LL § 53, stk. 2
Opkrævning af aftalt lejeforhøjelse efter nettoprisindeks med tilbagevirkende kraft
U meddelte i en mail af 9. november 2022, at lejen for L’s lejemål blev forhøjet efter nettoprisindekset pr. 1. december 2022. U meddelte samtidig, at lejeforhøjelsen ville ske med tilbagevirkende kraft til 1. november 2022. I lejekontrakten fremgik, at “huslejen reguleres efter nettoprisindeks, første gang den 1. november 2021”. Huslejenævnet fandt, at reguleringen kunne ske med tilbagevirkende kraft. Dette under henvisning til, at L var orienteret om de fremtidige reguleringer i lejekontrakten, samt at reguleringen skulle ske efter indekset fra 1. november til 1. november, som U først havde kendskab til efter 1. november.
Foruden spørgsmålet om reguleringen efter nettoprisindekset tog huslejenævnet også stilling til varsling af forhøjelse af a conto-bidrag til varme.
I en mail af 29. november 2022 har Lejerforeningen for lejer, L, indbragt to spørgsmål for nævnet.
En lejeforhøjelse efter nettoprisindekset er indbragt efter LL § 52. En forhøjelse af aconto bidraget til varme er indbragt efter LL § 82.
Udlejerne, U, er hørt i sagen.
Nævnet har truffet følgende
Afgørelse
Nævnet kan godkende lejeforhøjelsen efter nettoprisindekset med virkning fra den 1. november 2022. Den månedlige lejeforhøjelse er 260 kr.
Nævnet kan endvidere godkende, at aconto bidraget til varme forhøjes til 1.200 kr. månedlig. Forhøjelsen kan dog først opkræves med virkning fra den 1. januar 2023.
Baggrund og begrundelse
U har i en mail af 9. november 2022 meddelt L, at den månedlige leje vil blive forhøjet efter nettoprisindekset med 4 % fra 6.500 kr. med 260 kr. til 6.760 kr. Beløbet opkræves første gang 1. december med tilbagevirkende kraft til 1. november.
I samme mail varslede U en forhøjelse af aconto bidraget til varme fra 400 kr. til 1.200 kr. månedlig. Denne forhøjelse opkræves også med virkning fra den 1. november 2022.
Lejerforeningen har i indbringelsen gjort gældende, at begge forhøjelser er ugyldige.
Lejemålet omfatter en sektion af U’ bolig. Bruttoetagearealet er efter kontrakten 100 m2.
Lejekontrakten begyndte den 1. november 2020. Kommunen er ureguleret. Af lejekontraktens § 11 fremgår, at ”huslejen reguleres efter nettoprisindeks, første gang den 1. november 2021.”
Lejemålet er tidsbegrænset fra 1. november 2020 til 31. oktober 2022. L er ikke flyttet, men der er anlagt sag mod U, da L ikke kan acceptere tidsbegrænsningen af lejemålet.
Lejeforhøjelsen efter nettoprisindekset på 4 % årlig svarer til den maksimale forhøjelse efter de seneste lovændringer, jf. LL § 53, stk. 3. U har efter at have været hørt i sagen redegjort for beregningen af forhøjelsen. En korrekt beregning medfører en større lejeforhøjelse end 4 %. Det fastholdes, at lejeforhøjelsen kan opkræves med virkning fra den 1. november 2022, jf. lejekontraktens § 11.
Lejerforeningen har fastholdt, at lejeforhøjelsen er ugyldig. Det fremgår ikke tilstrækkeligt klart af lejekontrakten, hvordan reguleringen kan ske, og reguleringen kan ikke opkræves med tilbagevirkende kraft.
Lejerforeningen har endvidere fastholdt, at forhøjelsen af varmebidraget er ugyldig, da der ikke er varslet med korrekt varsel.
U har redegjort for beregningen af det forhøjede aconto bidrag. Ejendommens udgifter til varme overstiger væsentligt de bidrag, der betales. L’s bidrag er fastsat til 1.200 kr. månedlig, selvom de faktiske udgifter forventes at blive væsentligt større.
Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.
Lejeforhøjelsen efter nettoprisindekset.
Kommunen er ureguleret. Det fremgår af LL § 53, stk. 2, at det i en lejeaftale kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelsen kan gennemføres alene ved U’s skriftlige meddelelse herom til L.
Af lejekontraktens § 11 fremgår, at huslejen reguleres efter nettoprisindeks, første gang den 1. november 2021. Efter nævnets opfattelse er U’s regulering lovlig. Der er ikke tvivl om, at der ved reguleringen skal tages udgangspunkt i indekset pr. 1. november. Pr. 1. november 2021 var indekset 107. Pr. 1. november 2022 var indekset 116,7, det vil sige en stigning på 9,7. Ved eventuelle fremtidige reguleringer skal der tages udgangspunkt i indekset på 116,7.
Da L i lejekontraktens § 11 er orienteret om reguleringen af den fremtidige leje pr. 1. november, kan nævnet godkende, at lejeforhøjelsen opkræves med virkning fra den 1. november 2022, jf. udlejernes meddelelse af 9. november 2022. Reguleringen kan ikke foretages, før U får kendskab til indekset pr. 1. november. Reguleringen på 4 % er i overensstemmelse med indholdet af LL § 53, stk. 3.
Forhøjelsen af varmebidraget.
U har varslet forhøjelsen den 9. november 2022 til ikrafttræden den 1. november 2022. Efter LL § 71 skal forhøjelsen varsles med 6 ugers varsel. Forhøjelsen af bidraget til 1.200 kr. månedlig kan derfor tidligst opkræves med virkning fra den 1. januar 2023. LL § 71 er ikke sanktioneret med ugyldighed. Der er ingen formkrav i bestemmelsen udover 6 ugers varsel.
Når der varsles med for kort varsel, er der fast praksis for, at ikrafttrædelsestidspunktet kan rykkes frem til det lovlige ikrafttrædelsestidspunkt. Der skal ikke sendes en ny varsling, da varslingen med for kort varsel ikke er ugyldig.
Nævnet har derfor besluttet, at det månedlige aconto bidrag til varme kan forhøjes til 1.200 kr. månedlig med virkning fra den 1. januar 2023.
Afgørelse afsagt af Huslejenævnet, Hørsholm den 27. januar 2023 (22/16806)
TTJ