Nyt bilag med centrale nøgleoplysninger
Med bekendtgørelsen indføres et nyt bilag 4 med centrale økonomiske nøgleoplysninger. Nøgleoplysningerne er ikke nye, da de alle tillige figurerer i bilag 1. Der er blot udvalgt de ni nøgleoplysninger fra bilag 1, som man mener det er vigtigt at generalforsamlingen holdes orienteret om.
Der er krav til, at nøgleoplysningerne skal udleveres i en særlig formular, der er godkendt af Erhvervsministeren, hvorfor man skal benytte enten det bilag, der er optrykt i bekendtgørelsen og som kan findes på retsinformation, eller det bilag 4 som er uploadet på Erhvervsstyrelsens hjemmeside i en pdf-version, der kan udfyldes og efterfølgende udskrives direkte fra hjemmesiden.
Find bilag 4 her: www.erst.dk (I kolonnen til højre)
Vær opmærksom på, at for at bruge pdf-filen, skal man højre klikke på linket og vælge “gem som”. Gør man ikke det, så får man en fejlmeddelelse.
Udlevering af nøgleoplysninger
I forbindelse med overdragelse af en andelsbolig, så fremgår det af bekendtgørelsen, at sælger fra den 1. juli 2018 er forpligtet til at udlevere de centrale økonomiske nøgleoplysninger, der fremgår af det nye bilag 4.
Erhvervsstyrelsen har den 12. juli 2018 udtalt, at de ikke mener, at bilag 4 skal udleveres før andelsboligforeningen har afholdt ordinær generalforsamling, hvor bilag 4 har været fremlagt.
Uanset om man udleverer bilag 4 eller ej, skal man stadigvæk udlevere bilag 1-3, hvorfor der ikke er ændret i disse, men blot tilføjet et yderligere bilag, der skal udleveres i forbindelse med handel af andelsbolig.
Der er samme formkrav til udleveringen af de centrale nøgleoplysninger (bilag 4), som til de nøgleoplysninger, der fremgår af bilag 1-3, ligesom der er samme formkrav til udfyldelse af nøgleoplysningerne.
Det vil sige, at andelsboligforeningen har ti dage til udfyldelse af bilag 4 og udlevering heraf til sælger, fra det tidspunkt hvor sælger anmoder herom. Ligesom sælger kan opfylde sin oplysningspligt overfor køber ved at henvise til en hjemmeside, hvor bilag 4 er gjort tilgængelig, således at det ikke er nødvendigt at sende bilag 4 fysisk til køberen.
Ændring af ABL
Sælger har desuden pligt til at gøre køber bekendt med indholdet af bl.a. ABL § 5 og § 16, stk. 3. Disse bestemmelser er ændret pr. 1. juli 2018.
Valuarvurderinger
I forbindelse med ophøjelse af normen om valuarvurderinger til bekendtgørelsesniveau, er ordlyden af § 5, stk. 2, litra b blevet ændret til:
“Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.”
Derudover er der indsat en rammebeføjelse til ministeren i § 5, stk. 15:
“Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, og om udarbejdelsen af vurderingen.”
Forældelse af krav om overpris
Reglen om 6 måneders forældelse for overpriskrav mod sælger er blevet afskaffet, hvorefter ordlyden af § 16, stk. 3 er ændret til:
“Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt.”
Opfyldelse af sælgers pligt til at orientere køber
Hvis sælger i forbindelse med handlen orienterer køber om ABL § 5 og § 16, stk. 3 ved at vedlægge et udskrift af lovteksten, skal man huske at opdatere lovteksten i overensstemmelse med dette.
Hvis du bruger brancheforeningernes fælles overdragelsesaftale, så er bilaget med information om loven opdateret.
Bilag 4 skal forelægges på generalforsamling
Det er ikke kun ved salg af andelsboliger, at bilag 4 skal udleveres. Bestyrelsen er pr. 1. juli 2018 pålagt en pligt til at forelægge de centrale økonomiske nøgleoplysninger for generalforsamlingen i et særligt skema (bilag 4), hvilket skal ske på baggrund af det regnskab, der skal godkendes på generalforsamlingen.
Ved indkaldelse til ordinær generalforsamling kan bilag 4 vedlægges som bilag til indkaldelsen, men det er ikke et krav.
Rent praktisk kan forelæggelsen på generalforsamlingen give udfordringer, hvis generalforsamlingen fx beslutter en ændring i henlæggelser til vedligeholdelse, der er forskellig fra det bestyrelsen har indstillet skal være gældende, idet dette har betydning for nogle af nøgleoplysningerne i bilag 4. Det samme gør sig gældende ved ændringer i boligafgiften.
I så fald må bestyrelsen foretage de nødvendige ændringer af bilag 4 – evt. i en pause på generalforsamlingen – således at bilag 4 svarer overens med generalforsamlingens beslutninger.
Ikrafttræden
Bekendtgørelsen om nøgleoplysninger trådte i kraft den 1. juli 2018, det vil sige, at reglerne om oplysningspligt gælder for overdragelsesaftaler, der indgås den 1. juli 2018 eller senere, og reglerne om fremlæggelse af bilag 4 på generalforsamlingen gælder for generalforsamlinger, der afholdes den 1. juli 2018 eller senere.
Du kan læse bekendtgørelsen her
Andelsboligforeningsloven blev ændret ved lov nr. 555 af 29. maj 2018.