LL § 187, stk. 5 (tidligere LL § 98, stk. 5)
U skal indkalde til flyttesyn 2, selvom L ikke afleverede nøgler, og der var indkaldt til syn.
U mistede sit istandsættelseskrav, da U ikke havde indkaldt L til et nyt fraflytningssyn, selvom L var fraflyttet efter et varslet fraflytningssyn, der ikke blev afholdt, og L havde underskrevet aftale om, at viceværten måtte syne boligen. Afgørende var at L ikke udtrykkeligt havde givet afkald på at blive indkaldt til et nyt fraflytningssyn.
L havde opsagt sit lejemål pr. mail den 27. december 2018, og U indkaldte via brev af den 3. januar 2019 L til fraflytningssyn den 14. januar 2019. Det fremgik af indkaldelsen, at nøglerne kunne afleveres til viceværten, hvis L var forhindret i at deltage i fraflytningssynet.
L undlod at aflevere nøglerne til viceværten, og L mødte ikke op til fraflytningssynet den 14. januar 2019, hvilket medførte, at fraflytningssynet ikke blev afholdt. L afleverede i stedet nøglerne til U’s ejendomskontor den 18. januar 2019, hvor L underskrev en aftale med ordlyden ”Det er d.d. aftalt at vicevært må syne boligen, da der mangler en nøgle og lejer ønsker omkodning af lejemål”. På den baggrund blev der gennemført et nyt fraflytningssyn den 28. januar 2019, hvor L hverken blev indkaldt eller i øvrigt orienteret.
Landsretten fastslog, at L først kunne anses at være fraflyttet den 18. januar 2019, hvor nøglerne blev overdraget til viceværten, og da L ikke havde deltaget i fraflytningssynet den 14. januar 2019, var U forpligtet til at indkalde L til et nyt fraflytningssyn. U gjorde gældende, at den skriftlige aftale med viceværten medførte, at L ikke skulle indkaldes til et nyt fraflytningssyn.
Landsretten anførte, at hverken aftalens ordlyd eller omstændighederne i øvrigt medførte, at L udtrykkeligt havde givet afkald på at deltage i eller blive indkaldt til fraflytningssynet.
Derfor var U ikke berettiget til at afholde et nyt fraflytningssyn den 28. januar 2019 uden at indkalde L.
Da L ikke var blevet indkaldt til flyttesynet, var U’s istandsættelseskrav bortfaldet jf. daværende LL § 98 stk. 5 (nuværende LL § 187 stk. 5).
Boligretten
Sagens parter
U (adv. Morten Dybro, Aarhus)
Mod
L (adv. Claus Johansen v/adv.fm. Nanna Nielsen, Aarhus)
Påstand
Sagen er anlagt den 30. april 2020 og vedrører, om L skal anerkende, at L er forpligtet til at betale 273.716,21 kr. i overensstemmelse med Us korrigerede flytteopgørelse af 29. maj 2019, således at U ikke er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til L.
U har fremsat følgende påstand:
L tilpligtes at anerkende, at L er forpligtet til at betale 273.716,21 kr. i overensstemmelse med U’s korrigerede flytteopgørelse af 29. maj 2019, således at U ikke er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til L.
L, har fremsat påstand om frifindelse.
L har fremsat følgende selvstændige påstand:
Sagsøger tilpligtes at betale kr. 273.347,21 med tillæg af almindelig procesrente fra svarskriftets indlevering til betalingen sker.
Subsidiært tilpligtes sagsøger at betale et efter rettens skøn mindre beløb.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. RPL § 218 a.
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af B, L, P og V.
B har forklaret, at hun er ansat i udlejningen. De har 1200 boliglejemål, 800 parkeringspladser, arealer og erhvervslejemål. De udlejer til ”specielle” borgere, og der er ingen venteliste, men folk skal ansøge om en bolig, og man skal have børn under 18 år, når man søger. De har ikke mange sager, der drejer sig om fraflytning.
Vedrørende brug af håndværkere har de faste indkøbsaftaler. Håndværkerne er udvalgt af kommunen ud fra forskellige parametre, og der er udbud hvert 4. år.
Når der er regninger i anledning af en fraflytning, betales regningen af Aarhus Kommune og kommer på flytteopgørelsen. Der er mange lejere, der får penge tilbage i forbindelse med en fraflytning.
L kom ikke til flyttesynet. Hun skrev en mail til ham om, at han skulle henvende sig med nøglerne, og gav ham en frist på 1 uge. L skrev tilbage, at han ville komme ind på kontoret med nøglerne dagen efter.
Han kom dagen efter og afleverede nøgler, men der var ikke nok nøgler, og låsen skulle derfor omkodes.
Foreholdt ekstraktens side 43 blev dette lavet ved skranken. Hun spurgte L, om han ville indkaldes, men det ville han ikke, og de aftalte, at hun skulle sende fraflytningsrapporten til ham. Vedrørende det anførte ”vicevært må syne”, kan viceværten ikke foretage omkodning af låsen, da dette gøres af en låsesmed.
Hvis L havde sagt, at han gerne ville med til synet, ville han have fået en ny indkaldelse.
Hun havde en viden fra en kollega om, at L havde fået en ældre bolig, og at lejligheden var tom.
Det er bedre for lejeren, at lejligheden bliver hurtig genudlejet, da man så ikke har dobbelt husleje.
Foreholdt ekstraktens side 43 er der nogle lejere, der ikke vil indkaldes, og der er andre, der vil indkaldes flere gange. Hvis en lejer blot afleverer nøglerne, vil hun sende en mail til lejeren om, hvornår der er syn.
Hvis folk ikke ønsker at deltage i synet, indkalder man dem ikke. Det er hende, der har skrevet aftalen.
L har forklaret, at han boede i lejemålet i 40 år. Der skete byfornyelse efter at Aarhus Kommune overtog ejendommen. Han har vedligeholdt lejligheden de sidste 25 år. Han har malet flere gange og har skiftet tapet en gang.
Han husker ikke, om han modtog indkaldelsen til synet den 14. januar 2019. Han var meget syg på daværende tidspunkt. Han afleverede nøgler den 18. januar 2019. Dette følte han sig truet til, da han ellers ville komme i fogedretten.
Han fik at vide, at de ville omkode låsen, da der manglede en nøgle. Foreholdt ekstraktens side 43 skulle viceværten syne lejligheden, og han var ligeglad med, hvem der synede lejligheden. Han blev ikke spurgt om, hvorvidt han ville med til synet. Da han modtog regningen, betalte han den. Han følte sig truet til det, da han jo var blevet truet med fogedretten. Han kontaktede Danske Lejere. De mente, at han kunne vinde sagen, der herefter blev indbragt for Huslejenævnet.
Han ved ikke, hvorfor der gik flere måneder, inden han kontaktede Danske Lejere.
P forklaret, at han har været ansat ved Aarhus Kommune i 34 år. Han laver alt, men arbejder mest med syn, og han har 50-70 syn om året. Han husker den pågældende lejlighed, der var meget misligholdt.
Han havde en kollega med, og de tog billeder i forbindelse med synet. Lejligheden bar tydelig præget af nikotin, og alt skulle pilles ned. Det er sjældent at se så misligholdt en lejlighed, og han vil tro, at det kun sker en gang om året. Lejligheden var ”storeslem”. De gik systematisk til værks og tog et rum ad gangen. ”Man skifter ikke bare for at skifte”.
Vidnet blev forevist billeder fra ekstrakten. Ad side 96 skiftede man linoleum på grund af brændemærker.
Ad side 121 er det det samme i entreen. Det var brændt helt ned. Ad side 110 var gulvet stærkt misligholdt, og det var gået gennem lakken. Ad side 115 ff. er det det samme. Ad side 57 kan man se, at det er misligholdt.
Ad side 72 kan man se, at væggen er gul efter nikotin, og at der er et hul i væggen. Ad side 74 ff. kan man se nikotin. Ad side 80 ff. kan man se, at der har været dårlig udluftning, da det er sort i hjørnerne. Ad side 90 ff. blev skabet skiftet, da det ikke kunne renses og males. Ad side 73 kunne den ikke gøres ren, og knapperne sad fast på grund af nikotin.
Ad side 103 er der tale om en vandplade. Ad side 106 kunne det ikke renses. Ad side 76 ff. kunne fliserne ikke renses. Tømrer og Murer har forsøgt at rense fliserne. Ad side 74 var dørene væk. Ad side 101 ff. er dette køkkenet. Ad side 55 er det emhætten. Ad side 99 kunne den ikke køre ind på grund af fedt.
Ad side 100 er det brændt ind i emaljen. Ad side 61 ff. er der intet afløb. Ad side 64 er røret i højre side rustet, og der er en lille vandskade nedenunder. Hvis man brugte et kraftigt rengøringsmiddel, vil laminatet slippe, og dette ville være dyrere for lejer.
Når han syner en lejlighed, vurderer han selv leve tiderne. Lejerne er som regel med til synet. Forud for synet havde han fået at vide, at lejeren ikke ville deltage i synet. De havde håndværkere med, og disse vurderede, at genstandene ikke kunne renses.
V har forklaret, at han de sidste 10 år har været ansat som direktør i [malerforretning] i Aarhus.
Han var med inde og se lejligheden, og han udarbejdede tilbuddet. Der var stor nikotinpåvirkning på alle malede flader i hele lejligheden, hvilket kræver mange malerbehandlinger. Væggene var beklædt med savsmuldstapet.
Når der er meget nikotin, kan man enten forsegle og male over eller afrense det og overfladebehandle det.
Hvis der er meget nikotin, er man nødt til at tage tapetet af. Hvis der kun er lidt nikotin, kan man forsegle det.
Han var ikke i tvivl om, at tapetet skulle ned. Malerbehandlingen af væggene bestod i, at tapetet blev taget ned, der skete spartling, der blev slebet og påført grunder, der blev sat nyt tapet op, og der blev afsluttet med 2 gange maling.
Parternes synspunkter
Aarhus Kommune har i sit påstandsdokument anført følgende:
”…
ANBRINGENDER
- Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det gældende, at L hæfter for de udførte istandsættelsesarbejder grundet L’s misligholdelse af lejemålet og tilsidesættelse af sin vedligeholdelses- og rengøringspligt.
- Det gøres gældende, at lejemålet blev afleveret velvedligeholdt uden mangler og med alle installationer og hårde hvidevarer i god og funktionsdygtig stand.
- Det gøres gældende, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved overleveringen, bortset fra slid og ælde, som ikke er omfattet af sagsøgtes vedligeholdelsespligt, således som denne er afgrænset i lejekontrakten, jf. LL § 98.
- Endvidere hæfter L for skader, som L har forvoldt på det lejede, jf. LL § 25.
- Det gøres gældende, at lejemålet ikke blev afleveret i kontraktmæssig stand, men derimod i en sådan stand, at de udførte istandsættelsesarbejder har været nødvendige og påkrævede, hvilket er dokumenteret ved bilag 6 og bilag 7. Det understreges i denne forbindelse, at den udførte istandsættelse har været nødvendiggjort som følge af L’s misligholdelse af det lejede. Det er således irrelevant, at enkelte dele af istandsættelsesarbejderne er udført på dele af lejemålet, som L ikke havde vedligeholdelsespligten for.
- Det gøres gældende, at lejelovens formalia i forbindelse med L’s fraflytning er overholdt. Som dokumenteret ved bilag 4 blev L indkaldt til flyttesyn med mindst 1 uges varsel, jf. LL § 98, stk. 3, 2. pkt.
- Da L valgte ikke at møde op til flyttesynet blev det efterfølgende efter L’s ønske aftalt, at U skulle gennemføre flyttesyn uden L’s deltagelse, jf. bilag 5.
- Det gøres hertil gældende, at såvel L udeblivelse som indgåelsen af den som bilag 5 fremlagte aftale i sagens natur – og hver for sig – medfører, at L har givet afkald på at blive indkaldt til yderligere fraflytningssyn.
Det er ikke – som påstået af L – i strid med beskyttelsesformålet i LL § 98, stk. 3, da L blot kunne være mødt frem på det indkaldte tidspunkt. LL’s § 98, stk. 3, dikterer en pligt til at indkalde lejere til fraflytningssyn i overensstemmelse med bestemmelsen. Når formalia i henhold til bestemmelsen er opfyldt – herunder ved første og eneste indkaldelse – er bestemmelsens beskyttelsesformål tillige opfyldt. Der kan ikke udledes en pligt til at foretage et uendeligt antal indkaldelser i tilfælde af lejeres udeblivelse, når det ikke fremgår udtrykkeligt af bestemmelsen. - L’s bemærkning om, at aftalen skal forstås således, at U skulle syne boligen ”med henblik på omkodning af låse” savner mening, allerede da man ikke skal syne boligen for at foretage omkodning af låse.
Formuleringen ”at vicevært må syne boligen” har således reelt ikke noget meningsindhold, såfremt L’s fortolkning lægges til grund, og det har derfor formodningen imod sig, at aftalen skal forstås som anført af L. - Når der henses til det forudgående forløb og omstændighederne omkring indgåelsen af aftalen, herunder særligt at L umiddelbart forinden var indkaldt til fraflytningssyn, men udeblev, og at aftalen blev indgået samtidig med, at sagsøgte afleverede nøglerne til lejemålet, er det tydeligt, at formuleringen ”syne boligen” må forstås som at foretage fraflytningssyn.
- Det gøres i anden række gældende, at aftalen er uden betydning for de formelle betingelser i LL’s § 98, idet L’s vedudeblivelsen fra det oprindelige flyttesyn har givet afkald på at deltage i fremtidige flyttesyn.
- Det er almindeligt antaget, at en udlejer lovligt kan gennemføre flyttesyn uden deltagelse fra lejer, når denne udebliver fra et flyttesyn. U var således allerede som konsekvens af L udeblivelse berettiget til at gennemføre flyttesynet uden L deltagelse.
- Hvis det ikke var tilfældet, ville en lejer kunne misligholde sig til en bedre retsstilling ved gang på gang at udeblive fra flyttesyn og afvente udlejers eventuelle fejl i forhold til nye indkaldelser. Det er naturligvis ikke tilfældet.
- Under alle omstændigheder dikterer LL § 98 alene en forpligtelse for udlejer til at foretage en enkelt korrekt indkaldelse, hvilket er sket i nærværende sag.
- Det bemærkes særskilt hertil, at U ikke kunne tilpligtes at gennemføre flyttesynet på den oprindeligt fastsatte dato, idet U som bekendt ikke havde adgang til lejemålet på dette tidspunkt. Flyttesynet kunne således først gennemføres efter L’s udlevering af nøgler til lejemålet, på hvilket tidspunkt U kunne anses for genindsat i lejemålet.
- Efter gennemførelse af fraflytningssyn blev fraflytningsrapporten sendt til L den 31. januar 2019, jf. bilag 6.
- Fristerne for indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn i LL § 98, stk. 3-4, er således overholdt.
- L hæfter for de udførte istandsættelsesarbejder, idet den af U foretagne istandsættelse har været nødvendig og påkrævet, og idet den er nødvendiggjort af L’s misligholdelse og manglende vedligeholdelse af lejemålet.
- På denne baggrund gøres det gældende, at L’s skal betale i overensstemmelse med den korrigerede flytteopgørelse af 29. maj 2019, jf. bilag 8, hvilket da også er sket.
- L har længe efter fraflytningssynet og betalingen af det af U’s opkrævede beløb i henhold til fraflytningsopgørelsen bestridt, at istandsættelsesarbejderne har været nødvendige.
- Det må i denne forbindelse komme L bevismæssigt til skade, at L ikke, trods U’s lovlige indkaldelse hertil, mødte op på fraflytningssynet og gjorde eventuelle indsigelser gældende herpå.
Det må tillige komme L bevismæssigt til skade, at L rent faktisk betalte sagsøgers fraflytningskrav uden indsigelser. - Det gøres i forlængelse heraf gældende, at L’s betaling af det fulde skyldige beløb i henhold til fraflytningsrapporten og – opgørelsen skal anses for en anerkendelse af U’s krav med den virkning, at L derved har fortabt retten til at fremsætte formelle indsigelser over for U i relation til fraflytningsopgørelsen, jf. princippet i afgørelsen UfR 2019.2246, hvor landsretten fandt, at udlejers manglende overholdelse af de formelle betingelser i LL § 98 var uden betydning i en situation, hvor lejeren havde ageret i henhold til en forkert varslet indkaldelse. Lejer kunne ikke efterfølgende fremsætte formelle indsigelser, og udlejers krav fastholdtes derfor
- U er dermed ikke afskåret fra at kræve istandsættelsesudgifterne dækket af L, og L har ikke krav på tilbagebetaling af det indbetalte beløb i denne forbindelse.
…”
L har i sit påstandsdokument anført følgende:
”… Anbringender
Formalia
Til støtte for de nedlagte påstande anføres det for så vidt angår formalia først og fremmest, at L afleverede nøglerne til nærværende lejemål den 18. januar 2019 og først på dette tidspunkt kan anses som fraflyttet. På dette møde blev han bedt om at underskrive en aftale, som alene vedrørte nøgler og omkodning af lås. L blev ikke spurgt til fraflytningssynet.
Det anføres, at U herefter udførte fraflytningssyn den 28. januar 2019, hvilket fraflytningssyn sagsøgte ikke blev indkaldt til. Det er uden betydning, at U tidligere havde indkaldt L til et fraflytningssyn den 14. januar 2019, som ikke blev gennemført.
I den forbindelse gøres det gældende, at der hverken er hjemmel i lov eller retspraksis til, som anført af U, at L ved ikke at møde op til ét fraflytningssyn, som ikke blev gennemført, har frasagt sig indkaldelse til alle fremtidige fraflytningssyn. En sådan praksis ville derimod stride mod beskyttelsesformålet i LL § 98, stk. 3.
I forlængelse heraf anføres det, at L ikke har givet udtrykkeligt afkald på at deltage i fraflytningssynet.
U er en udlejer, der har mere end én udlejningsejendom, hvorfor der stilles krav om fraflytningssyn i LL § 98, stk. 3, og de formelle regler i LL § 98 gælder for U’s krav uanset, om kravet er opstået som følge af almindelig istandsættelse ved fraflytning eller lejerens misligholdelse.
Det anføres videre, at formalitetskravene i LL § 98 er indsat med det specifikke formål at beskytte lejer mod at blive pålagt krav af udlejer i forbindelse med fraflytningen uden at have lejlighed til at deltage i fraflytningssynet.
De krav, der stilles til udlejer i LL § 98, er endvidere i retspraksis generelt blevet fortolket strengt således, at udlejers krav bortfalder straks ved overtrædelse af kravene, ligesom reglerne ej heller kan fraviges ved forudgående aftale.
Ovenstående formål og praksis omkring reglerne i LL § 98 tilsiger, at fravigelse kræver en meget høj grad af klarhed omkring aftalen. Denne klarhed er ikke sikret ved den i bilag 5 fremlagte aftale, som alene henviser til omkodningen af låsene i lejemålet og ikke til fraflytningssynet i sig selv.
Det fremhæves i den forbindelse, at det ikke ud fra aftalens ordlyd eller aftalesituationen i øvrigt kan godtgøres, at L skulle være blevet oplyst om, at han ved sin underskrift gav afkald på sin ret til at deltage i fraflytningssynet i sin helhed.
Det anføres dermed, at U ikke har løftet bevisbyrden for, at der er indgået en aftale om fravigelse af beskyttelsesreglen om, at lejer har ret til at deltage i fraflytningssynet, hvilket huslejenævnet ligeledes kom frem til ved sin afgørelse, jf. bilag 9. Det anføres således, at U ikke har opfyldt formalia i forbindelse med indkaldelse til fraflytningssyn, jf. LL § 98, stk. 3, hvorfor U’s krav på i anledning af L fraflytning er bortfaldet, jf. LL § 98, stk. 5.
I øvrigt gøres det gældende, at L havde indgivet indsigelser mod U’s krav, og at sagen blev bragt for huslejenævnet, da L fik juridisk bistand. Det forhold, at L således af frygt for at blive sendt i fogedretten valgte foreløbigt at betale U krav, medfører ikke, at hans indsigelser er bortfaldet. Dette er der heller ikke hjemmel til i den af U’s anførte dom fra 2019.
Istandsættelsesudgifter
…
Idet L allerede har indbetalt det i stævningen opkrævede beløb, kræves dette på baggrund af manglende opfyldelse af formalia ved fraflytningssynet og manglende dokumentation for, at L skal hæfte for udgifterne, tilbage med fradrag for U’s tilgodehavende i medfør af varmeafregningen 2017/18, jf. den selvstændige påstand. U’s har subsidiært krav på tilbagebetaling af et efter rettens skøn mindre beløb.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Boligrettens begrundelse og resultat
To voterende udtaler:
Vi er enige med Huslejenævnet i, at U ikke har tilstrækkeligt godtgjort, at L ved udtrykkelig aftale har givet afkald på at blive indkaldt til fraflytningssyn med 7 dages varsel, jf. LL § 98, stk. 3, hvorfor U har mistet kravet på istandsættelse, jf. LL § 98, stk. 5.
Da aftalen i ekstraktens side 43 ikke ændrer herved, stemmer vi for at tage L’s påstande til følge.
En voterende udtaler:
Under hensyn til de konkrete omstændigheder, hvorefter L – efter indkaldelse til flyttesyn – på kontoret afleverede nøgler og indgik aftalen i ekstraktens side 43, er det denne voterendes opfattelse, at der ikke kan stilles yderligere krav om indkaldelse af L til flyttesyn, hvorfor U’s krav ikke er bortfaldet.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter L frifindes, og hvorefter retten giver L medhold i hans selvstændige påstand.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 40.000 kr. og et beløb på 6.860 kr. svarende til det beløb, der skulle være betalt, hvis ikke L opfyldte betingelserne i retsafgiftslovens § 9, stk. 1, nr. 3, jf. § 9, stk. 2.
Sidstnævnte beløb skal betales til statskassen. L er ikke momsregistreret.
Thi kendes for ret
L frifindes.
Aarhus Kommune skal til L betale 273.347,21 kr. med tillæg af almindelig procesrente fra den 28. maj 2020.
Aarhus Kommune skal til L betale sagsomkostninger med 40.000 kr. og 6.860 kr. til statskassen.
Beløbene skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Landsretten
Påstand
Appellanten, U, har gentaget sin påstand for boligretten om, at indstævnte, L, skal anerkende, at han skal betale 273.716,21 kr. i overensstemmelse med U’s flytteopgørelse af 29. maj 2019, og at U derfor ikke skal tilbagebetale et beløb til L.
L har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
L og B har afgivet supplerende forklaring.
L har forklaret, at der er to stuer i lejemålet. Der havde tidligere været dobbeltdøre i lejligheden, men de manglede, da han flyttede ind. Han husker ikke, at han modtog indkaldelsen til flyttesynet den 14. januar 2019.
Han fik et brev fra U med trussel om, at hvis han ikke afleverede nøglerne til lejemålet, ville han komme for fogedretten. Han valgte derfor at aflevere nøglerne på ejendomskontoret, da han blev indkaldt til det.
Han var meget syg dengang. Han har underskrevet den håndskrevne aftale. Det var B, der skrev teksten i aftalen.
Hun var meget nedladende, og han fik ikke oplyst, hvad aftalen skulle bruges til.
Han hørte først fra U igen, da han modtog den foreløbige flytteopgørelse i slutningen af januar 2019.
Han skrev en mail til U og gjorde indsigelse mod opgørelsen. Han betalte dog beløbet, fordi han igen blev truet med fogeden. Han talte med Danske Lejere, der i første omgang sagde, at han skulle betale, hvis han havde pengene.
Han sagde til B, at han var ligeglad med, hvem der synede lejligheden. Han vidste, at lejligheden skulle synes.
B har forklaret, at hun ikke længere er ansat ved U. Hun sagde til P, at L ikke ville deltage i flyttesynet. Det var den opfattelse, hun havde fået, da hun talte med L den 18. januar 2019.
Viceværten kan ikke omkode låse, men det gør en låsesmed. Hun sendte flytteopgørelsen til L, der skrev en kort besked om, at han kun hæftede for maling. Hun skrev igen til L og redegjorde i den forbindelse for, hvilke forpligtelser han havde efter lejekontrakten. Hun hørte derefter ikke mere fra L.
L rettede ikke henvendelse med spørgsmål om, hvorfor han ikke var blevet indkaldt til flyttesyn.
Hvis lejeren ikke møder til det indkaldte flyttesyn, er det normal procedure, at der sendes et brev med bl.a. oplysning om, at U har mulighed for at rekvirere fogedretten til at bistå med at blive indsat i lejemålet.
Det var først i boligretten, at hun hørte, at L havde følt sig truet af U’s brev.
Hun spurgte den 18. januar 2019 L, om han ville deltage i flyttesynet, og det ville han ikke.
De indgik derfor den aftale, som ligger i håndskrift på sagen. Den håndskrevne aftale er udarbejdet i stedet for en ny indkaldelse, da L ikke havde krav på en ny indkaldelse til flyttesyn. Håndværksydelsen i U lejemål sendes i udbud hvert 4. år. Ved udbuddet er prisen det afgørende kriterium ved vurdering af, hvilken håndværker der skal have kontrakten.
Parternes synspunkter
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
L opsagde ved mail af 27. december 2018 lejemålet, og U’s indkaldte ham ved brev af 3. januar 2019 til flyttesyn den 14. januar 2019. Det fremgår af indkaldelsen, at nøglerne kunne afleveres til den tilsynsførende, hvis L deltog i flyttesynet. L mødte ikke til flyttesynet, som derfor ikke blev gennemført, fordi han ikke havde afleveret nøglerne til lejemålet. Det gjorde han den 18. januar 2019, hvor han mødte på U’s ejendomskontor og afleverede nøglerne og i den forbindelse underskrev følgende aftale:
”Det er d.d. aftalt at vicevært må syne boligen da der mangler en nøgle og lejer ønsker omkodning af lejemål”.
Det fremgår af den dagældende LL § 98, stk. 3 (nu LL § 187, stk. 3), at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen.
Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
Reglerne i LL § 98, stk. 3, kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. LL § 99 a, men der kan aftales et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt, jf. LL § 98, stk. 3, 3. pkt.
L kan først anses for at være fraflyttet den 18. januar 2019, hvor han afleverede nøglerne og dermed gav U rådighed over lejemålet. Da L således ikke var fraflyttet før den 18. januar 2019, og da det varslede flyttesyn den 14. januar 2019 ikke blev gennemført, skulle han indkaldes til et nyt flyttesyn.
U har gjort gældende, at L ved den indgåede aftale om, at viceværten måtte syne boligen, gav afkald på at blive indkaldt til flyttesynet. Hverken aftalens ordlyd eller omstændighederne i øvrigt giver grundlag for at fastslå, at L udtrykkeligt gav afkald på at deltage i eller at blive indkaldt til flyttesynet. Allerede derfor kan forløbet efter lejemålets opsigelse ikke føre til, at U kunne undlade at indkalde L til det gennemførte flyttesyn den 28. januar 2019.
Da L således ikke blev indkaldt til flyttesynet, overtrådte U den dagældende LL § 98, stk. 3, og U’s krav på dækning af udgifterne til istandsættelse er derfor bortfaldet, jf. § 98, stk. 5.
Landsretten stadfæster herefter boligrettens dom.
Efter sagens udfald skal U i sagsomkostninger for landsretten betale 40.000 kr. inkl. moms til L til udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb. Landsretten bemærker, at boligrettens dom skulle have indeholdt oplysninger om de sagkyndige retsmedlemmer, herunder deres navne, jf. den tidligere LL § 112, stk. 1, jf. RPL § 218, stk. 3.
Thi kendes for ret
Da L således ikke blev indkaldt til flyttesynet, overtrådte U den dagældende LL § 98, stk. 3, og kommunens krav på dækning af udgifterne til istandsættelse er derfor bortfaldet, jf. LL § 98, stk. 5.
Landsretten stadfæster herefter boligrettens dom. Efter sagens udfald skal U i sagsomkostninger for landsretten betale 40.000 kr. inkl. moms til L til udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb.
Landsretten bemærker, at boligrettens dom skulle have indeholdt oplysninger om de sagkyndige retsmedlemmer, herunder deres navne, jf. den tidligere LL § 112, stk. 1, jf. RPL § 218, stk. 3.
Dom afsagt af Vestre Landsret den 3. oktober 2022 (BS-43332/2021-VLR)
LFR