/ Nyheder / Andelsboliger rammes hårdt af indgreb på boligmarkedet

Andelsboliger rammes hårdt af indgreb på boligmarkedet

Strammer politikerne reglerne for gennemgribende moderniseringer af udlejningsboliger, får det en direkte konsekvens for tusinder af andelsboliger, som vil falde betragteligt i værdi.

Af

Foto: istock

Over 160.000 andelsboliger vil blive ramt negativt af et indgreb mod boligreguleringslovens § 5,2. Konkret vil en ejer af en typisk andelsbolig på 80 m2 i København tabe ca. 280.000 kr. på sin andel, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer begrænses, og ejendommen falder 25 procent i værdi – men tabet kan også være væsentligt højere. Det vurderer EjendomDanmark i et økonomisk notat.

”Der er ingen tvivl om, at et indgreb vil gå ud over værdien af andelsboliger og give den enkelte andelshaver et stort tab, der vil kunne mærkes i privatøkonomien. Derfor er det meget vigtigt, at der ikke laves politiske indgreb, uden at konsekvenserne for blandt andre andelsbolighaverne står klare,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.

ABF – Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation – ser også med stor bekymring på et indgreb mod § 5 stk. 2, som i værste tilfælde vil forårsage teknisk insolvens for rigtig mange andelshavere. Selv hvis politikerne ikke beslutter helt at fjerne § 5 stk. 2 men fx at fordoble beløbskravene, vil værdien af ejendommene tilhørende de private andelsboligforeninger stadig blive nedskrevet. Også det vil ramme landets andelshavere:

”Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet, og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det også blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes,” siger ABF’s direktør, Jan Hansen.

Det er sandsynligvis de ca. 40.000 andelshavere, der har købt bolig de seneste fem år, som vil blive hårdest ramt af et indgreb. For mange af dem kan gælden nemlig vise sig at blive større end værdien af andelsboligen.

Og grunden til, at andelsboliger vil falde i værdi, hvis der gribes ind i § 5 stk. 2, er, at vurderingen af andelsboliger direkte bygger på vurderinger af tilsvarende udlejningsejendomme.

EjendomDanmarks notat bygger på en modelberegning af 100 andelsboligforeninger med ca. 20.000 boliger i København. Den er udført på baggrund af en række valuarvurderinger samt indberetninger af markedsfald ved indgreb fra en lang række større ejendomsaktører.

Fakta: 

EKSEMPEL

Andelsbolig på 80 m2

Nuværende andelsværdi: 1.167.000

Ejendomsværditab

25 procent

35 procent

Tab i andelsværdi
(gennemsnit)

280.000

445.000

Ny andelsværdi
(gennemsnit)

880.000

722.000


Derfor falder en andelsbolig i værdi, hvis § 5, stk.2 fjernes eller forringes væsentligt:

Hvis en andelsboligforening benytter en valuarvurdering, siger andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at ejendommen skal ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Det er således bestemt i loven, at andelsboligejendomme skal vurderes, som om de var udlejningsejendomme. 

Ejendomme tilhørende andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme

  • Der findes i alt 206.700 andelsboliger, 164.400 af dem er i ejendomme opført før 1992.
  • Andelsboliger sælges ikke på et frit marked, men til maksimalpriser der blandt andet er dikteret ud fra prisen på udlejningsejendomme via en valuar. Prisen kan også følge den offentlige vurdering, men det vurderes, at langt de fleste andelsboliger i København er værdisat på baggrund af en valuarvurdering.
  • Andelshaverne har også andel i foreningens fælles gæld. Derfor slår et fald i ejendomsværdien ekstra kraftigt igennem på andelsværdien.

Data for 100 andelsboligforeninger viser, at 40.000 andelshavere rammes hårdest

  • Fra forening til forening er konsekvenserne forskellige  alt efter belåning og hvorvidt foreningen har hensættelser til værditab eller vedligehold.
  • EjendomDanmark har beregnet hvor stor en konsekvens et fald i ejendommens værdi kan have, på baggrund af en stikprøve for 100 andelsboligforeninger i København. Beregningen viser, at et tab i ejendomsværdien på 35 procent vil betyde et tab for en andelshaver med en 80 kvadratmeter stor andelsbolig på ca. 445.000 kr.
  • 40.000 andelshavere har købt en andelsbolig inden for de seneste fem år, og mange af dem risikerer, at deres gæld vil blive større end værdien af boligen.

Kontakt

Adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark, 27 11 20 73

Direktør Jan Hansen, ABF, 20 10 40 25

Kom på kursus

30. Jan 2025

Bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen – lancering af læringsplatform

OBS: Har du ikke en bruger hos EjendomDanmark eller har du problemer med at tilmelde dig, så kontakt os på cmm@ejd.dk.Få viden og handlekompetencer inden for bæredygtig omstilling Der er pres fra lovgivere, fra markedet og fra ejendomsbranchen selv: Den bæredygtige omstilling af ejendomsbranchen er i gang.For halvandet år siden blev projektet ”Bæredygtig Omstilling i Ejendomsbranchen” officielt lanceret og siden er det ikke gået stille for sig i ejendomsbranchen. Udviklingen går hurtigt og fokus er skærpet på den grønne omstilling f.eks. via kommende lovgivning i bygningsdirektivet eller øget krav til dokumentation for bæredygtige investeringer i den finansielle sektor.Kom og hør Peter Stenholm, Adm. direktør hos EjendomDanmark og Tonny Thierry Andersen, Koncerndirektør hos Nykredit m.fl. gøre status for tendenser og hvorfor grøn omstilling bliver et større konkurrenceparameter for ejendomme og en del af fremtidssikringen for investorer. Pernille Rosenkrantz-Theil (S) vil give sine indsigter til hvordan den grønne dagsorden fremmes og hjælpe virksomhederne til at omsætte de politiske mål til handling og Søren Kempf Holm, Adm. direktør hos Wihlborgs giver deres perspektiver på udfordringer og omstilling i praksis. Som en del af projektet lanceres den færdige læringsplatform udarbejdet til hele ejendomsbranchen, der skal give branchens aktører viden og handlekompetencer inden for bæredygtig omstilling. Platformen er tilgængelig for alle i ejendomsbranchen. Projektet er udført i samarbejde med Rambøll og er finansieret af Realdania, Grundejernes Investeringsfond, EjendomDanmark Fonden, Forenet Kredit og Rambøll Fonden.Program TBA.LokationNykredit huset, Sundkrogsgade 25, 2150 Nordhavn, København.Har du ikke en bruger hos EjendomDanmark eller har du problemer med at tilmelde dig, så kontakt os på cmm@ejd.dk.

10. Feb 2025

ESG seminar København

EjendomDanmark og Realkredit Danmark inviterer til: Kom godt i gang med bæredygtighed og ESG EU har vedtaget en ambitiøs plan: Europa skal være klimaneutralt inden 2050. Det vil også have en effekt for dig, der ejer og/eller driver ejendomme. Betydelige ændringer og øgede krav vil påvirke alt fra den daglige drift til investeringer og fremtidig udvikling af dine ejendomme. Med andre ord skal du tænke bæredygtighed ind i alt fra strategi til drift i fremtiden. Dette seminar giver dig en introduktion til de nye krav og konkrete eksempler på, hvordan du kommer i gang med at arbejde aktivt med ESG-rapportering og bæredygtighed. Dagens program Velkommen Nye krav venter: Finansiering og værdisætning af ejendomme i de kommende årIntroduktion til lovgivningens nye bæredygtighedskravEED, BR18, EPBD, CSRD, ESRS. Har du til tider også en fornemmelse af, at du skal lære et helt nyt sprog fyldt med fagtermer og mærkelige forkortelser? Vi gennemgår det, som du skal kende til – og forklarer, hvordan det vil påvirke din virksomhed. PauseNår ESG skal være praksis i ejendomme og porteføljerKender du din ejendom fra A til Z? En gammel kending som energimærket kan være et nyttigt værktøj, og i disse år skyder nye muligheder op – uanset om du skal finde de største risici og potentialer for dine ejendomme, eller udarbejde din allerførste ESG-rapport. Vi dykker ned i, hvordan ESG kan gå fra høje ambitioner til det helt konkrete ved at se på specifikke værktøjer og gode råd til dit eget arbejde. Opsamling og tak for i dagDet får du med hjem • Konkret viden om nuværende og kommende lovgivning inden for bæredygtighed og ESG-rapportering i ejendomsbranchen• Input til, hvordan du kommer i gang med at arbejde konkret med bæredygtighed og ESG-rapporteringSeminaret afholdes hos Realkredit Danmark – Bernstorffsgade 40, 1577 København.