GD 2023/08 B - EjendomDanmark

LL § 46 (tidl. LL § 50)

LL § 47 (tidl. LL § 51)

LL § 48 (tidl. LL § 52)

Undladelse af at medtage elafgift i varsling af skatter og afgifter medførte ikke varslingens ugyldighed

U varslede stigning i ejendommens skatter og afgifter for år 2019 i en omkostningsbestemt ejendom, uden at medtage el-udgiften, jf. dagældende LL §§ 50 og 51 (nuværende LL §§ 46 og 47). Ifølge U skulle oplysning om el-udgift ikke nødvendigvis medtages i skatte- og afgiftsvarslingen, da det var U’s opfattelse, at der kun fandtes en ret til at varsle stigning i skatter og afgifter, men ikke en pligt hertil. Endvidere henviste U til den mangeårig praksis i ejendommen, hvor U altid havde medtaget oplysning om el-udgift i den almindelige OMK-leje, uden lejerne gjorde indsigelse herimod. L gjorde derimod gældende, at det måtte være en gyldighedsbetingelse, at samtlige udgifter til skatter og afgifter medtages på varslingen. Flertallet i huslejenævnet og ankenævnet afviste varslingen med den begrundelse, at U havde pligt til at varsle fald i skatter og afgifter, jf. dagældende LL § 52 (nuværende LL § 48), hvilket førte til, at U skulle medtage samtlige udgifter i varslingen, der omfattedes af dagældende LL §§ 50 og 51 (nuværende LL §§ 46 og 47).

U ankede sagen til Boligretten. Flertallet i Boligretten fandt, at varslingen var gyldig, idet gyldighedskravene til varsling af skatter og afgifter i dagældende LL § 50, stk. 4 (nuværende § 46, stk. 4) var opfyldt. Flertallet anførte, at det ikke fremgår af bestemmelsen, at de afgifter, der ikke kræves forhøjelser for, skal fremgå af varslingsskrivelsen. Note 1

Boligretten

Sagens parter

Udlejeren U er repræsenteret af adv. Anne Louise Husen

mod

Mandatar Lejernes LO i Hovedstaden for

(LL)

Påstand

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger U’s varsling af afgiftsforhøjelser som foretaget 22. maj 2019 med regulering pr. 1. januar 2019 er ugyldig

U har nedlagt følgende påstand:

De sagsøgte LL tilpligtes at anerkende, at lejen for deres nedennævnte lejemål forhøjes årligt med virkning fra 1. januar 2019 således:

1) X-vej, 1.th, X-by kr. 217,23

2) X-vej, 1. tv, X-by 2 kr. 188,20

Subsidiær påstand:

De sagsøgte LL tilpligtes at anerkende, at skatte- og afgiftsstigning af 22. maj 2019 til ikrafttræden 1. januar 2019 for deres ovennævnte lejemål er gyldigt varslet, og at sagen hjemvises til fornyet behandling i ankenævnet.

Retten har behandlet sagen efter reglerne om småsager.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysninger i sagen

Ved brev af 22. maj 2019 har udlejer varslet skatte- og afgiftsforhøjelse pr. 1. januar 2019 fremlagt som bilag 1.

Lejernes LO i Hovedstaden har ved e-mail af 19. juni 2019 gjort indsigelse mod varslingen, hvorefter udlejer har indbragt sagen for nævnet ved e-mail af 11. august 2019.

Af Ankenævnets Afgørelse af 19. november 2020 fremgår:

”…

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet har besluttet, at el indgår i de skatter og afgifter, der varsles efter lejelovens §§ 50-52.

Ankenævnet har besluttet at afvise udlejers varsling af stigninger i skatter og afgifter. (Dissens)

Ankenævnet har besluttet, at ankenævnet ikke skal opstille en beregning af skatter og afgiftsstigningerne.

Huslejenævnets afgørelse stadfæstes i overensstemmelse med ovenstående.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./. Der henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag.

Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter senere end den 1. januar 2021 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

./. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter lejelovens § 107 a, jf. vedlagte bilag.

Tillægsgebyr:

Ankenævnet har stadfæstet huslejenævnets afgørelse vedrørende tillægsgebyr.

Dette medfører, at U skal betale et gebyr til nævnet på 2.165 kr.

Der vil blive fremsendt en særskilt faktura, hvor betalingsfristen bl.a. vil fremgå.

Huslejenævnets afgørelse:

” I e-mail af 11. august 2019 har U, v/advokat Claus Clausen, indbragt den pr. 1. januar 2019 varslede lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter for 2019.

Sagen er behandlet efter lejelovens § 50, stk. 5, idet beboerrepræsentationen, v/Lejernes LO i Hovedstaden, har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.

Beboerrepræsentationen er hørt i sagen i brev af 20. august 2019. Nævnet har behandlet sagen på et møde og har truffet følgende.

Afgørelse

Nævnet har besluttet, at varslingen er ugyldig. (Dissens).

U har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./. Der henvises til reglerne lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag.

Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter senere end den 1. juli 2020 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke kan være behjælpelig med beregning af renter og opkrævning af for meget betalt feje m.m.

Sagen giver ikke anledning til, at U skal betale et tillægsgebyr til nævnet.

Baggrund

Ved brev af 22. maj 2019 har udlejer varslet skatte- og afgiftsforhøjelse pr. 1. januar 2019.

LLO i Hovedstaden har ved e-mail af 19. juni 2019 gjort indsigelse mod varslingen, hvorefter U har indbragt sagen for nævnet ved e-mail af 11. august 2019.

I indsigelsen mod lejeforhøjelsen har lejerorganisationen gjort gældende, at det er en gyldighedsbetingelse, at samtlige udgifter til skatter og afgifter er medtaget. LLO har videre anført, at samtlige udgifter ikke er medtaget på varslingen, idet udgiften til el ikke indgår.

LLO har endvidere gjort gældende, at referencetallene er forkerte, idet der er varslet skatter og afgifter i forbindelse med den omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2019.

Endelig har LLO gjort gældende, at vandforbruget ikke er korrekt opgjort, idet forbruget ikke er beregnet på baggrund af gennemsnittet for de seneste tre år.

Der er tale om en samlet stigning i ejendommens skatter og afgifter på 8.303 kr. i forhold til de senest varslede i 2018.

Forhøjelsen er fordelt mellem erhvervslejemålene og boliglejemålene. Boligprocenten udgør 92,34% således, at forhøjelsen for beboelsesdelen udgør 7.667 kr.

Forhøjelsen er fordelt på beboelseslejemålene i forhold til vurderingsleje.

U har fremlagt dokumentation for udgifterne i form af skattebillet for 2018 og 2019.

U har fremlagt beregning af skatter og afgifter for 2018 og 2019. Udgifterne til el indgår ikke i beregningen/varslingen. De gældende skatter og afgifter og de nye skatter og afgifter stemmer overens i beregningerne af forhøjelsen i 2019 og nedsættelsen i 2018, og også i den omkostningsbestemte varsling for 2019 bortset fra, at i driftsbudgettet indgår også udgiften til el.

U har fremsendt beregning af afgifterne vedrørende vand og fakturaer fra H.

U har i indbringelse oplyst, at U altid har medtaget ejendommens udgift til el i den omkostningsbestemte leje.

LLO har i høringssvar af 8. januar 2020 gjort gældende, at det er et krav efter § 50, at samtlige skatter og afgifter medtages i varslingen, da man ikke kan varsle stigninger i enkeltudgifter, da lejelovens § 50 modsvares af lejelovens § 52 om pligt til at varsle et fald. LLO har videre anført, at det er en formel betingelse for varslingens gyldighed, at samtlige udgifter indgår.

Videre har LLO gjort gældende, at når udgiften til el ikke er omfattet af varslingen, er det samlede beløb kunstigt lavt, og lavere end det, der allerede er indeholdt, jf. U’s eget budget for den omkostningsbestemte leje for 2019.

LLO har gjort gældende, at nævnet på dette grundlag skal afvise forhøjelsen.

Begrundelse og lovgrundlag

Nævnet har behandlet sagen efter reglerne i lejelovens §§ 50 og 51.

Indledningsvist bemærkes, at fristerne er iagttaget.

Nævnet bemærker videre, at princippet i lejelovens § 52, fører til, at udlejer ved fremsættelse af en skatte- og afgiftsvarsling skal oplyse om samtlige udgifter, der omfattes af §§ 50 og 51.

En undladelse heraf medfører ugyldighed.

Efter en gennemgang og drøftelse af sagen har et flertal af nævnets medlemmer vedtaget, at varslingen af stigning i skatter og afgifter pr. 1. januar 2019 er ugyldig henset til, at U ved varslingen ikke har medtaget afgifterne vedrørende el, hvorfor alle udgifter omfattet af lejelovens §§ 50 og 51 ikke er medtaget.

Et nævnsmedlem er af den opfattelse, at stigningen i udgiftsposten vedrørende el må antages at ville have medført en forhøjelse af de skatter og afgifter, som kunne varsles overfor lejerne. Som det mindre i det mere fører dette efter dette nævnsmedlems opfattelse konkret til, at det forhold, at el-afgifterne ikke indgår i de varslede skatter og afgifter, ikke medfører varslingens ugyldighed.

Dette medlem stemmer derfor for, at skatte- og afgiftsvarslingen er gyldig.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Det betyder, at skatte- og afgiftsvarslingen er ugyldig.

Sagen giver ikke anledning til, at U skal betale et tillægsgebyr til nævnet.”

Ankegrunde

E-mail af 10. juni 2020 fra udlejers repræsentant:

Det gøres gældende, at huslejenævnet kun har hjemmel til at erklære en varsling ugyldig i det omfang, loven angiver gyldighedsbetingelser.

U er enig i, at en varsling skal tilsidesættes, hvis den er udformet på en sådan måde, at det har til formål at snyde lejerne. I ejendommen har det imidlertid været praksis, at der i varslingen af skatter og afgifter ikke medtages el, men at dette i stedet indgår i den omkostningsbestemte leje.

Principalt gøres gældende, at el-udgiften, som betales til et privat selskab, ikke nødvendigvis skal medtages i skatte og afgiftsvarslinger, og at dette under alle omstændigheder ville være forkert at ændre princip, når der i en lang årrække har været praksis og anerkendt af lejerne, at el-udgiften alene medtages ved varsling af den omkostningsbestemte leje. U’s repræsentant henviser til Boliglejemål 2. udgave side 367 for så vidt angår spørgsmålet om el-udgifter kan anses for at være afgifter i lejelovens § 51’s forstand.

Subsidiært gøres gældende, at hvis ankenævnet vil give LL medhold i, at der kan kræves ændring af en mangeårig og tidligere accepteret praksis, så skal ankenævnet i tråd med Østre Landsrets omberegning i GD 2010/58 Ø – og Højesterets i U2014.2097 H lave en beregning og ikke bare afvise varslingen som ugyldig.

Ankenævnet skal undersøge, hvad der er ret, og kun afvise varslingen i det omfang denne betød en højere leje for LL, end hvis varslet efter den måde, som LL hævdede var den rette. Den seneste OMK-varsling er fra 2016 og denne fremlægges. Det kan konkluderes, at der i lejen er indeholdt forventede udgifter til el på kr. 18.664. Dette skal sammenholdes med OMK-beregning 2020 (ej varslet) som viser en el-udgift på kr. 40.788.

Hvis U derfor havde ændret princip og medtaget el-udgifter, ville lejerne have fået en større varsling, og der var derfor intet grundlag for at tilsidesætte U’s varsling. U har ret til at kræve stigende afgifter betalt af LL, men har ikke pligt til at kræve disse. U kan frit undlade at kræve stigning af visse afgifter betalt af LL. LL’s klage må i overensstemmelse hermed opfattes som en klage over varslingen. Hvis der havde været tale om en mindre lejeforhøjelse – eller måske ovenikøbet en lejenedsættelse, såfremt el-udgifter havde været medtaget.

Øvrige oplysninger i sagen

E-mail af 20. august 2020 fra udlejers repræsentant:

U’s repræsentant fremsender oplysninger om ejendommens elforbrug de sidste 3 år.

E-mail af 2. september 2020 fra udlejers repræsentant:

U’s repræsentant fremsender dokumentation for udgifter tidligere år og anfører, at såfremt el havde været medtaget, ville LL have været opkrævet mere.

Det anføres, at huslejenævnets standpunkt må være, at U i skatte- og afgiftsvarslingen for 2019 kunne have medtaget den del af el-udgiften, som ikke var inkluderet i OMK-lejen. Selvom U’s repræsentant er uenig heri, kan det under alle omstændigheder kun være en ret for udlejer – ikke en pligt.

Huslejenævnet burde have vist LL, at udgifterne ikke var faldet, og U ikke havde pligt til at lade den del af udgifterne til el, som indgår i den omkostningsbestemte leje, nedsætte, hvis el-udgiften var større end i budgettet

U’s repræsentant finder ikke, at der er hjemmel til at kende varslingen ugyldig.

U’s repræsentant fastholder, at det afgørende må være, at lejerne er varslet efter ensartede principper i utallige år, at der ikke i forhold til disse principper er nogen hensigt fra U til at snyde LL, og at OMK-lejerne via reglerne om regulering af deres husleje er sikret del i fald i el udgift via OMK-reglerne, mens§ 5, stk. 2-lejerne alene reguleres for så vidt angår egentlige skatter og afgifter på årlig basis.

El-udgifter opgøres månedsvis, og det er i sig selv et argument for, at der ikke er tale om udgifter som skal betragtes som skatter og afgifter. I modsat fald ville alle udlejere – for at overholde loven – være forpligtet til at holde øje med elforbruget hver måned, og varsle mange gange i løbet af året ved fald.

El-udgiften er en driftsudgift, der skal medtages via den omkostningsbestemte leje. Ved skatter og afgifter er det kun den del af el-udgiften, der vedrører skatter og afgifter til staten, som der ville være hjemmel til at medtage, og det fastholdes, at siden liberaliseringen af elmarkedet, giver det ikke mening at medtage el-udgiften i skatte- og afgiftsvarslinger.

På samme vis skal moms af viceværtydelser eller evt. afgifter til staten indeholdt i fakturaer fra viceværtfirma ikke medtages i skatte- og afgiftsvarslinger. Det er udgifter, der naturligt som en privat ydelse henhører under driftsomkostninger og dermed under reglerne om omkostningsbestemt leje.

Sagen er for U’s repræsentant principiel, og henstiller til ankenævnet, at de principielle spørgsmål besvares, dvs. om el-udgift (evt. skatter og afgifter i el-udgift) bør indgå i fremtidige skatte og afgiftsvarslinger, og om dette skal/kan stilles som et krav og medføre ugyldighed af varsling hvis ej opfyldt, uanset at U har haft fast praksis for kun at varsle stigninger i el-udgift over for OMK-lejere og via OMK-reglerne.

U’s repræsentant finder, at der er forvaltningsretlig problematisk hvis huslejenævn / ankenævn ændrer praksis, uden at der er sikker lovhjemmel eller retspraksis for, at tidligere praksis har været ulovlig. U’s repræsentant bemærker, at et mangeårigt medlem af huslejenævnet, som U’s repræsentant tidligere havde ansat som administrator, ved liberaliseringen af elmarkedet fjernede posten fra skatte- og afgiftsvarslinger. Det blev vurderet som det “rigtige” og der var ikke nogen bagtanke om, hvorvidt dette var en fordel eller ulempe for U. Beslutningen betød, at kun OMK-lejere blev opkrævet stigninger og fik glæde af fald, mens § 5, stk. 2 lejere ikke fik deres leje reguleret ved ændrede afgifter på el.

E-mail af 15. september 2020 fra LLO:

Ankenævnet anmodes om at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Baggrunden for §§ 50-52 er, at udlejer på en smidig måde skal kunne varsle stigninger og fald af skatter og afgifter.

Der synes at være enighed om, at størstedelen af el-udgiften er afgifter, hvorfor ankenævnet alene skal tage stilling til, om enkelte afgifter kan trækkes ud af varslingen. At elmarkedet er blevet liberaliseret betyder ikke, at staten ikke skal have sin afgift.

At alle skatter og afgifter medtages er eneste måde, som lejer kan kontrollere, om der er sket et fald. U skal varsle fald efter lejelovens § 52 også selv om dette opvejes af andre stigninger. Uanset om el er med i varslingen indgår udgiften som en del af lejen i de lejemål, hvor lejen ikke reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Uanset, at der måtte være en mindre stigning, er tendensen, at det fælles elforbrug falder over tid på grund af at el-installationer bliver mere effektive og el-leverandørerne pålægges at spare el

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger

Lejelovens § 50, § 51, stk. 1 og § 52, stk. 1 har følgende ordlyd:

“§ 50. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller – hvor der ikke er fastsat nogen leje – lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 4. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftligt indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 51. Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

§ 52. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 50 og 51 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. lejelovens § 53, stk. 1.

Den 22. maj 2019 har U varslet skatte- og afgiftsforhøjelse med virkning pr. 1. januar 2019. Varslingen indeholder oplysninger om ændringer af skatter og afgifter fra 2018 til 2019, hvor ejendomsværdiskatter er steget, vandafgifter er steget, målerafgifter indgår med 0 kr., rottebekæmpelse er uændret og renovation er steget. Den samlede stigning for ejendommen er i varslingen beregnet til 8.303 kr. Det fremgår endvidere, at LL har mulighed for klage inden 6 uger.

Ankenævnet finder, at det fremgår klart af ordlyden af lejelovens § 51, at afgifter for el er omfattet af reglerne om skatter- og afgifter. At elmarkedet i vidt omfang er privatiseret, ændrer ikke herpå. El er derfor omfattet af lejelovens §§ 50-52.

Ankenævnet bemærker, at udgifterne i skatte- og afgiftsvarslingerne i for så vidt angår el og vand opgøres på baggrund af takstændringer, idet lejelovens § 51 henviser til stigninger i afgifterne, og ejendommens normalforbrug, over 3 år, hvis dette er retvisende, jf. U 2014.2097 H. Ankenævnet har herefter gennemgået de tidligere forbrugsregnskaber for el fra 2015-2019 og fundet, at ejendommen gennemsnitligt har haft et forbrug på ca. 10.093 kWh fra 2016-2018 og ca. 10.289 kWh fra 2015-2017. På baggrund af oplysninger i regnskaberne konstateres, at skatter og afgifter i 2019 på baggrund af prisen pr. kWh inklusive abonnementsudgifter 2019, og ejendommens normalforbrug både overstiger skatter og afgifter for el i 2018 og den i sidste omkostningsbestemte leje indeholdt anførte udgift til el.

Et mindretal på 2 af ankenævnets 5 medlemmer finder, at der ikke i lejelovens § 50 eller § 51 er et krav om, at udlejer varsler lejestigninger som følge af stigninger i skatter og afgifter. U kan således selv frit vælge, om der varsles op eller ej, og vil som følge deraf også kunne fravælge at varsle stigninger af en enkelt af de poster, som indgår i skatter og afgifterne, da det ikke fremgår af lejelovens § 50 og § 51, at alle stigninger skal varsles samtidigt. Da det er uomtvistet, at taksterne for el er steget, har LL ikke lidt et tab som følge af, at disse er udeladt af varslingen. Mindretallet finder derfor, at U’s varsling ikke bliver ugyldig som følge af, at der ikke er inddraget en post, der er steget.

Ankenævnets flertal på 3 af ankenævnets 5 medlemmer finder, at princippet i lejelovens§ 52, hvorefter udlejer har pligt til at varsle fald i skatter og afgifter, fører til, at udlejer ved fremsættelsen af en skatte- og afgiftsvarsling skal oplyse om samtlige udgifter, der omfattes af lejelovens § 50 og § 51. Flertallet finder endvidere, at opfyldelsen af beregningskravet forudsætter, at der sker regulering af alle skatter og afgifter, eller at disse er oplyst i varslingen, idet afgifterne kan være faldet. Flertallet finder derfor, at varslingen er ugyldig, da der ikke er oplysninger om ændringer af el.

Flertallet bemærker endvidere, at der er tale om en mangeårig praksis ved ankenævnet, at varslinger af skatter- og afgifter skal indeholde oplysninger om alle de poster, der udgør skatter og afgifter i lejelovens §§ 50-52 forstand. Flertallet henviser til, at det blandt andet var resultatet i ankenævnets afgørelse af 25. februar 2000 sag 209-20303 1/99 CW/N EP, og som efterfølgende er fulgt huslejenævnene i København.

Der træffes afgørelse efter flertallet. U’s varsling af skatter og afgifter er ugyldig og afvises derfor.

Ankenævnet har besluttet, at ankenævnet ikke skal opstille yderligere beregninger end opsummeret ovenfor.

Tillægsgebyr:

Det fremgår af boligreguleringslovens § 39, stk. 2, at U skal betale et beløb på 2.165 kr. til ankenævnet, hvis LL får fuldt medhold i ankenævnet.

Ankenævnet bemærker, at LL i forbindelse ankenævnets behandling af sagen, ikke har bedt om ændring af huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet er af den opfattelse, at da afgørelsen er stadfæstet, har LL fået fuldt medhold i sagen.

Dette medfører, at U skal betale et tillægsgebyr til ankenævnet på 2.165 kr.

Der vil blive fremsendt en særskilt faktura, hvor betalingsfristen bl.a. vil fremgå.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan hver af parterne indbringe ankenævnets afgørelse for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning om sagens indbringelse samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Sagen skal derfor indbringes digitalt via hjemmesiden, www.minretssag.dk.

Ved sagsopretteisen skal du under emnet “Vælg ret” vælge Københavns Byret.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet vedrørende dette, vil ikke afbryde den ovennævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.

Tillægsgebyr

Det er alene udlejer, der kan indbringe spørgsmålet om betaling af tillægsgebyr for boligretten.

En sådan sag skal ligeledes anlægges digitalt via hjemmesiden, www.minretssag.dk.

Ankenævnet vil være modpart i en eventuel retssag vedrørende spørgsmålet om betaling af tillægsgebyr.

…”

Parternes synspunkter er i fortegnelsen gengivet sådan:

U og advokat Anne Louise Husen har i påstandsdokumentet anført:

”…

ANBRINGENDER:

El-udgiften, der leveres fra et privat selskab, har i en lang årrække med accept fra lejerne ikke været medtaget i beregningen af skatte- og afgiftsreguleringer efter lejelovens §§ 50-52. Udgiften skal derfor ikke nødvendigvis medtages i skatte- og afgiftsvarslingen, og varslingen pr. 1. januar 2019 er ikke ugyldig, jf. lejelovens § 50, stk. 4.

El-udgiften er ikke faldet, men steget i forhold til det, der er indeholdt i lejen. Varslingen indeholder en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, hvorfor den ikke er ugyldig, jf. lejelovens § 50, stk. 4.

Hvis det lægges til grund, at lejereguleringen er forkert beregnet, medfører dette ikke, at varslingen er ugyldig, men alene, at der skal laves en ændret beregning.

…”

LL har i påstandsdokument anført:

”…

ANBRINGENDER:

Det skal først og fremmest bemærkes, at U ikke modsætningsvis kan konkludere, at LL har accepteret, at el-udgiften ikke har været medtaget i beregningen af skatter og afgiftsreguleringer, blot fordi der ikke har været gjort indsigelse. Det er altid en konkret afvejning, hvorvidt der skal gøres indsigelse mod en varsling eller ikke.

Det følger af lejelovens § 52, at der overfor LL skal ske nedsættelse i de af § 50 og 51, nævnte skatter, afgifter og bidrag, såfremt disse bortfalder eller nedsættes.

Lejelovens § 50, stk. 4, indeholder formkrav til hvorledes varslingerne skal udformes. Det fremgår af bestemmelsen at kravet om lejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder varslingen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Det er sagsøgte LL’s overbevisning, at en beregning som krævet af lejelovens § 50, stk. 4, kun kan udarbejdes, hvis samtlige skatter og afgifter er medtaget, da dette er en forudsætning for, at LL kan vurdere, hvorvidt der har været et fald. Såfremt U selv kan bestemme, hvilke skatter og afgifter der kan medtages, har LL ikke en reel mulighed for at gennemskue beregningen.

I det tilfælde at samtlige skatter og afgifter ikke er medtaget i beregningen, må beregningen anses som mangelfuld, og varslingen er dermed ugyldig, jf. bestemmelsens sidste punktum.

Baggrunden og meningen med lejelovens § 50-52 er altså, at udlejer på en smidig måde – og med tilbagevirkende kraft – kan varsle lejestigninger og skal varsle lejefald som følge af ændringer i de på ejendomme hvilende skatter og afgifter. I bestemmelserne undtages ingen typer af skatter eller afgifter.

Ovenstående stemmer tillige overens med ”Udkast til forslag til Lov om leje”, hvor Boligministeriet i Akt 648814, bilag 5, kapitel 4, side 12 f. anfører:

”2.4.2.6. Lejenedsættelse for faldende udgifter til ejendomsskatter m.v. Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren foretage en lejenedsættelse, hvis skatter, afgifter og bidrag m.v. bortfalder eller nedsættes. Bestemmelsen indebærer efter retspraksis at et fald i en enkelt afgift – uanset størrelsen af faldet – medfører et krav om lejenedsættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre afgifter, eller stigningerne samlet set medfører en stigning i skatter og afgifter. Som konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende nedsættelsen og én vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives. Da det findes uhensigtsmæssigt, at udlejeren i denne situation skal foretage to varslinger, foreslås det på baggrund af et fælles forslag fra leje- og udlejerorganisationerne, at der i stk. 1, indsættes et nyt 2. pkt., der fastsætter, at nedsættelse af nogle udgifter med samtidig stigning i andre udgifter alene vil medføre et krav om lejenedsættelse, hvis det samlede resultat i forhold til gældende skatter og afgifter bliver en lejenedsættelse. Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand”

Ud fra den gældende retsstilling, mener LL så meget desto mere, at U skal medtage alle udgifter, når U udarbejder sin beregning.

Ved ikke at medtage elafgiften på reguleringen af skatter og afgifter medfører dette, at U kan undgå at varsle et fald i elafgiften, da der ikke består en tilsvarende pligt til at varsle fald i ejendommens øvrige driftsregnskaber.

Det, at el-markedet er blevet liberaliseret, betyder ikke, at staten ikke skal have sin elafgift, uanset hvor el købes, og da el er direkte nævnt i lejelovens § 51, er det i praksis antaget, at el er omfattet af § 51, jf. Boliglejemål 2. udgave, side 367.

Da elafgiften ikke er medtaget i U’s varsling af skatter og afgifter af den 19. maj 2019 må dette medføre, at varslingen er ugyldig og dermed bortfalder.

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende:

at LL ikke har accepteret U’s beregningsmetoder i de tidligere varslinger,
at U skal medtage samtlige skatter og afgifter i sin varsling
at el-afgift er nævnt direkte i lejelovens § 51,
at lejelovens § 52 foreskriver, at der overfor LL skal ske nedsættelse i de af § 50 og 51, nævnte skatter, afgifter og bidrag, såfremt disse bortfalder eller nedsættes,
at lejelovens § 50, stk. 4, forskriver bl.a., at varslingen skal indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, og indeholder kravet ikke dette, er varslingen ugyldig,
at udeladelse af en hel udgiftspost medfører ugyldighed
at bestemmelserne ikke undtager nogen typer af skatter eller afgifter,
at Boligministeriets fortolkning af bestemmelserne stemmer overens med LL’s fremlæggelse,
at U omgår lovens krav om lejenedsættelse ved ikke at medtage elafgiften på varslingen af skatter og afgifter, da reglerne om omkostningsbestemte varslinger ikke indeholder samme krav til lejenedsættelse, og
at det ikke har betydning, at el-markedet er liberaliseret. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Boligrettens begrundelse og resultat

Af lejelovens § 50 og § 51 fremgår det, at udlejer kan forlange udgiften til ejendomsskatter, vand, el, renovation, WC, skorstensfejning eller lignende udlignet gennem lejeforhøjelse, såfremt disse udgifter forøges.

Af stk. 4 fremgår:

”Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. lndeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk 5.Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Af § 52 fremgår:

”…

Bortfalder eller nedsættes de i § 50 og 51 nævnte skatter og afgifter og bidrag skal udlejer med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet…

Af § 52 stk. 2 fremgår at udlejer skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

Efter bestemmelsen i § 50 og § 51 er udlejer ikke pligtig, til at kræve huslejestigning såfremt afgifterne til for eksempel el stiger, men kan gøre det.

Kravet til varslingens gyldighed er alene, at varslingen fremsættes skriftligt, og at varslet indeholder en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer. Endelig skal varslingen indeholde en oplysning om lejerens ret til at gøre indsigelse jf. § 50, stk. 5

2 voterende finder, at U’s varsel opfylder betingelserne som angivet i § 50 stk. 4. Det fremgår ikke af bestemmelsen, at de afgifter, der ikke kræves forhøjelser for, skal fremgå af varslingsskrivelse. Disse voterende finder derfor, at U’s undladelse af at medtage stigningerne i elafgifterne, som der ikke kræves forhøjelse for, eller der i øvrigt ikke har indflydelse på beregningen af forhøjelsen ikke kan medføre, at U’s varsel bliver ugyldigt.

Disse voterende tager derfor U’s påstand, om at LL skal tilpligtes at anerkende, at skatte- og afgiftsstigningen af 22. maj 2019 til ikrafttræden 1. januar 2019 for deres nævnte lejemål er gyldig varslet til følge.

U frifindes af samme grunde for den af de LL nedlagte selvstændige påstande.

En voterende lægger vægt på, at afgiften til el er særskilt nævnt i lejelovens § 51. For at LL kan have en indsigt i, hvilke afgifter varslet omfatter og herunder også indsigt i, om de omfattede afgifter er faldet og derfor straks skal nedsættes, finder denne voterende, at det må være et krav, at samtlige afgifter er medtaget i varslingen af forhøjelsen for, at denne kan være gyldig og give LL den rette indsigt. Hvis U kan vælge ikke at fremlægge alle skatter og afgifter, men kan plukke, og kun, fx pga. manglende opmærksomhed eller sjusk, varsler de skatter og afgifter, der stiger, mangler LL, der til skatte- og afgiftsvarslinger skal lave en begrundet indsigelse, en væsentlig information om de faldende skatter og afgifter. Sanktionen for denne glemsomhed er kun ”en ommer.” Denne voterende vil derfor tage LL’s påstande til følge.

Der afsiges dom i overensstemmelse med stemmeflertallet.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af udgift til advokat eller anden repræsentation med 1875,00 kr. inkl. moms og af retsafgift med 500,00 kr., i alt 2.375. kr. LL er ikke momsregistreret.

Thi kendes for ret

LL tilpligtes at anerkende, at lejen for deres nedennævnte lejemål forhøjes årligt med virkning fra 1. januar 2019 således:

X-vej, 1.th, X-by kr. 217,23
X-vej, 1. tv, X-by 2 kr. 188,20

LLO i Hovedstaden som mandatar for LL skal til U betale sagsomkostninger med 2.375.00 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Note 1: Ankenævnets afgørelse er refereret som GA 2021/01

Dom afsagt af Københavns Byret den 12. september 2022 (BS-49361/2020-KBH)

TTJ