5. januar 2025
LL § 32 og § 42
Lejemål i en ren beboelsesejendom kunne ikke anvendes som sammenligningslejemål ved vurderingen af lejen i et blandet småhus
Resume
L havde siden 2012 lejet en lejlighed i et småhus med både beboelses- og erhvervslejemål. U ønskede at øge huslejen, og varslede derfor huslejestigning over for L til ikrafttræden 1. marts 2020. Huslejenævnet godkendte delvist U’s varslede stigning. Boligretten og landsretten godkendte samme stigning som huslejenævnet og henviste til fire sammenligningslejemål fremlagt af U, der alle var beliggende i en ren beboelsesejendom. Højesteret udtalte derimod, at sammenligningslejemålene som lå i en ren beboelsesejendom ikke kunne benyttes til at fastsætte lejen i en blandet ejendom, jf. LL § 32, 3. pkt., hvorfor bevisbyrden for, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi, ikke var løftet af U.
Sagsfremstilling
Huslejenævnet traf den 8. december 2020 afgørelse om U’s varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i et småhus med både beboelses- og erhvervslejemål. Nævnet gav U medhold i, at huslejen kunne forøges, da lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi. L ankede sagen til boligretten og påstod, at varslingen var ugyldig, eller subsidiært, at den var uberettiget. Boligretten besigtigede lejemålet samt fire lejemål, som U havde fremlagt under sagen som støtte for påstanden om, at lejen var væsentlig under det lejedes værdi. De fremlagte sammenligningslejemål var beliggende i en ejendom, der udelukkende indeholdt beboelseslejemål. Derudover var sammenligningslejemålenes geografiske placering i et andet type kvarter og flere kilometer fra det omtvistede lejemål.
Boligretten fandt, at de lejemål, som U havde henvist til, kunne anvendes som sammenligningslejemål efter LL §§ 32 og 42, og at varslingen om huslejestigningen var gyldig. Boligretten godkendte dermed den samme stigning som huslejenævnet.
Landsretten (Note 1) stadfæstede boligrettens dom, dog med dissens. En af dommerne mente, at U ikke havde godtgjort, at der ikke fandtes relevante sammenlignelige lejemål, som lå geografisk tættere på det omtvistede lejemål. Landsrettens flertal udtalte, at selvom sammenligningslejemålene udelukkende var beboelseslejemål, kunne de alligevel benyttes som sammenligningslejemål, da den ejendom, hvor L’s lejemål var beliggende, ikke var omfattet af overgangsreglen i § 4, stk. 6, i ændringslov nr. 419 af 1994, som gælder for blandede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter.
Højesteret anlagde i modsætning til Landsretten, en ordlydsfortolkning af LL § 32, 2. og 3. pkt., da Højesteret ikke fandt, at forarbejderne til bestemmelsen gav anledning til en anden fortolkning. LL § 32, 3. pkt. skulle dermed forstås som et forbud mod at benytte sammenligningslejemål i rene beboelsesejendomme ved vurderingen af lejen for et lejemål i en blandet ejendom. U havde derfor ikke løftet sin bevisbyrde for, at lejen var væsentlig lavere end den gældende leje.
Note 1: Landsrettens dom er refereret som GD 2023/23 Ø
Højesteret – Huslejeregulering i mindre ejendomme (domstol.dk)
Dom afsagt af [Retten i Helsingør den 9. juni 2022 (BS-332/21-HEL.)
Dom afsagt af Østre Landsret den 4. juni 2024 ([BS- 23999/2022-OLR.)
Dom afsagt af Højesteret den 13. juni 2024 (BS-52915/2023-HJR.)
TTJ