LL § 32 (tidligere BRL § 29 c)
En blandet ejendom kunne sammenlignes med en ren beboelsesejendom ved vurderingen af LL § 32
U varslede lejeforhøjelse efter det lejedes værdi i et småhus. Huslejenævnet, boligretten og landsretten godkendte en leje på 1500 kr. pr. kvm. Under sagen ved landsretten gjorde L gældende, at ejendommen, som blev brugt til sammenligning, ikke kunne anvendes, bl.a. fordi L’s lejemål var beliggende i en ejendom med både bolig og erhverv, og sammenligningsejendommen bestod udelukkende af beboelse, jf. LL § 32, 3. pkt. (tidligere BRL § 29 c, 3. pkt.).
Et flertal i landsretten fandt, at ejendommen var anvendelig som sammenligning, idet den ejendom, hvor L’s lejemål var beliggende, ikke var omfattet af overgangsreglen i § 4, stk. 6, i ændringslov nr. 419 af 1994, der gælder for blandede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter.
Note: Afgørelsen er anderledes end tidligere praksis, herunder GD 2016/07 V. Denne nye afgørelse anses som den korrekte konklusion, da det stemmer overens med bestemmelsens formål, som er knyttet til aktive optrapningsordninger. L har efterfølgende søgt om tredjeinstansbevilling, men der er på nuværende tidspunkt ikke kommet svar herpå.
Dom afsagt af Østre Landsret, 10. afd., den 3. april 2023 (BS-23999/2022) afsagt den 3. april 2023
Sag BS-23999/2022-OLR (5. afdeling)
[person1] (advokat Henrik Palmkvist
v/advokatfuldmægtig Ulrik Due Madsen i henhold til proceduretilladelse)
mod
[U] ApS (advokat Kenneth Holm Larsen)
Boligretten i Helsingør har den 9. juni 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS332/2021-HEL).
Landsdommerne Ole Græsbøll Olesen, Lone Dahl Frandsen og Mette Koue (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, [person1], har gentaget sin subsidiære påstand for boligretten om, at indstævnte, [U] ApS, skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelse af 28. november 2020 er uberettiget.
[U] ApS har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten yderligere fremlagt BBR-meddelelser og satellitfotos fra Hovedgaden, 2970 Hørsholm, og Mikkelborg Park, 2970 Hørsholm, samt afgørelse af 9. marts 2020 fra Det fælles Huslejenævn for Fredensborg og Hørsholm Kommuner vedrørende Mikkelborg Park, 2970 Hørsholm.
Forklaringer
[person1] og [person2] har afgivet forklaring.
[person1] har forklaret bl.a., at ejendommen […] ligger på gågaden i Hørsholm. Det medfører en del støjgener fra en nærliggende Netto-butik, som har åbent fra kl. 7.00, og som modtager varer om natten. Der er også lugtgener fra en sushi-restaurant og et pizzeria, der anvender brænde til deres pizzaovn. Der kommer derfor en del sod og lugt fra pizzeriaets skorsten. På den anden side af ejendommen ligger en parkeringsplads, der altid er optaget, og en meget trafikeret vej, hvor der både kører busser og lastbiler. Støjen fra gågaden, røgen fra pizzeriaets skorsten og luftforureningen fra vejen påvirker både luften inde i lejemålet og luften på ejendommens tagterrasse. Hun kan derfor ikke altid anvende tagterrassen.
[person2] har forklaret bl.a., at ejendommen […] ligger i Hørsholms bymidte med gågaden på den ene side og Dronningedammen på den anden side. Ejendommen ligger tæt på Hørsholm Kirke, Folehaveskoven og stranden. Ejendommen var renoveret, inden [U] ApS overtog den. Lejlighederne, der nyindrettede og velvedligeholdte, er af høj kvalitet og har blandt andet højisolerede vinduer. Der er elevator i ejendommen, og hver lejlighed har egen vaskemaskine i kælderen. Der er en vicevært tilknyttet ejendommen, som sørger for at vedligeholde fællesområderne hver uge. De er opmærksomme på, at lejerne oplever lugtgener fra et nærliggende pizzeria, og [U] ApS arbejder på vegne af lejerne sammen med kommunen på at finde en løsning på generne.
Huslejestigningen blev varslet, efter at naboer og andre bygningsejere i området havde oplyst, at de modtog en højere husleje. De bad derfor deres advokat om at sikre, at de modtog den leje, som de var berettiget til. Han har forsøgt at finde sammenlignelige ejendomme i gågaden, men de kunne af forskellige juridiske årsager ikke bruges. Deres tidligere advokat, Hans Christian Hansen, fandt via sit netværk lejemålene i Mikkelborg Park. De andre lejere i Hovedgaden har ikke klaget over huslejenævnets afgørelse.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
[person1] har yderligere anført, at boligretten ved afgørelsen om lejens størrelse ikke har foretaget en reel prøvelse af huslejenævnets afgørelse, og at de fire sammenligningslejemål ikke er anvendelige, da [U] ApS hverken har dokumenteret lejens størrelse pr. 1. marts 2020, eller at lejens størrelse er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. De påberåbte sammenligningslejemål er endvidere ikke sammenlignelige med det omtvistede lejemål i forhold til beliggenhed. Hertil kommer, at lejemålet er beliggende i en ejendom med både bolig- og erhvervsarealer. Da der kun kan ske sammenligning med tilsvarende ejendomme, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt., er de fire sammenligningslejemål ikke anvendelige, da de er beliggende i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelse.
[U] ApS har heroverfor anført, at [person1] har nedlagt en påstand, der indebærer, at det varslede lejeniveau ikke er bestridt. Hun kan derfor ikke kan få prøvet spørgsmålet om lejens størrelse. Såfremt spørgsmålet behandles, skal kriterierne i den dagældende boligreguleringslovs § 29 c indgå ved vurderingen af lejens størrelse, men bestemmelsens 3. pkt. er uden betydning for sagen. Denne bestemmelses formål var således at sikre, at den overgangsordning, der gælder for nogle ejendommes overgang til fordeling af ejendommens budgetudgifter efter bruttoarealer, anvendes korrekt ved fastsættelsen af det lejedes værdi for beboelsesejendommen i blandede småejendomme. Det omtvistede lejemål er ikke beliggende i en ejendom, hvor der er sket en overgang til fordeling af ejendommens udgifter efter arealer, da lejen ikke er fastsat efter ejendommens omkostninger. De fire sammenligningslejemål er anvendelige, uanset at det omtvistede lejemål er beliggende i en blandet ejendom. Lejen i de fire sammenligningslejemål er omkostningsbestemt, og både huslejenævnet samt boligretten har efter en konkret vurdering konstateret, at den aktuelle leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Landsrettens begrundelse og resultat
[person1] har gentaget sin subsidiære påstand for boligretten om, at [U] ApS skal anerkende, at varslingen af lejeforhøjelsen var uberettiget.
Sagen har imidlertid både for huslejenævnet og også for boligretten angået spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for at forhøje huslejen var opfyldt. I boligretten blev det – trods formuleringen af den subsidiære påstand – således tilladt [person1] at få prøvet de indsigelser mod betingelserne for selve lejeforhøjelsen, hun havde fremsat til støtte for denne påstand. Under hensyn hertil anser landsretten [person1]s indsigelser mod betingelserne for lejeforhøjelsen for at være indeholdt i påstanden, således at disse kan tages under påkendelse.
Det er ubestridt, at det omtvistede lejemål er omfattet af reglerne om småhuse, og at lejens størrelse skal vurderes efter princippet om det lejedes værdi efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c (nu lejelovens § 32).
Efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 2. pkt., må lejen ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, hvor lejen er reguleret efter lovens § 7. Det følger af § 29 c, 3. pkt., at der ved afgørelsen efter 2. pkt., for lejeforhold i ejendomme med lokaler, der anvendes til andet end beboelse, skal ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Dommerne Lone Dahl Frandsen og Mette Koue udtaler herefter:
Det omtvistede lejemål er beliggende i en ejendom, hvor der tillige er erhvervslejemål, og det må, som sagen er forelagt, lægges til grund, at ejendommen ikke er omfattet af overgangsreglen i § 4, stk. 6, i ændringslov nr. 419 af 1994, der gælder for blandedes ejendomme overgang til arealfordelte budgetudgifter.
Efter de foreliggende oplysninger ligger de påberåbte sammenligningslejemål, i en ejendom, Mikkelborg Park, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, og hvor lejen er omkostningsbestemt. Huslejenævnet har taget stilling til den omkostningsbestemte leje i Mikkelborg Park per 1. januar 2020, hvor den gennemsnitlige leje for lejemål med oprindelige installationer var ca. 1.435 kr. m2. For lejemål med individuelle forbedringer var der tillige beregnet et forbedringstillæg.
Vi finder, at oplysningen om, at der udelukkende er beboelseslejemål i ejendommen Mikkelborg Park, under de foreliggende omstændigheder ikke indebærer, at de fremlagte lejemål er uanvendelige som sammenligningsgrundlag.
Huslejenævnets medlemmer har efter besigtigelse af det omhandlede lejemål været enige om, at lejen per 1. marts 2020 passende kunne fastsættes til 1.500 kr. per m2 svarende til en årlig leje på 177.000 kr. Boligrettens medlemmer har efter besigtigelse af det omhandlede lejemål og de fire sammenligningslejemål tiltrådt huslejenævnets afgørelse.
På baggrund af oplysningerne om lejeniveauet for sammenligningslejemålene og det omtvistede lejemål, herunder med hensyn til beliggenhed, antal kvadratmeter og lejevilkår, finder vi ikke grundlag for at tilsidesætte boligrettens skøn over det lejedes værdi. Vi tiltræder derfor, at [U] ApS har godtgjort, at den aftalte leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, og at det derfor var berettiget til at forhøje den årlige leje til 117.000 kr.
Vi stemmer herefter for at stadfæste boligrettens dom.
Dommer Ole Græsbøll Olesen udtaler:
Det omtvistede lejemål er beliggende med gågaden i Hørsholm til den ene side og en parkeringsplads samt bl.a. en vej og Dronningedammen på den anden side i en ejendom med både erhverv og beboelse. De påberåbte sammenligningslejemål er beliggende i en ejendom udelukkende med beboelseslejemål uden for tættere bebygget område med Rungsted Strandvej og derefter Øresund på den ene side og med en golfbane på den anden side.
Spørgsmålet om, hvorvidt de påberåbte sammenligningslejemål kan anses for tilsvarende med hensyn til beliggenhed, ses ikke at have været vurderet selvstændigt i huslejenævnet eller i boligretten.
Under disse omstændigheder finder jeg ikke, uanset at beliggenhed kun er et af flere kriterier i den dagældende boligreguleringslovs § 29, 2. pkt., at [U] ApS ved de påberåbte sammenligningslejemål har godtgjort, at den varslede leje i det omtvistede lejemål ikke væsentligt overstiger lejen for tilsvarende lejeforhold som omhandlet i den nævnte bestemmelse.
Herefter, og idet det bemærkes, at [U] ApS ikke har godtgjort, at der ikke findes relevante sammenligningslejemål med beliggenhed i det væsentlig svarende til beliggenheden for det omtvistede lejemål, stemmer jeg for at tage [person1]s påstand til følge.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at boligrettens dom stadfæstes.
Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale 30.000 kr. til [U] ApS til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens forløb og omfang, herunder hovedforhandlingens varighed.
Thi kendes for ret
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale 30.000 kr. til [U] ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
MSJ