25. november 2024
LL § 19
LL § 22
Lejen for et gennemgribende moderniseret lejemål efter LL § 19, stk. 2 blev nedsat som følge af LL § 22, stk. 1 om mere byrdefulde vilkår.
Resume
L og U havde pr. 15. juli 2017 indgået en lejekontrakt for et gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen var fastsat til kr. 1.402 pr. m2 årligt jf. LL § 19, stk. 2. L indbragte sagen vedrørende lejens størrelse for huslejenævnet, da L mente, at lejen var fastsat for højt i forhold til de øvrige § 19, stk. 2-lejemål i ejendommen jf. LL § 22, stk. 1 om mere byrdefulde vilkår. Efter parternes anbringende nedsatte Huslejenævnet lejen for det omtvistede lejemål til kr. 1.150 pr. m2 årligt. Ankenævnet fandt dog imidlertid ikke grundlag for at fastsætte lejen til et lavere niveau end det var aftalt ved lejekontraktens indgåelse, da moderniseringen var udført væsentlig senere og lige inden L’s indflytning i 2017.
Efter boligrettens besigtigelse af det omtvistede lejemål og de yderligere tre sammenligningslejemål i ejendommen, stadfæstede boligretten Ankenævnets afgørelse som følge af, at L ikke havde godtgjort, at lejen var fastsat efter mere byrdefulde vilkår end de øvrige lejemål i ejendommen. Boligretten lagde vægt på, at selvom lejemålet var stort set identisk med de tre øvrige sammenligningslejemål, så var brugsværdien for L’s lejemål betydelig højere end for de andre lejemål. Sagen blev indbragt for Østre Landsret, der fandt det godtgjort, at den betydeligt højere leje på 1.402 kr. pr. m2 årligt efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld end for sammenligningslejemålene, selvom der skulle tages hensyn til, at moderniseringen af L’s lejlighed var sket på et senere tidspunkt og umiddelbart før indflytningen i 2017. Landsretten ændrede boligrettens afgørelse og nedsatte lejens størrelse til kr. 1.150 pr. m2 årligt ekskl. aconto varme.
Sagsfremstilling
L indgik pr. 15. juli 2017 en lejekontrakt med U for et gennemgribende moderniseret lejemål efter LL § 19, stk. 2. Af lejekontrakten fremgik, at lejen var aftalt til kr. 367.313 ekskl. aconto varme årligt svarende til kr. 1.402 pr. m2. L indbragte sagen for huslejenævnet, da L mente, at lejen var fastsat for højt i forhold til de øvrige lejemål i ejendommen, hvor lejen ellers ligeledes var fastsat efter LL § 19, stk. 2. L gjorde gældende, at der forelå mere byrdefulde vilkår, jf. LL § 22, stk. 1 med henvisning til tre sammenligningslejemål i ejendommen. Lejen for de tre lejemål var fastsat til henholdsvis 590, 873 og 881 kr. pr. m2. Huslejenævnet fandt efter en samlet vurdering og besigtigelse af disse tre lejemål, at lejen for L’s lejemål kunne nedsættes til kr. 1.150 pr. m2 årligt. Et flertal i Ankenævnet fandt dog imidlertid, efter deres bestigelse og parternes synspunkter, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at nedsætte lejen for L’s lejemål, heraf som følge at moderniseringen for de sammenlignelige lejemål var væsentlige anderledes og havde fundet sted på forskellige, tidligere tidspunkter, hvorfor et flertal i Ankenævnet ikke mente, at der var tale om mere byrdefulde vilkår.
I sagen havde boligretten ligeledes besigtiget L’s lejemål samt de tre sammenlignelige, gennemgribende moderniserede lejemål i ejendommen. To af de tre øvrige lejemål var moderniseret i 2003/2004 og udlejet i 2011, mens forbedringerne for det sidste lejemål var gennemført i 2014, hvoraf lejeren selv havde bekostede en betydelig del af denne, hvorfor lejen for netop det lejemål var fastsat herefter. L havde i sagen oplyst, at hun inden lejekontraktens indgåelse havde kontaktet U, der havde oplyst, at lejemålet skulle gennemgribende moderniseres inden udlejning. L havde i samarbejde med U aftalt, hvilke moderniseringer der skulle foretages og havde betalt for en opgradering af køkkenet med aftale om, at det skulle forblive ved fraflytning. Da L flyttede ind i lejemålet, havde kvaliteten ikke levet op til forventningerne, og forbedringerne var ikke gennemført sådan, som hun havde aftalt med U. Herefter blev hun ligeledes bekendt med, at lejen væsentligt oversteg hvad de øvrige § 19, stk. 2 lejemål i ejendommen betalte.
Boligretten fandt, at aftalevilkårene for lejemålet, der var gennemgribende forbedret i 2014, var af sådan art, at lejemålet ikke kunne vurderes som et sammenligneligt lejemål. Vilkårene for de to øvrige lejemål, der var moderniseret i 2003/2004 var dog af sådan karakter, at de kunne bruges til at sammenligne lejen efter LL § 19, stk. 2. Efter parternes anbringende fandt boligretten, at L ikke havde godtgjort, at lejen for lejemålet var fastsat efter mere byrdefulde vilkår end de øvrige to lejemål i ejendommen jf. LL § 22 stk. 1. Boligretten lagde vægt på, at selvom L’s lejemål var stort set identisk, så var brugsværdien af lejemålet betydelig bedre end for sammenligningslejemålene, da forbedringerne var gennemført på et senere tidspunkt. Boligretten stadfæstede Ankenævnets afgørelse og frifandt hermed U. Boligretten fastsatte lejen til kr. 1.402 pr. m2 årligt, sådan som det oprindeligt var aftalt ved lejekontraktens indgåelse.
Sagen blev efterfølgende indbragt for Østre Landsret, der ligeledes skulle tage stilling til, hvorvidt lejen for det omtvistede lejemål var fastsat for højt ved lejekontraktens indgåelse. Landsretten fandt efter parternes anbringende og bevisførelsen, at der ikke var grundlag for at antage, at brugsværdien af L’s lejemål var betydelig højere end brugsværdien af de tre andre lejemål, hvor lejen ligeledes var fastsat jf. LL § 19, stk. 2. Landsretten redegjorde ligeledes for, at alle af de tre øvrige lejemål kunne bruges som sammenlignelige lejemål. Alle fire lejligheder var herskabslejligheder på mellem 245 og 291 m2. Hertil kunne det tilføjes, at forbedringerne for tre af de fire lejligheder var gennemført af lignede omfang og kvalitet, herunder var der gennemført renoveringer af køkken, badeværelse og gæstetoilet. For lejemålet, hvoraf lejeren selv havde bekostet en betydelig del af renoveringen, indgik dette i den samlede vurdering.
Selvom det blev taget i betragtning, at lejlighederne var moderniseret og udlejet på forskellige tidspunkter, fandt landsretten, at lejen for det omtvistede lejemål var mere byrdefuld end for de øvrige lejere af sammenligningslejemålene i ejendommen. Landsretten nedsatte, såvel som huslejenævnet havde gjort, lejen til kr. 1.150 pr. m2 årligt ekskl. aconto varme i medfør til LL § 22, stk. 1. Som følge af landsrettens afgørelse skulle depositum og forudbetalt leje ligeledes nedsættes i overensstemmelse hermed og tilbagebetales med tillæg af renter fra betalingstidspunktet for hver enkelt betaling.
Dom afsagt af retten i København den 7. marts 2023 (BS-15324/2022-KBH)
Dom afsagt af Østre Landsret den 22. februar 2024 (BS-17923/2023-OLR)
AKM/LH/JOS