kan ændres eller tilsidesættes, hvis det er urimeligt at gøre aftalen gældende. Hvis lejen er “urimeligt høj”, har lejer principielt mulighed for at kræve den nedsat.

Uregulerede kommuner

I uregulerede kommuner fastsættes huslejen som hovedregel altid efter det lejedes værdi. Den eneste undtagelse til dette er, hvis det i lejekontrakten er aftalt, at lejen er fastsat efter fri lejefastsættelse.

Det lejedes værdi

Hvis der ikke fremgår andet af lejekontrakten, skal lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Reglerne for lejefastsættelse, som præsenteret ovenfor, er ens i både uregulerede og regulerede kommuner. 

Fri lejefastsættelse

Lejen kan fastsættes efter fri lejefastsættelse, som præsenteret ovenfor, hvis det specifikt aftales i lejekontrakten. Her gælder ligeledes samme regler i både uregulerede og regulerede kommuner. 

Regulering af lejen

Udlejer har mulighed for at regulere i lejen efter lejer er flyttet ind. Dog gælder der forskellige varslingsregler og beregningsprincipper alt efter, hvilken type ejendom og lejemål der er tale om.

Herudover gælder der en række forskellige gyldighedskrav til de forskellige varslingsregler, som skal overholdes. 

Du kan læse mere om regulering af leje her.

Vi opfordrer til at søge rådgivning, hvis du har brug for hjælp i en konkret sag om regulering af leje.