Når en lejer afgår ved døden, betyder det ikke, at lejeaftalen mellem lejer og udlejer ophører. Lejeaftalen fortsætter principielt uændret, men der indtræder dog også nogle særlige rettigheder og forpligtelser for udlejer som konsekvens af lejers dødsfald.
Opsigelse af lejeaftalen
Når en lejer dør, så vil der – forudsat at lejeaftalen kun er indgået med én person – jo principielt ikke længere være en person til at betale lejen for lejligheden. Dødsfaldet betyder imidlertid ikke, at lejeaftalen uden videre ophører. Men dødsfaldet har den virkning, at udlejer får mulighed for at opsige lejeaftalen, uden at der behøves at foreligge en af de sædvanlige opsigelsesmuligheder efter lejelovens § 171.
Det fremgår således af lejelovens § 163, stk. 4, at udlejer som konsekvens af lejers død kan opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel. Sædvanligt varsel vil være 3 måneder, således som det fremgår af lejelovens § 175. Opsigelsen vil skulle fremsendes til vedkommende, som Skifteretten har udpeget som ansvarlig for boet – f.eks. en bobestyrer eller en pårørende.
Er lejeaftalen indgået med to eller flere personer, vil lejeaftalen blot køre videre med de resterende personer som lejere.
Men er lejeaftalen kun indgået med den afdøde person, er der imidlertid et par forudsætninger for, at udlejer kan benytte sig af muligheden for at opsige lejeaftalen i henhold til lejelovens § 163, stk. 4.
Andre rettigheder, som forhindrer opsigelse
For det første er der enkelte andre rettigheder efter lejeloven, som går forud for udlejers ret til at opsige lejeaftalen.
Hvis den afdøde lejer har en ægtefælle, så har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet, hvilket fremgår af lejelovens § 163, stk. 1. Den rettighed for lejers ægtefælle går forud for udlejers ret til at opsige lejeaftalen, og ægtefællens ret til at fortsætte lejeaftalen forhindrer derfor udlejer i at opsige lejeaftalen.
Det er ikke sikkert, at en eventuel ægtefælle ønsker at fortsætte lejeforholdet, men det må udlejer jo få afklaret, inden der afgives en opsigelse. Sædvanligvis vil ægtefællen have bopæl i lejligheden, som den afdøde lejer har lejet, men det er ikke en forudsætning for ægtefælles rettigheder efter § 163, stk. 1, at ægtefællerne havde fælles bopæl. Så i nogle tilfælde kan der være lidt besværligheder for udlejer med at få afklaret, om lejeaftalen overhovedet kan opsiges efter lejelovens § 163, stk. 4.
Hvis den afdøde lejer ikke har en ægtefælle, så er der stadig mulighed for, at en person har nogle rettigheder, som går forud for udlejers ret til at opsige lejeaftalen.
Hvis en afdød lejer ikke efterlader sig en ægtefælle, har en person, som i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med den afdøde lejer, ret til at fortsætte lejeforholdet, jf. lejelovens § 163, stk. 2. Denne rettighed for en anden person går også forud for udlejers ret til at opsige lejeaftalen, og den pågældende persons ret til at fortsætte lejeaftalen forhindrer derfor udlejer i at opsige lejeaftalen.
Reglen om fælles husstand kræver, at personen har haft sin bopæl i lejemålet – hvilket typisk vil kræve en folkeregistertilmelding på adressen – og det bør derfor være relativt enkelt for udlejer at få afklaret, om der er nogle personer, som kan have rettigheder efter lejelovens § 163, stk. 2. Den personkreds, som kan have rettigheder efter lejelovens § 163, stk. 2, kan være en samlever, et barn eller et barnebarn – som dog nødvendigvis må være myndig for at kunne indtræde i en lejeaftale – eller en anden person med eller uden familiær relation til den afdøde lejer. Det afgørende er blot, at parterne har haft fælles husstand i lejligheden – ikke egentligt samliv.
Hvis den afdøde lejer har fremlejet en del af lejligheden til en anden person, har denne fremlejetager ingen rettigheder efter lejelovens § 163, stk. 2.
Herudover er der nogle særlige regler for blandede lejemål – altså beboelseslejemål, som også må anvendes delvist til erhverv – i lejelovens § 163, stk. 3, men da det handler om nogle relativt sjældent forekommende situationer, er disse regler ikke omtalt yderligere her.
Andre forhold, som forhindrer opsigelse af lejeaftalen
Hvis udlejer har fået afklaret, at der ikke er nogle andre personers rettigheder, som blokerer for en opsigelse af lejeaftalen, kan udlejer principielt opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel med henvisning til, at lejer er afgået ved døden.
I den situation kan udlejer imidlertid løbe ind i det problem, at der principielt ikke er en modpart, som udlejer kan opsige lejeaftalen overfor. Det vil være situationen, hvis der endnu ikke er blevet truffet afgørelse om behandlingsmåden for dødsboet.
Hvis lejers dødsfald har medført f.eks. en betalingsmisligholdelse, således at udlejer kan ophæve lejeaftalen med henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, vil udlejer løbe ind i et helt tilsvarende problem.
Hvorledes udlejer skal håndtere denne situation er omtalt nærmere nedenfor.
Håndtering af fraflytningen
Når en lejeaftale ophører, skal udlejer håndtere fraflytningssituationen. Det gælder uanset om lejeaftalen ophører på grund af opsigelse fra udlejers eller lejers side eller ved ophævelse.
Lejelovens regler om fraflytningssituationen er meget restriktive og ganske komplicerede. Håndteringen af fraflytningen består principielt af to delprocesser – dels afholdelse af et fraflytningssyn, hvor det gøres op, hvilke istandsættelsesarbejder lejer hæfter for – dels udarbejdelse af en økonomisk opgørelse til lejer, hvor der sker en prisfastsættelse af istandsættelsesarbejderne og afregning af depositum m.v. til lejer.
Reglerne om fraflytningssyn i lejelovens § 187 er udformet således, at udlejer skal indkalde lejer til et fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel, og fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter, at lejemålet er fraflyttet. Det vil helt typisk være aflevering af nøglerne til lejemålet, som betyder, at fristen begynder at løbe.
I øvrigt er der krav om, at der skal udarbejdes en fraflytningsrapport under afholdelsen af fraflytningssynet, og lejer skal have udleveret en kopi af fraflytningsrapporten inden afslutningen af fraflytningssynet. Hvis lejeren ikke er tilstede under fraflytningssynet, eller hvis lejer nægter at modtage kopien af fraflytningsrapporten, er udlejer forpligtet til i stedet at fremsende kopien af fraflytningsrapporten til lejer senest 2 uger efter afholdelsen af fraflytningssynet.
Udlejers overholdelse af disse regler kan blive vanskeliggjort ganske meget, hvis lejer er afgået ved døden, og lejeaftalen ikke skal fortsættes af en ægtefælle eller andre personer. Lejers død medfører, at der – i hvert fald i første omgang – ikke er nogen person, som udlejer kan agere i forhold til med henblik på at få overholdt de overordentlig komplicerede regler i lejelovens § 187.
Hvorledes udlejer skal håndtere denne situation er omtalt nærmere nedenfor.
Dødsfaldet giver yderligere forpligtelser for udlejer
Lejers død medfører imidlertid også nogle yderligere pligter for udlejer i relation til fraflytningssituationen.
Hvor udlejer i en normal fraflytningssituation blot skal overholde lejelovens regler – hvilket i sig selv kan være vanskeligt nok – så medfører lejers død, at udlejer også skal overholde dødsboskiftelovens regler og frister om anmeldelse af krav i et dødsbo. Det er regler, som ikke primært handler om udlejers istandsættelseskrav, men mere handler om, hvorledes de økonomiske midler i dødsboet skal fordeles mellem kreditorer og arvinger m.v.
Så i tilfælde af lejers død skal udlejer altså udover gennemførelsen af de sædvanlige procedurer håndtere nogle helt andre regler med nogle andre fristbestemmelser, der ikke harmonerer med lejelovens regler.
Dødsboskiftelovens regler er omtalt nærmere nedenfor.
Perioden fra lejers død og frem til beslutning om behandling af dødsboet
Når lejer er død, og skifteretten stadig ikke har truffet beslutning om, hvorledes dødsboet skal behandles, kan udlejer i udgangspunktet ikke agere på eventuelle henvendelser fra lejers pårørende.
Dødsfaldet registreres hos skifteretten ved en dødsattest eller lignende sædvanligvis modtaget fra begravelsesmyndigheden. Senest 5 dage efter, at dødsfaldet er registreret, vil skifteretten oprette en sag på Skifteportalen. Snarest muligt herefter indkaldes afdødes nærmeste pårørende til et møde, hvor skifteretten tager stilling til boets behandlingsmåde.
I den mellemliggende periode skal alle den afdødes aktiver opbevares på en forsvarlig måde. Det betyder, at hverken pårørende eller andre må fjerne indbo eller aktiver fra lejemålet, før der foreligger en skifteretsattest, jf. dødsboskiftelovens § 8.
Hvis dette ikke overholdes, kan de pågældende ifalde et erstatningsansvar.
I praksis ses der flere eksempler på, at afdødes arvinger tømmer og rydder lejemålet, og afleverer nøgler til udlejer, inden skifteretten har truffet beslutning om, hvorledes boet skal behandles.
Når udlejer modtager nøgler til lejemålet eller opsigelse fra en af afdødes pårørende, vil de almindelige lejeretlige frister om indkaldelse til syn mv. begynde at løbe. Da skifteretten ikke har udpeget en bobestyrer eller kontaktperson, skal udlejer indsende indkaldelse til syn til skifteretten, da udlejer ikke kan regne med, at de pågældende, der har overleveret nøglerne til udlejer, har fuldmagt til at agere på boets vegne. Herudover bør udlejer fremsende indkaldelse til vedkommende, som har afleveret nøgler eller opsagt.
Udlejer kan ikke blot vente på, at skifteretsattesten modtages fra skifteretten, da det ikke er udsædvanligt, at den først foreligger efter udløbet af fraflytningsfristerne, som begynder at løbe, når udlejer er i besiddelse af lejemålet.
I alle henseender skal udlejer konsekvent fremsende indkaldelse, fraflytningsrapport, fraflytningsopgørelse mv. til skifteretten, da ingen andre er befuldmægtigede til at deltage og modtage dokumenterne med frigørende virkning for udlejer. Udlejer bør tillige fremsende dokumenterne til afdødes kontaktperson.
I det tilfælde, at lejemålet er fyldt, skal en udlejer være meget påpasselig med at bortskaffe inventar, da udlejer potentielt kan ifalde et erstatningsansvar. Hvis udlejer alligevel tømmer lejemålet og igangsætter genudlejning, bør inventaret fotograferes og opbevares, til skifteretten har taget stilling til, hvordan dette skal håndteres.
Udlejer kan have en ekstra interesse i at genudleje lejemålet, hvis udlejer har en formodning om, at der ikke er nogle aktiver i boet, og boet forventes at komme under insolvensbehandling eller udlagt til boudlæg. Det bør derfor klart frarådes, at udlejer blot tømmer lejemålet og skaffer sig af med indboet.
Hvis afdødes bo kommer i lejerestance, vil det være muligt at ophæve på baggrund af restancen, men det vil ikke være muligt at få afdødes bo udsat med fogedrettens hjælp, da udlejer er afskåret fra at foretage individuelforfølgning efter lejers død, og indtil der er truffet beslutning om dødsboets behandlingsmåde, jf. dødsboskifteloven § 9. Kravet om lejebetaling har ikke nogen særlig status i boet og vil derfor blot være et simpelt krav.
Seneste nyheder
Det sker
Skifterettens beslutning om boets behandling
Det er skifteretten alene, der kan og skal tage stilling til, hvordan boet skal behandles. Hvis der er værdier i boet, kan skifteretten beslutte, at boet bliver udlagt direkte til arvingerne i et privat skifte (eventuelt forenklet privat skifte) eller til en bobestyrer, jf. dødsboskiftelovens § 25 og § 36.
Hvis der ikke er værdier over kr. 52.000 (2025-niveau), kan boet udlægges som et boudlæg til afdødes arving, jf. dødsboskiftelovens § 18. Ved undersøgelsen heraf skal skifteretten afklare, om aktivernes friværdi efter fradrag af rimelige udgifter ved begravelsen og boets behandling, ligger inden for værdigrænsen, samt konstatere hvem der er afdødes nærmeste efterladte.
Det er afdødes pårørende, der vil have boet udlagt, der skal udfylde anmodning om boudlæg til skifteretten. I blanketten skal den pårørende opgøre afdødes aktiver, herunder eventuelle aktiver vedrørende afdødes bolig. Posten vedrørende afdødes mulige tilgodehavende fra en bolig er benævnt Boligindskud ”Forventet overskud”. Formuleringen antyder således, at den pårørende har taget stilling til, hvorvidt der vil være et overskud efter lejeforholdets afslutning.
Skifteretten beslutter, hvordan boet skal behandles, ved en skifteretsattest. Hvis boet udlægges som boudlæg, skal det fremgå af skifteretsattesten, hvilke aktiver boudlægget omfatter.
Udlejers handlemuligheder
Som anført ovenfor, så kan udlejer ved lejers død opsige lejeforholdet med lovmæssigt varsel (3 måneder) efter lejelovens § 163, stk. 4. Det fremgår ikke af lovbestemmelse, hvortil opsigelsen kan stiles, men i Karnovs kommentar fremgår det, at opsigelse skal sendes til ”bobestyrer”. Heri ligger det underforstået, at skifteretten har taget stilling til boets behandling, og at en bobestyrer er blevet udpeget.
Det kan dog ikke være hensigten med lovbestemmelsen, at skifterettens sagsbehandlingstid eller hvilken skifteform, der vælges for boet, er afgørende for, om udlejer kan opsige boet. Det er alene en betingelse, at udlejer kan opsige ”ved lejers død”.
I det tilfælde, at skifteretten endnu ikke har truffet beslutning om boets behandling, må udlejers opsigelse derfor kunne sendes til skifteretten. De almindelige betingelser til en opsigelse, f.eks. indsigelsesadgang finder ikke anvendelse.
Udlejer kan ikke opsige efter bestemmelsen, hvis der er flere juridiske lejere eller en person, som har ret til at fortsætte lejeforholdet, f.eks. et husstandsmedlem eller en ægtefælle.
Hvis lejeforholdet ikke er opsagt af hverken boet eller udlejer, og lejemålet ej heller er overleveret til udlejer, løber fristerne i forbindelse med fraflytning, herunder om afholdelse af flyttesyn, tidligst fra det tidspunkt, hvor skifteretten har taget stilling til boets behandling.
Privat skifte eller bobestyrer
Fælles for boer, der behandles ved privat skifte eller bobestyrer er, at der vurderes at være værdier i boet, som ligger over grænsen for boudlæg. Skifteretten kan vedtage at udlevere et bo til privat skifte, hvis arvingerne ønsker det, og at der kan opnås enighed om alle dispositioner i boet. Hvis boet skal skiftes privat, udpeges en af arvingerne til at disponere på boets vegne.
Når boer behandles af en bobestyrer, placeres bestemmelsesretten hos denne. Bobestyreren er typisk advokat og autoriseret af skifteretten.
Boudlæg
Ved boudlæg udleveres et bo uden skiftebehandling, jf. dødsboskifteloven § 18. Modtageren af udlægget er typisk en af afdødes nærmeste pårørende, og vedkommende bliver forpligtet til at dække udgifterne til begravelsen og visse udgifter ved boets behandling, men hæfter ikke personligt for den afdødes øvrige gæld. Vedkommende bliver ved boudlægget ejer af de aktiver, som er omfattet af udlægget.
Skifteretten kan betinge udlevering af boudlægget af, at udlægsmodtageren ryddeliggør den afdødes bolig, Dette fremgår direkte af boudlægsblanketten, samt af dødsboskiftelovens § 19, stk. 2, sidste pkt.
Når et bo sluttes som et boudlæg, er boet afsluttet for så vidt angår aktiver, som ikke er påført boudlægget. Hvis der efterfølgende kommer oplysninger om aktiver, som ikke er omfattet af boudlægget, bør skifteretten genoptage boet, jf. dødsboskifteloven § 103, stk. 1, nr. 1. Modtageren af udlægget bliver ejer af de aktiver, som er omfattet af udlægget, og eventuelle rettighedshavere vil fortsat kunne holde sig til aktivet.
Det fremgår videre af dødsboskiftelovens § 18, stk. 1, at hvis der sker udlæg af aktiver, der er behæftet med pant eller på anden tilsvarende måde bliver udlægsmodtageren ejer af de pågældende aktiver, men udlægsmodtageren pådrager sig ikke derved nogen personlig hæftelse i stedet for afdødes.
Perioden efter beslutning om behandling af dødsboet
Hvis skifteretten beslutter, at der skal ske bobehandling, udstedes der proklama, som indrykkes i Statstidende. Skifteretten kan beslutte at indrykke proklama tidligere, og i det tilfælde, skal proklama ikke indrykkes igen.
Proklama er en opfordring til enhver, der har et krav mod afdøde til at anmelde kravet inden 8 uger. Kravet skal anmeldes på domstolenes skifteportal: https://minskiftesag.dk/skifte/login.
Hvis boet skiftes ved privat skifte, udstedes proklama, når boet udleveres.
Ved boudlæg bortfalder usikret gæld, bortset fra rimelige begravelsesudgifter og udgifter ved boets behandling, som ikke kan prækluderes af et proklama, hvorfor udstedelse af proklama er overflødig.
Skifteretten kan betinge boudlægget af, at udlægsmodtageren rydder afdødes bolig. Hvis vedkommende ikke rydder boligen, kan udlejer rejse et erstatningskrav personligt mod vedkommende.
Hvis boet er insolvent, skal skifteretten træffe afgørelse herom, hvorefter det skal fremgå af proklamaet i Statstidende, at boet overgår til insolvensbehandling. Insolvente boer behandles af en bobestyrer.
Skifteretten bør alene indrykke proklama, hvis der er en forventning om, at boet skal skiftes.
Udlejer skal således være opmærksom på, at 8 ugers fristen løber sideløbende med fristerne i lejeloven. På det tidspunkt, hvor proklamaet er indrykket, har udlejer typisk ikke adgang til lejemålet. Udlejer må i det tilfælde anmelde et foreløbigt krav efter dødsboskiftelovens § 18, stk. 3.
Når lejemålet er fraflyttet, eller udlejer er blevet oplyst, hvornår der sker fraflytning, skal udlejer indkalde til fraflytningssyn. Indkaldelsen sendes til bobestyreren eller den person, der fremgår som kontaktperson ved privat skifte. Vedkommende har fuldmagt til at agere på vegne af boet, og udlejer kan kommunikere med vedkommende, som var det lejer. Boet hæfter for den gæld, som anmeldes i boet.
Det er vigtigt, at udlejer ved fraflytningssyn får afklaret, hvem der møder, om de har fuldmagt, og sikre, at fraflytningsrapporten udleveres og evt. også eftersendes, hvis udlejer er det mindste i tvivl om den fremmødtes bemyndigelse. Der ses eksempler fra praksis på, at mødende på vegne af et bo forlader synet eller afviser at modtage fraflytningsrapporten, hvorefter udlejer kan miste sit krav, fordi kravet om udlevering af fraflytningsrapporten ikke opfyldes.
Når udlejer har fået adgang til lejemålet og opgjort sit eventuelle tilgodehavende, skal det endelige krav anmeldelse. Dette skal ske senest 16 uger efter proklama. Hvis udlejer ikke anmelder et endeligt krav, og fraflytningskravet viser sig at være højere end den foreløbige anmeldelse, vil den del, som overstiger det foreløbige krav, bortfalde. Hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan skifteretten forlænge fristen efter anmodning.
Udlejer skal i sit krav medtage alle forventelige krav, indtil udlejer er i besiddelse af lejemålet igen og kan genudleje det. Udlejer eller boet har opsagt lejeforholdet, hvorfor leje mv. for hele opsigelsesperioden skal med. Herudover er det vigtigt, at udlejer anslår omkostninger til istandsættelse.
Det er ikke tilstrækkeligt at underrette boet om, at der må forventes omkostninger hertil. Disse skal anslås, ellers bortfalder kravet hertil. Tilsvarende skal udlejer anslå udgifter f.eks. til afregning af vand og varme, måleraflæsning mv., herunder et eventuelt krav om efterbetaling, når der bliver aflagt forbrugsregnskab for igangværende regnskabsperioder.
Særligt om boudlæg
Som anført ovenfor skiftes og behandles et bo ikke, der udleveres som boudlæg. Der indrykkes heller ikke proklama, så der er ikke nogen frist for anmeldelse af krav i boet efter dødsboskifteloven. Den, som boet udlægges til, overtager ikke afdødes gæld, hvorfor man foranlediges til at tro, at udlejer blot kan beholde indestående depositum, da boet jo netop er afsluttet uden behandling, og der ikke er nogle, der er bemyndiget til at agere på vegne af boet.
Idet skifterettens beslutning om boudlæg kan ligge efter fraflytning, herunder syn, mv., har en udlejer typisk indkaldt f.eks. en pårørende, der har afleveret nøgler, og/eller skifteretten til syn og muligvis afholdt dette. Udlejer kan sågar have anmeldt foreløbigt krav i boet. Dog må udgangspunktet ved et boudlæg være, at der er gjort op med alle krav mod afdøde, herunder udlejers tilgodehavende, som modregnes i depositummet, og udlejer har derfor ikke et bo, at forholde sig til.
I blanketten om boudlæg skal den pårørende netop tage stilling til depositum og Boligindskud ”Forventet overskud”. Dette kan indikere, at den pårørende har en form for ret til at indtræde i en tvist med udlejer om ”forventet overskud”. Hertil kommer, at den pårørende ofte vil være pålagt at rydde lejemålet, og det ville virke modsat beskyttelseshensynet i lejeloven, hvis reglerne om fraflytning blev sat ud af spil, såfremt boet blev udlagt som boudlæg.
For at sikre, at udlejer ikke mister sin ret til istandsættelsesomkostninger, må det derfor anbefales, at udlejer indkalder til og afholder fraflytningssyn med vedkommende, som har fået udlagt boet.
Det skal dog i den forbindelse bemærkes, at der foreligger en kendelse fra Østre Landsret, hvor skifteretten nægtede at udlevere oplysninger om kontaktpersonen, som et boudlæg er udleveret til, til udlejer, da skifteretten anførte, at udlejer ikke havde tilstrækkelig retlig interesse i at kende vedkommendes identitet, heller ikke i forhold til afholdelse af syn mv. da vedkommende ikke kunne repræsentere den afdøde lejer i en sag mod udlejer. Spørgsmålet skal behandles af Højesteret, hvorefter spørgsmålet om udlejers håndtering af boudlæg således bliver afklaret.
Udlægshavers rettigheder synes dog ikke at række længere end eventuel deltagelse i syn mv. Vedkommende har netop med anmodningen om boudlæg accepteret, at boet afsluttes uden behandling, og en egentlig tvist-behandling berettiges derfor alene, når der sker skiftebehandling. Udlægsmodtageren må i det tilfælde anmode skifteretten om genoptagelse.
I nævnspraksis ses der eksempler på, at beboerklagenævnet har ladet en boudlægsmodtager agere som part i en tvist om fraflytningsopgørelsen. I den pågældende afgørelse fandt nævnet, at boet havde retlig interesse i sagen, da udgifterne til istandsættelse skulle fratrækkes i det af lejer indbetalte depositum.
Det er uklart, hvorvidt depositummet fremgik af skifteretsattesten, og hvad vedkommende havde anført i blanketten om boudlæg. Videre er det uklart, om nævnet lægger til grund, at vedkommendes ret kommer af, at depositummet kan anses som et aktiv, ”der er behæftet med pant eller på anden tilsvarende måde”, jf. dødsboskiftelovens § 18, stk. 1.
Retspraksis kommer dog frem til et andet resultat i bl.a. U2024.59Ø og U2009.2014V, hvor henholdsvis Østre og Vestre Landsret kommer frem til, at der ikke eksisterer en part, når boet er udlagt til boudlæg. Videre ses der afgørelser fra henholdsvis husleje- og beboerklagenævn, hvor sager om fraflytningstvister afvises, idet en boudlægsmodtager ikke kan indtræde som part.
Modregning
Vedkommende, som har fået udleveret boudlægget, kan muligvis have en forventning om, at denne modtager depositummet til udbetaling, da boet jo ikke skiftes, og udlejer derfor heller ikke anmelder et krav i boet.
Dog må de almindelige modregningsregler være gældende, idet depositum netop skal indestå til sikkerhed for udlejers krav, jf. lejeloven § 59. Depositum indgår i udlejers almindelige formue, og lejers krav på tilbagebetaling er betinget af, at udlejeren ikke berettiget kræver betaling for istandsættelse efter fraflytning, lejerestancer, tilgodehavender som følge af levering af varme mv. ved fraflytning.
Videre skal det bemærkes, at modregningsretten for udlejer ved skifte, ifølge forarbejderne til dødsboskifteloven (LFF 1995-12-08 nr. 120), også bibeholdes efter udløb af proklamafristen, hvis kravene er konnekse.
Boets behandling af udlejers krav
I henhold til dødsboskifteloven § 89, stk. 4 skal tvister, der henhører under en særlig domstol anlægges ved denne. Bestemmelserne omfatter ligeledes klageadgang til huslejenævnet.
Efter dødsboskifteloven § 56 skal bobestyreren undersøge grundlaget for de anmeldte krav, herunder fraflytningsopgørelsen. Herefter vil bobestyreren indstille til arvingerne, hvorvidt kravet skal godkendes.
Hvis et krav ikke kan godkendes af bobestyreren og arvingerne, skal bobestyreren fremsende en orientering til udlejer herom, og udlejer skal da inden 4 uger anlægge sagen for huslejenævnet, hvis de har kompetence til at behandle spørgsmålet, alternativt boligretten. Overholder udlejer ikke denne frist, bortfalder udlejers krav.
Krav mod et bo, der er udlagt som boudlæg, må anlægges mod udlægsmodtager, hvis der undtagelsesvis er tale om et krav, som denne hæfter for. Udlægsmodtageren bliver ved boudlægget ejer af de aktiver, som er omfattet af udlægget.
Gode råd til håndtering af dødsboer i praksis
Hvis en lejer afgår ved døden, og der fortsat sker lejebetaling efter dødsfaldet, eller udlejer fortsat har sikkerhed for den løbende lejebetaling, er det som udgangspunkt uproblematisk for udlejer at afvente, at skifteretten træffer afgørelse om behandlingen af dødsboet.
Hvis pårørende forsøger at opsige lejeaftalen eller at aflevere nøglerne til lejemålet inden skifterettens afgørelse, bør udlejer overveje at afvise opsigelsen og afleveringen af nøglerne, da de pårørende jo principielt er uberettigede til at agere på vegne af afdøde.
Men hvis lejebetalingen stopper, og der således begynder at opstå en lejerestance, er situationen langt mere kompliceret for udlejer. Hvis udlejer her vil afvente skifterettens afgørelse om behandlingen af boet, så kan det – afhængigt af sagsbehandlingstiden – løbe op i en betydelig lejerestance.
Hvis skifteretten ender med at lukke boet ved et boudlæg, så vil udlejer lide et væsentligt større tab, end hvis udlejer kort efter dødsfaldet havde fået rådighed over lejemålet, så der kunne sættes gang i istandsættelse og genudlejning.
Så alt afhængigt af omstændighederne kan det altså være hensigtsmæssigt, at udlejer tager imod nøglerne, hvis en pårørende – uden formel bemyndigelse – vil aflevere dem. Men i så fald skal udlejer være meget bevidst om, at sådan en fremgangsmåde kan indebære risiko for, at et eventuelt istandsættelseskrav kan fortabes, fordi indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn ikke er håndteret i forhold til en person, som formelt er berettiget til at repræsentere dødsboet. I det tilfælde bør udlejer sikre sig, at personen skriftligt har bekræftet sin ageren på afdødes vegne – selvom vedkommende officielt ikke kan agere på vegne af boet.
Indkaldelsen til fraflytningssyn skal også sendes til skifteretten, men skifteretten vil nok ikke agere på vegne af dødsboet i forhold til fraflytningssynet. Det må udlejer så veje op imod risikoen for at lide et større tab, hvis en lejerestance får lov til at blive større og større.
I sådanne situationer – og i øvrigt også hvis dødsboet ender som et boudlæg – bør udlejer på helt traditionel vis få udarbejdet en fraflytningsrapport og en fraflytningsopgørelse, som viser, om dødsboet har krav på tilbagebetaling af en del af depositum og forudbetalt leje, eller om udlejer har et overskydende krav imod dødsboet. Et eventuelt overskydende krav vil dog naturligvis være bortfaldet, hvis boet afsluttes som boudlæg.
Udlejer kan ikke blot forlade sig på at beholde depositum og forudbetalt leje, uden at dokumentere sit krav på beløbene. Selv hvis dødsboet bliver afsluttet som boudlæg, vil den person, som boet er udlagt til, muligvis have krav på at få udbetalt et eventuelt overskydende beløb fra udlejer, hvis udlejer har fået dækket sine dokumenterede krav.
Men hvis udlejers fraflytningsopgørelse blot viser, at depositum og forudbetalt leje fuldt ud er anvendt til at dække udlejers dokumenterede krav, så vil der ikke være nogen, som har et krav imod udlejer.