Lovændringen træder i kraft pr. 1. januar 2024 og indeholder tre hovedelementer:
- Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger
- Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovene
- Tilbudspligt
DEL 1 – Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger
- Træder i kraft og får virkning pr. 1. januar 2024
- Åbner op for mulighed for, at udlejer fremover kan medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjepart for at opfylde krav om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne, i forbrugsregnskaberne.
- Bliver en mulighed i alle typer ejendomme og lejemål og betyder, at de udgifter, udlejer afholder til at stille forbrugsoplysninger til rådighed, fx via en app, fremover kan medtages som en post i ejendommens forbrugsregnskab.
- Ændringen sker for at sikre overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler og energioplysningsbekendtgørelsen, som implementerer energieffektivitetsdirektivet.
DEL 2 – Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovene – Fokus på NPI
I forbindelse med sammenskrivningen af lejelovene i 2022 er der sket en række fejl, som nu skal rettes. De fleste foreslåede rettelser er af forholdsvis formel karakter og uden større betydning for parternes retsstilling. Men der er ét aspekt, som man som udlejer og administrator skal være opmærksom på.
Det er spørgsmålet om, hvorvidt det siden sammenskrivningen har været muligt at aftale nettoprisregulering i gennemgribende moderniserede lejemål.
Lovændringen genetablerer nu hjemlen – og den gør det med tilbagevirkende kraft for så vidt angår gyldigheden af de aftalte reguleringsklausuler. Ikrafttrædelsesbestemmelsen lægger dog op til, at udlejer ikke har kunne støtte ret på klausulerne før korrektionsloven får virkning, hvilket i praksis typisk vil være pr. 1. april 2024.
Hvilke lejemål er berørt?
- Fejlen i sammenskrivningen har kun betydning for omkostningsbestemte lejemål, herunder gennemgribende moderniserede lejemål, hvor lejeaftalen er indgået siden 1. juli 2022, med en aftale om nettoprisregulering.
- Obs: Lejekontrakter betragtes som indgået på underskriftstidspunktet. Det vil sige selv om lejeforholdet fx begynder den 1. eller den 15. juli 2022 kan aftalen være indgået før, hvis den fx er underskrevet af begge parter den 28. juni 2022. I dette tilfælde er lejekontrakten indgået inden sammenskrivningen trådte i kraft og dermed har der utvivlsomt været hjemmel til at kunne aftale NPI-regulering.
- Praktisk tip: Når du vurderer hvilke lejemål, der skal tilbagereguleres, skal du tage udgangspunkt i underskriftstidspunktet.
Hvilke lejemål er ikke berørt?
Alle andre end ovenstående, herunder:
- 80/20 lejemål
- Småhuse
- Lejemål med fri lejefastsættelse (markedsleje)
- Omkostningsbestemte lejemål, der reguleres efter stigninger i driftsbudgettet.
- Erhvervslejemål
- Gennemgribende moderniserede lejemål, indgået før juli 2022.
Hvad betyder lovforslaget for NPI-reguleringer af gennemgribende moderniserede lejemål?
- De siden 1. juli 2022 indgåede aftaler om NPI-regulering anses fremover som gyldigt indgået.
- Opkrævning af stigninger skal dog udsættes, da selve opkrævningen anses som ulovlig i perioden fra den 1. juli 2022 og frem til korrektionsloven får virkning (typisk pr. 1. april 2024).
- Da korrektionsloven (jf. forarbejderne) indebærer en ændring af parternes retsstilling, må opkrævningen først foretages, når der er gået en periode, svarende til lejers opsigelsesvarsel, fra lovens ikrafttræden. I de fleste omfattede lejeforhold vil lejen derfor første gang kunne reguleres pr. 1. april 2024.
- Opkrævningerne kan ikke ske med tilbagevirkende kraft, selvom aftalen bliver gyldig.
- Har udlejer opkrævet NPI-stigninger i de berørte lejemål i perioden siden 1. juli 2022, skal disse tilbagebetales til lejeren.
- Den stigning, der kan opkræves for fremtiden, skal bringe lejen på det “rette niveau”. Udlejer må derfor meddele stigninger, der svarer til det, udlejer kunne have meddelt i perioden.
Eksempel
Gennemgribende moderniseret lejemål, med lejefastsættelse til det lejedes værdi (LL § 19, stk. 2) og tre måneders opsigelsesvarsel. Lejemålet er indgået 15. juli 2022 til en aftalt leje på 10.000 kr. om måneden.
- NPI-regulering pr. 1.1.2023: 4 % – ny leje: 10.400 kr. – opkrævet siden 1. januar 2023
- NPI-regulering pr. 1.1.2024: 2 % – ny leje: 10.608 kr. – meddelt, men endnu ikke opkrævet
- Udlejer skal tilbagebetale den opkrævede stigning på 400 kr. for perioden siden 1. januar 2023.
Obs: Ligesom i andre situationer, hvor der er opkrævet en for høj leje, må det forventes at det beløb, der tilbagebetales til lejer skal forrentes.
- Udlejer er ikke berettiget til at opkræve stigningen på de 2 % pr. 1. januar 2024, men skal vente til 1. april.
- Korrektion pr. 1.april 2024: 4 %-regulering fra 1. januar 2023 og 2 %-regulering fra 1. januar 2024: ny leje 10.608 kr. – skal meddeles inden 1. april 2024 og kan opkræves pr. 1.april 2024 og fremover.
Hvornår må jeg regulere lejen igen?
I de fleste berørte lejeforhold vil reguleringen kunne genoptages og opkræves pr. 1. april 2024.
Baggrund:
Ikrafttrædelsesbestemmelsen medfører, at lejeforhøjelsen som følge af stigningen i udviklingen i NPI først kan ske efter en periode svarende til som udgangspunkt opsigelsesvarslets længde fra lovens ikrafttræden. Er der derfor tale om et almindeligt lejeforhold, hvor lejerens opsigelsesvarsel er tre måneder til den første i en måned, så vil lejereguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne få virkning fra april 2024.
Er der derimod aftalt en uopsigelighedsperiode, vil lejereguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne få virkning, når lejeforholdet efter udløbet af uopsigelighedsperioden kunne være blevet opsagt.
Tilsvarende gælder, hvis der er aftalt tidsbegrænsede lejeforhold eller længere opsigelsesvarsler m.v.
Gælder der særlige regler for hvordan jeg skal meddele stigningen pr. 1. april 2024?
Der er ikke indført nye eller særlige formkrav. Udlejer kan derfor meddele stigningen på sædvanlig vis.
Det kan dog være en god idé at være tydelig over for lejer, hvordan stigningen er sammensat, og at den er begrundet i L 76, der giver udlejer hjemmel til at regulere lejen op til det niveau, som den vil have været på, hvis den gyldigt kunne have været reguleret siden 1. juli 2022.
Skal jeg kun tilbagebetale, hvis lejer beder om det?
Selvom man som udlejer kan afvente til lejer gør gældende, at der er betalt for meget i husleje, bør man som udlejer af egen drift vurdere opkrævningernes lovlighed og foretage eventuel tilbagebetaling uden at afvente lejernes henvendelse.
Baggrund:
Den endelige vurdering af, om de opkrævede stigninger har været lovlige eller ej, er op til domstolene og pt. uafklaret.
Lovgivers intentioner er dog ret klare og forarbejderne til korrektionsloven lægger op til, at de berørte lejemål i perioden fra 1. juli 2022 og frem til 1. april 2024 ikke har kunnet reguleres. Og selv om udlejere har været i god tro, betyder det, at der som konsekvens er opkrævet en højere leje end tilladt.
Hverken i korrektionsloven eller forarbejderne er der anført en særlig pligt eller beskrivelse af hvornår, og hvordan man skal tilbagebetale det for meget opkrævede. Det fremgår dog af bemærkningerne, at de lejere, som har oplevet en stigning i huslejen på baggrund af et uhjemlet NPI-vilkår vil have mulighed for at indbringe spørgsmålet om, hvorvidt de er blevet opkrævet en for høj leje, for huslejenævnet, jf. lejelovens § 52, med henblik på at få den eventuelt for meget betalte husleje tilbage.
Det kan tolkes som om, det er op til lejer at gøre gældende, at der er opkrævet en for høj husleje, og at det for meget betalte ønskes tilbagebetalt. Som udlejer må man dog generelt ikke afkræve lejer en højere leje end tilladt. Har man viden om, at der er foretaget en ulovlig regulering, bør udlejer derfor tilbageregulere af egen foranledning og uden at afvente lejernes henvendelse.
Har jeg gjort noget ulovligt?
Spørgsmålet om lovligheden er ikke endelig afklaret ved domstolene. Vi kan derfor ikke vide med sikkerhed, om udlejer var berettiget til at foretage reguleringer efter nettoprisindekset – eller ej.
Baggrund:
Det fremgår af bemærkningerne til L 76, at “Da bemærkningerne til lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., giver indtryk af, at bestemmelsen alene viderefører retstilstanden forud for lovændringen, er det uklart, om lejelovens § 53, stk. 2 og 3, efter gældende ret kan anses for at finde anvendelse for lejeaftaler, hvor lejefastsættelsen sker efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2.
Med forslaget rettes der op på denne fejl, så der fremadrettet ikke er tvivl om, at lejelovens § 53, stk. 2 og 3, finder anvendelse i lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter lejelovens § 19, stk. 1 eller 2, og at der derfor for disse lejeforhold kan ske regulering af leje efter udviklingen i nettoprisindekset i overensstemmelse med indgåede vilkår derom.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at ordlyden i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at der på baggrund af aftalte vilkår om regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til ikrafttrædelsespunktet for nærværende lovforslag ikke er hjemmel til, at udlejere kan meddele lejeforhøjelse i henhold til et vilkår i lejeaftalen om regulering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, for lejeaftaler med en lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2.
En endelig vurdering af spørgsmålet henhører i sidste ende under domstolene.” (red: vores fremhævninger)
DEL 3 – Tilbudspligt
Træder i kraft og får virkning pr. 1. januar 2024.
L 76 indeholder også en stramning af tilbudspligten.
Der er tale om en konkret stramning, der får betydning ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- eller anpartsselskaber, som ejer ejendomme. Mens det hidtil har været en forudsætning for tilbudspligten, at køber opnåede en majoritet af stemmer, bliver tilbudspligten fremover også udløst, når den afgivende part afstår (overdrager) en majoritet af stemmer – uanset om der er én eller flere købere.
I modsætning til tidligere fremsatte versioner, bliver der dog hverken tale om en systemændring, baseret på kontrolskifteregler eller en større udvidelse, der også rammer dobbelt-holding-strukturen.
Intentionen fra lovgivers side har været at lukke for muligheden for at kunne handle ejendomme udenom tilbudspligten ved at overdrage selskabsandele til flere erhververe, uden at nogen af erhververne opnår majoritet i ejendomsselskaberne.