LL §§ 6 og 7
LL § 32
Udlejning af en enkeltejet ejerlejlighed skulle ske efter reglerne om omkostningsbestemt leje, da lejligheden pr. 1. januar 1995 var en del af en større restejendom
Tvisten handlede om, hvorvidt en enkeltejet ejerlejlighed, der tidligere havde været en del af en større restejendom, skulle udlejes efter småhusreglerne eller efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Lejligheden havde pr. 1.1.1995 utvivlsomt været ejet af en ejer, der ejede mere end 6 beboelseslejligheder, som skulle betragtes som én ejendom. Lejligheden blev i 1997 frasolgt til en køber, der selv beboede lejemålet, samt i 2014 videresolgt til U, der alene ejede denne lejlighed forud for udlejning til L.
Boligrettens flertal fandt på baggrund af en ordlydsfortolkning, at det var ejendommens status pr. 1.1.1995, der var afgørende, og at denne status ikke kunne ændres ved senere frasalg. Retten nåede derfor frem til, at lejen skulle fastsættes omkostningsbestemt (note 1).
Sagsfremstilling
U havde udlejet sin ejerlejlighed til L, og der opstod en tvist om, hvorvidt lejen skulle fastsættes efter småhusreglerne eller omkostningsbestemt. Lejligheden havde oprindelig været en del af en restejerlejlighedsejendom, som pr. 1.1.1995 bestod af flere end 6 beboelseslejligheder. Lejligheden blev i 1997 solgt fra til en køber, der selv beboede lejligheden frem til 2007. Fra 2007 til 2014 var lejligheden udlejet til tredjemand, hvorefter den i 2014 blev købt af U, som ikke ejede andre lejligheder i ejendommen, og som var af den opfattelse, at der var tale om et småhus, hvorimod L mente, at lejemålet var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Boligretten udtalte bl.a., at en ejer af en enkelt ejerlejlighed i praksis havde større udfordringer med at kunne fremlægge dokumentation for det omkostningsbestemte lejeniveau end andre småhusejere, der ved småhusreglerne er beskyttet mod denne byrde. Det skyldes, at ejerlejlighedsejeren ikke ejer hele ejerlejlighedsejendommen og sjældent har kendskab til – eller indflydelse på – driftsudgifter og generelle forbedringer. Boligretten henviste desuden til, at det måtte lægges til grund, at aktører i markedet, herunder særligt ejendomskøbere havde indrettet sig i tillid til denne fortolkning, som siden 1995 også havde dannet baggrund for fast husleje- og ankenævnspraksis (i København), hvorefter frasolgte ejerlejligheder blev anset som småejendomme (note 2).
Boligrettens flertal udtalte på trods af disse betragtninger, at:
“Selvom den hidtidige administrative praksis bør tillægges betydelig vægt, finder boligrettens flertal, at ordlyden af LL § 7, stk. 1, 1. pkt., (tidligere BRL § 4, stk. 5, 1. pkt.), samt lovbemærkninger til såvel den dagældende bestemmelse i BRL som den nugældende LL § 7, stk. 1, med stor vægt taler for, at der ved lejefastsættelsen alene skal tages afsæt i udlejningsejendommens status pr. skæringsdagen 1. januar 1995. Højesteret har i U2018.2719 H afgjort, at dette også gælder i den situation, hvor ejendommen siden den nævnte skæringsdag har ændret status som følge af et frasalg.”
Boligrettens flertal lagde derfor vægt på ejendommens status pr. 1.1.1995 og var som følge heraf af den opfattelse, at lejen skulle fastsættes omkostningsbestemt.
Én boligdommer var af den opfattelse at der skulle tages højde for småhusreglernes baggrund og udtalte følgende:
“Det følger af forarbejderne til BRL § 29 c (nu LL § 32), at baggrunden for at udtage lejefastsættelsen for småhuse fra den omkostningsbestemte leje var et ønske om at lette administrationen af småejendomme, og undtage småejendomme fra de komplicerede regler om omkostningsbestemt leje. Hensigten var således, at ejere af mindre ejendomme ikke skulle fastsætte lejen omkostningsbestemt, men efter det lejedes værdi. Dette blev bekræftet i forbindelse med sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven i 2022, hvor det blev fastsat, at mindre ejendomme, der er opført efter 1. januar 1995, også skal anses som småhuse. Denne gruppe var – ligesom den omtvistede – ikke tænkt ind i de oprindelige regler fra 1995, hvilket taler for, at der kan tolkes udvidende med udgangspunkt i formålet med småhusreglerne. Hvis ejere af enkeltstående ejerlejligheder skal fastsætte lejen omkostningsbestemt, er der ikke tale om en forenkling, idet den pågældende ejer både vil have et stort arbejde med at indhente nødvendige oplysninger om ejerforholdene pr. 1. januar 1995 og være sat i en situation, hvor det er nærmest umuligt at beregne lejen og indsamle de nødvendige oplysninger hertil. Dertil kommer, at det for huslejenævnene vil indebære en betydelig arbejdsbyrde, hvis nævnene skal beregne en omkostningsbestemt leje for disse lejemål, i stedet for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. I Vejledning om ændringer af lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar 1995, pkt. 6, er der ikke taget stilling til, om de frasolgte ejerlejligheder beholder deres status, eller om de udgår af storejendommen, og skifter status til en småejendom. De frasolgte lejligheder er netop solgt fra og ikke længere en del af restejendommen. I den konkrete sag må det så meget desto mere gælde, når den frasolgte ejerlejlighed har været anvendt til brug for beboelse for ejeren i en periode på 10 år og dermed overgår fra at være en lejebolig til en ejerbolig. I den situation er det mest nærliggende, at efterfølgende udlejning må ske efter reglerne om småhuse, når først ejerlejligheden har været beboet af ejeren, og dermed har været udtaget af lejeboligmarkedet. Dette er i tråd med formålet med LL § 32 om forenkling af lejefastsættelse. Denne voterende stemmer derfor for at tage sagsøgers påstand til følge.”
Dette er i tråd med formålet med LL § 32 om forenkling af lejefastsættelsen. (…)”
Note 1: Boligretten gør i sin begrundelse opmærksom på, at sagens udfald er aldeles uhensigtsmæssigt, da en ejer af en enkelt ejerlejlighed i praksis har større udfordringer med at kunne fremlægge dokumentation for det omkostningsbestemte lejeniveau end ‘andre’ småhusejere, der ved småhusreglerne er beskyttet mod denne byrde.
Note 2: Ankenævnet i København ændrede i november 2022 sin praksis og anser nu ikke længere frasolgte ejerlejligheder som småhuse, men tager udgangspunkt i ejendommens status pr. 1. januar 1995. En frasolgt ejerlejlighed, der pr. 1. januar 1995 var en del af en omkostningsbestemt (rest)ejendom, vil herefter skulle behandles efter reglerne om omkostningsbestemt husleje – og ikke som småhus.
Dom afsagt af Retten i Lyngby den 4. oktober 2023 (BS-7725/2023-LYN)
LH