Med halvandet års forsinkelse udkom regeringens udvalg om finansieringsregler for andelsboliger fredag 24/6 med rapport og anbefalinger. Udvalget har skullet balancere et ønske om at lette adgangen til andelsboliger for særligt familier med begrænset opsparing med hensynet til finansiel stabilitet og stabile rammer for andelsboligforeningerne.
Udvalget er kommet frem til en række gode anbefalinger, der overordnet set kan betegnes som mindre justeringer af et allerede velfungerende finansielt set-up.
EjendomDanmark hilser udvalgets grundige analysearbejde velkomment, og roser rapporten for på pædagogisk og forståelig vis at formidle nogle af de komplekse økonomiske sammenhænge, der gør sig gældende i en andelsboligforening. Nogle andelsboligforeninger har tidligere været præget af uholdbare gældskonstruktioner, og rapporten viser tydeligt hvorfor det er vigtigt at fastholde regler, der sikrer robuste rammer, både når der stiftes nye foreninger og når den enkelte andelsbolig handles.
Centralt heri står kravet om en udbetaling på 5 procent, der giver en buffer mod teknisk insolvens ved faldende ejendomsværdier, og reglerne om gældsfaktor, hvor husholdningernes gældsætning holdes op mod indkomsten.
Udvalget har fundet plads til enkelte ændringer, der gør finansieringsreglerne mere fleksible i nogle tilfælde, uden at de vurderer, at det i alvorlig grad kompromitterer hensynet til robusthed. Herunder at der gives adgang til køb af en andelsbolig helt uden eller med meget lille udbetaling, mod at det normale udbetalingskrav på 5 procent afdrages over en meget kort horisont på 2-3 år. En sådan ordning kan give god mening i særlige situationer, men den stiller samtidig store krav til bankernes evne til at vurdere kundernes individuelle økonomiske forhold.
Udvalget anbefaler også, at der kan lempes på reglerne for andelshavernes gældsfaktor ved stiftelse af en ny forening ved benyttelse af tilbudspligten, såfremt foreningen ikke stiftes af samtlige lejere. Også her introduceres der en potentiel øget usikkerhed i foreningens økonomi. Det er derfor ekstremt vigtigt, at den pågældende mulighed ikke bliver en ny standardløsning, men kun benyttes i særlige tilfælde og efter en grundig individuel vurdering.
Debatten om finansieringsreglerne for andelsboligerne bunder i et ønske om at andelsboliger skal være et billigt alternativ til ejerboliger. Her er det vigtigt at huske på, at andelsboliger på den ene side er steget meget i pris de sidste 10-20 år særligt i København, og derfor ikke er så billige som de har været. De er dog fortsat markant billigere end ejerboligerne. De meget omtalte valuarvurderede foreninger i København havde fx i 2020 en gennemsnitlig ejendomsværdi på 27.000 kr. per m2, hvilket er markant lavere end de gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme område, der kostede 43.000 kr. per m2 i 2020.
Andelsboligerne udfylder dermed deres ønskede rolle ganske godt, og udgør netop en billigere adgang til boligmarkedet for mange familier. Der er dog som oftest fortsat tale om en betragtelig lånefinansieret investering, hvorfor det er vigtigt at bevare en god sammenhæng mellem husholdningernes økonomiske robusthed og risikoen for at lide et betragteligt økonomisk tab ved prisfald.
Udvalget rapport og anbefalinger kan læses her:
rapport fra Udvalget om Finansieringsregler for andelsboliger (em.dk)