5. februar 2025
ELL § 86 stk. 2
ELL § 78
ELL § 66
ELL § 89 stk. 5
ELL § 62
ELL § 67
GRL § 73
Lejer af butikslokaler var ikke erhvervsbeskyttet. Ved opsigelsen, der skete som følge af ekspropriation, blev erstatning tilkendt jf. ELL § 78.
Resume
Sagen omhandlede, hvor meget L skulle modtage i erstatning som følge af ekspropriation af et lejeforhold. L havde modtaget en opsigelse af lejemålet d. 20. marts 2015 til ophør d. 1. juli 2016. L havde ligeledes indgået en ny lejekontrakt med U om leje af andre lokaler pr. 1. april 2016 for at opretholde butikken.
Sagen var i første omgang indbragt for Ekspropriationskommissionen, men blev sidenhen også prøvet af Taksationskommissionen, Byretten og Landsretten. Her fandt de alle, at det var godtgjort, at lejeforholdet ikke var erhvervsbeskyttet jf. ELL § 62, hvorfor ELL § 66 og § 67 ligeledes ikke kunne anvendes til at fastsætte erstatningen. Herfor blev det afgjort, at beløbet skulle fastsættes jf. ELL § 78. Ekspropriationskommissionen havde fastsat erstatning til L for ekspropriation til kr. 575.000, som senere hen blev forhøjet til kr. 1.575.000 af Taksationskommissionen. Landsretten såvel som Byretten fandt, at beløbet for erstatningen, der udgjorde tab ved bl.a. flytning, inventar og installationer samt driftstab, ikke kunne fastsættes til et højere beløb end først angivet af Ekspropriationskommissionen. L havde således ikke dokumenteret, at de faktiske udgifter hertil var højere end kr. 575.000. Landsretten tilpligtede således L til at tilbagebetale kr. 1.000.000 til sagsøgeren.
Sagsfremstilling
L indgik pr. 1. august 1991 en lejeaftale med A/B om leje af butikslokaler i A/B’s ejendom. Af lejekontrakten fremgik det, at lejemålet alene måttes benyttes som tæppeforretning, hvilket var det erhverv, som L havde drevet fra stedet siden 1991. L havde tidligere drevet tæppeforretningen i andre lokaler i byen, men var flyttet til lejemålet i 1991 grundet en fordelagtig placering tæt på hovedvejen og et indkøbscenter. Lejen var fastsat efter balancelejeprincippet som for almennyttige boliger. Eftersom at den oprindelige lejeaftale var indgået før den 1. januar 2000, som er dato for ikrafttræden af erhvervslejeloven, fandt loven kun anvendelse jf. ELL § 86 stk. 2. Ved allonge af 27. oktober 2011 fremgik, at lejemålet var udvidet til at omfatte yderligere 200 kvadratmeter, der førhen havde været brugt til en bagerforretning.
Som følge af ekspropriation fik L d. 20. marts 2015 meddelelse om opsigelsen af lejeforholdet med virkning fra d. 1. juli 2016. Af lejekontrakten fremgik, at der var 6 måneders opsigelsesvarsel. Hermed indgik L med virkning fra d. 1. april 2016 en ny lejekontrakt med U om leje af et andet erhvervslokale, der var beliggende i et erhvervsområde, så virksomheden kunne opretholdes andetsteds i byen.
Sagen var i første omgang indbragt for Ekspropriationskommissionen. Ekspropriationskommissionen skulle tage stilling til størrelsen af beløbet for erstatningen, som L skulle modtage som følge af ekspropriationen af butikslokalerne af lejeaftalen. Af Ekspropriationskommissionen blev bestemt, at L skulle modtage kr. 575.000 i godtgørelse som følge af bestemmelserne i ELL § 78 herunder til tab af inventar, driftstab i flytteperioden, flytteudgifter og sagkyndig bistand. Ekspropriationskommissionen lagde i deres begrundelse vægt på, at lejeaftalen omfangsmæssigt ikke kunne godtgøres at være erhvervsbeskyttet. Hertil kunne L således ikke nyde beskyttelse efter ELL § 62, da denne ikke var gældende jf. ELL § 89 stik. 5. På den baggrund kunne beløbet for erstatningen ikke fastsættes efter ELL § 66 og § 67, men skulle i stedet fastsættes jf. ELL § 78.
Efterfølgende blev sagen indbragt for Taksationskommissionen. Ved Taksationskommissionens afgørelse blev beløbet til erstatningen, som følge af ekspropriation, hævet til kr. 1.575.000. Ved Taksationskommissionens begrundelse blev der lagt vægt på, at det ikke kunne kræves, at alle udgifterne var dokumenteret, hvorfor beløbet blev forhøjet med bl.a. 3. måneders dobbelt husleje, som ikke var medtaget i Ekspropriationskommissionens opgørelse og ej heller dokumenteret. Ligeledes forhøjede Taksationskommissionen næsten alle andre beløb, der var fastsat af Ekspropriationskommissionen. Taksationskommissionen fandt dog, ligesom Ekspropriationskommissionen havde gjort, at lejeaftalen ikke var erhvervsbeskyttet, hvorfor ELL § 66 og § 67 ikke kunne bringes i spil.
Sagen blev sidenhen afprøvet i byretten (Note 1), som ligeledes skulle tages stilling til størrelsen af L’s erstatningsbeløb som følge af ekspropriation, hvor det yderligere blev fastslået, at dette var omfattet af reglerne i GRL § 73. Byretten fandt ligeledes, at L´s lejeforhold ikke var erhvervsbeskyttet, da lejeaftalen var indgået før d. 1. januar 2000. Derudover var det ikke aftalt ved allonge af 27. oktober 2011, at hele lejemålet var omfattet af erhvervsbeskyttelse jf. ELL § 62, men i stedet anført, at vilkår og betingelser for lejeforholdet var uændret uanset udvidelsen. Byretten lagde også til grund, at en del af virksomhedens omsætning kom fra erhvervskunder, der fandt butikken på nettet, hvorfor det ikke kunne ligges til grund, at virksomheden havde en fordelagtig beliggenhed, der var grunden til, at virksomheden blev opsøgt af kunder. Byretten fandt herved, at erstatningen til L som følge af ekspropriation skulle fastsættes efter ELL § 78. Byretten fastsatte herefter beløbet til kr. 575.000 såvel som Ekspropriationskommissionen havde gjort ved 1. behandling af sagen.
Landsretten stadfæstede byrettens dom og var såvel enig i, at lejeaftalen af 1. august 1991 ikke var erhvervsbeskyttet, hvorfor beløbet skulle fastsættes efter ELL § 78. Ved landsrettens afgørelse blev der, udover de anførte grunde af byretten, begrundet, at L ikke havde godtgjort, at butikkens stedlige forbliven i ejendommen var af så væsentlig betydning og værdi for L, at lejemålet nød beskyttelse jf. ELL § 62 (Note 2). Desuden kunne virksomhedens omsætning ikke begrundes ved impulskøb fra strøgkunder, hvorfor virksomhedens beliggenhed ligeledes ikke var af afgørende karakter for virksomhedens værdi og opretholdelse. L blev således tilpligtet at tilbagebetale kr. 1.000.000 til sagsøgeren.
Note 1:
Sagen var i første omgang anlagt som BS-16701/2018-ODE. Den er nu overført til denne sag BS21226/2020-OLR, hvorfor BS-16701/2018-ODE ikke længere findes.
Note 2:
Ved denne formulering fra landsretten vises der, at bevisbyrden for, at et lejemål er omfattet af erhvervsbeskyttelse, ligger hos lejeren.
Dom afsagt af retten i Odense den 15. maj 2020 (BS-16686/2018-ODE)
Dom afsagt af Østre Landsret den 1. juli 2022 (BS21226/2020-OLR)
JOS/AKM