/ Nyheder / Energisyn i store virksomheder

Energisyn i store virksomheder

Energisyn i store virksomheder er et krav som udspringer af EU’s energieffektivitetsdirektiv fra 2012, hvor artikel 8 stk. 4 overordnet set siger, at store virksomheder skal have udført et energisyn senest den 5. december 2015 og derefter hvert fjerde år.

Af

Energisyn i store virksomheder er et krav som udspringer af EU’s energieffektivitetsdirektiv fra 2012, hvor artikel 8 stk. 4 overordnet set siger, at store virksomheder skal have udført et energisyn senest den 5. december 2015 og derefter hvert fjerde år. Energisynet skal give virksomhederne et overblik over deres energiforbrug og besparelsespotentiale.

I Danmark er EU-forpligtelsen blevet implementeret via Bekendtgørelse 1382 fra 2018, om obligatorisk energisyn i store virksomheder. De danske regler siger, at virksomheder med over 250 ansatte og en omsætning på mindst 50 millioner Euro eller en årlig balance på mindst 43 millioner euro er omfattede af kravet om energisyn. Når de omfattede virksomheder har fået foretaget et energisyn, skal de indrapportere dette til Energistyrelsen, som godkender det. Der er intet krav om at virksomhederne skal gennemføre besparelsesforslagene fra energisynsrapporten.

EjendomDanmark har lavet en vejledning til reglerne om obligatoriske energisyn for store virksomheder på baggrund af dialog med Energistyrelsen.

 

Hvad skal energisynet omfatte på det omfattede ejendoms- eller administrationsselskabs eget forretningssted?

En stor virksomhed skal foretage energisyn af alle energiforbrugende elementer i virksomheden herunder på ejendommen(e), som virksomheden drives fra. Dette omfatter de energiforbrugende elementer, som virksomheden råder over, herunder virksomhedens driftsmidler.

For så vidt angår ejendommen, gælder det dog, at der kan tages udgangspunkt i datagrundlaget for et gyldigt energimærke, der er baseret på bygningsgennemgang. Energistyrelsen har bekræftet, at det i praksis betyder, at oplysningerne i energimærket kan lægges til grund og anvendes for så vidt angår bygningsdele og bygningsinstallationer, som er omfattet af energimærket – dvs. typisk klimaskærm og faste bygningsinstallationer såsom fx varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v. Med andre ord er der ikke pligt til, at energisynet omfatter disse bygningsdele. Se i øvrigt nedenfor om hvilken grad energimærket kan anvendes som grundlag for energisynet.

Ved den pligtige rapportering til Energistyrelsen iht. bekendtgørelsens § 10 kan der i stedet henvises til det gyldige energimærke med linket til mærket på boligejer.dk. Se i øvrigt nedenfor om de administrative og praktiske udfordringer.

Energisynet skal dog omfatte virksomhedens øvrige energiforbrugende elementer i virksomhedens drift, som virksomheden har rådighed over. Se dog nedenfor om bagatelgrænsen i bekendtgørelsens § 5, stk. 1, nr. 1.

Hvad skal energisynet omfatte på de omfattede virksomheders investerings-/udlejningsejendomme:

Flerbrugerejendomme (bolig/erhverv):

En stor virksomhed, der udlejer ejendomme/lokaler, skal i princippet også lave energisyn på disse ejendomme. Energisynet omfatter dog alene de energiforbrugende elementer, virksomheden råder over.

I en flerbrugerejendom råder ejer/udlejer som regel alene over klimaskærmen og faste bygningsinstallationer samt energiforbruget på fællesarealer – dvs. forbruget ved varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v. Det er således ejer/udlejer, der drifter disse bygningsdele samt beslutter og foretager vedligeholdelse og fornyelse heraf.

For så vidt angår udlejningsejendommene, gælder det dog, at der kan tages udgangspunkt i datagrundlaget for et gyldigt energimærke, der er baseret på bygningsgennemgang. Energistyrelsen har bekræftet, at det i praksis betyder, at oplysningerne i energimærket kan lægges til grund og anvendes for så vidt angår bygningsdele og bygningsinstallationer, som er omfattet af energimærket – dvs. netop typisk klimaskærm og faste bygningsinstallationer såsom fx varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v. Med andre ord skal energisynet ikke omfatte disse bygningsdele. Se i øvrigt nedenfor om brug af energimærket som grundlag for energisynet.

Ved rapporteringen til Energistyrelsen iht. bekendtgørelsens § 10 kan der i stedet henvises til det gyldige energimærke med linket til mærket på boligejer.dk. 

Domicilejendomme:

En stor virksomhed, der udlejer ejendomme som domicilejendomme skal i princippet også lave energisyn på disse ejendomme. Også her gælder det grundlæggende princip om, at energisynet alene omfatter de energiforbrugende elementer, virksomheden råder over.

Det betyder primært, at udlejer ikke skal lave energisyn på domicillejers egne driftsmidler. Dette er lejers eget ansvar, hvis lejer er omfattet af bekendtgørelsens anvendelsesområde.

For så vidt angår energisyn på selve ejendommen, gælder det samme princip som ovenfor beskrevet. Udlejers pligt til at lave energisyn på ejendommen omfatter alene de bygningsdele (herunder klimaskærm) og faste bygningsdele, som udlejer råder over.

Ifølge Energistyrelsen er det i den henseende afgørende, om det er udlejer eller lejer, der har retten til at beslutte udskiftning og fornyelse af bygningsdelene og -installationerne. Det er altså ikke afgørende, hvem af parterne, der drifter og vedligeholder disse.

Hvis udskiftning og fornyelse af bygningsdelene og –installationerne alene kan ske med udlejers samtykke, er det i Energistyrelsens optik udlejer, der har rådigheden over disse energiforbrugende elementer. Har lejer retten til selvstændigt at foretage udskiftningen og fornyelsen, er det lejer, der har ansvaret for at få foretaget energisynet over ejendommen eller enkelte bygningsdele/-installationer. I en domicilejendom kan det derfor have betydning, hvordan lejekontrakten mellem udlejer og lejer regulerer disse forhold.

Hvis det på baggrund af ovenstående er ejer/udlejer, der råder over fx klimaskærm og faste bygningsinstallationer som varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v., gælder det også her, at der kan tages udgangspunkt i datagrundlaget for et gyldigt energimærke, der er baseret på bygningsgennemgang.

Energistyrelsen har også i relation hertil bekræftet, at det i praksis betyder, at oplysningerne i energimærket kan lægges til grund og anvendes for så vidt angår bygningsdele og bygningsinstallationer, som er omfattet af energimærket – dvs. netop typisk klimaskærm og faste bygningsinstallationer såsom fx varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v. Med andre ord skal energisynet på domicilejendommen ikke omfatte disse bygningsdele. 

Ved rapporteringen til Energistyrelsen iht. bekendtgørelsens § 10 kan der i stedet henvises til det gyldige energimærke med linket til mærket på boligejer.dk. 

Fredede ejendomme (flerbruger- eller domicilejendomme):

Hvis en virksomhed, der er omfattet af reglerne om obligatorisk energisyn, udlejer en fredet ejendom, opstår der en særlig problemstilling. Dette skyldes, at der ikke er krav om energimærke på disse ejendomme.

Forpligtelsen til at foretage energisyn på disse ejendomme skal fastlægges ud fra samme parametre som ovenfor beskrevet. Det betyder derfor også, at udlejer kan blive forpligtet til at foretage energisyn på ejendommen, således over de bygningsdele (herunder klimaskærm) og faste bygningsdele, som udlejer råder over. I den henseende er det afgørende, om det er udlejer eller lejer, der har retten til at beslutte udskiftning og fornyelse af bygningsdelene og -installationerne.

I hvilken grad kan energimærket anvendes som grundlag for energisynet, jf. bekendtgørelsens § 6:

Det fremgår af bekendtgørelsens § 6, at ”Energisyn af store virksomheder med bygninger, hvor der foreligger gyldigt energimærke baseret på en bygningsgennemgang, efter reglerne om energimærkning af bygninger, kan tage udgangspunkt i datagrundlaget for energimærket.”

Som beskrevet ovenfor, har Energistyrelsen bekræftet, at man vil kunne lægge oplysningerne i energimærket til grund og anvende energimærket direkte til at opfylde kravet om at foretage energisyn på egen ejendom og udlejningsejendommene. Dette gælder for så vidt angår bygningsdele og bygningsinstallationer, som er omfattet af energimærket – dvs. netop typisk klimaskærm og faste bygningsinstallationer såsom varme-, el-, vand-, ventilations- og kølingsinstallationer m.v.

Energistyrelsen har desuden oplyst, at energimærker udarbejdet efter beregnet forbrug opfylder dette krav.

Med andre ord skal energisynet på domicilejendommen ikke omfatte disse bygningsdele.

Ved rapporteringen til Energistyrelsen iht. bekendtgørelsens § 10 kan der i stedet henvises til det gyldige energimærke med linket til mærket på boligejer.dk.

Bagatelgrænsen i bekendtgørelsen § 5, skt. 1, nr. 1:

I bekendtgørelsen § 5, stk. 1, nr. 1 findes en bestemmelse, hvorefter en stor virksomhed kan undtage følgende fra energisynet: ”Mindre eller ubetydelige energiforbrugende enheder eller systemer, hvor summen af disse enheders energiforbrug udgør højest 10 % af virksomhedens samlede energiforbrug.”

Energistyrelsen har oplyst, at denne bestemmelse alene kan anvendes af virksomheder, der ejer/udlejer fast ejendom, til at undtage energiforbrugende enheder eller systemer, som hører til virksomhedens egen drift på eget/egne forretningssted(er).

Den anførte bagatelgrænse kan således ikke anvendes til at undtage en eller flere af virksomhedens udlejningsejendomme, i det omfang udlejer har forpligtelsen til at foretage energisyn på disse ejendomme, da udlejer ikke har et energiforbrug forbundet med udlejningen.

Udgiften til energisynet i investerings-/udlejningsejendommene:

Der findes p.t. ikke særskilt hjemmel i lejelovgivningen til at medtage udgiften til energisyn i varmeregnskabet over for lejerne i den ejendom, der udføres energisyn på. Bekendtgørelsen om energisyn har således ikke hjemmel i lov om fremme af energibesparelser i bygninger (lovbkg. 2012-06-19 nr. 636), som er den lov, der henvises til i henholdsvis lejelovens § 36, stk. 2 og erhvervslejelovens § 45, stk. 2.

EjendomDanmark har opfordret Energistyrelsen til, at drøfte med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (MBBL), om der kan skabes hjemmel i henholdsvis lejeloven og erhvervslejeloven til, at udlejer kan medtage udgiften til energisynet på varmeregnskabet over for lejer. En sådan hjemmel vil særlig have betydning for udlejers udgifter til energisyn på fredede ejendomme, hvor der ikke krav om energimærkning af ejendommen. 

Energistyrelsen har dog umiddelbart tilkendegivet, at styrelsen ikke finder det nødvendigt, at der indføres en sådan hjemmel, som følge af at ejendommens gyldige energimærke i praksis kan anvendes til at opfylde kravet om energisyn. EjendomDanmark vil dog drøfte dette videre med Energistyrelsen og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

Hvis udlejer må afholde særskilte udgifter til energisyn på en udlejningsejendom – dvs. i de få tilfælde, hvor kravet ikke kan opfyldes ved at henvise til et gyldigt energimærke – må udlejers udgifter alene kunne pålægges over for lejerne i den pågældende ejendom, hvis der i øvrigt er hjemmel hertil i lejelovgivningen.

I boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje er det EjendomDanmarks opfattelse, at udgiften må kunne medtages over omkostningsbudgettet med den fulde udgift i det år, hvor den afholdes. For øvrige boligudlejningsejendomme kan udgiften alene indeholdes i lejen.

I erhvervsejendomme må udgiften som udgangspunkt også skulle indeholdes i lejen. I erhvervsejendomme, hvor lejer betaler driftsudgifter ud over lejen, vil det dog efter EjendomDanmarks opfattelse være muligt at kræve udgiften til energisyn betalt af erhvervslejer over driftsregnskabet, uanset at udgiften ikke var specificeret i lejekontrakten ved indgåelsen heraf. Begrundelsen herfor er, at udgiften til energisyn må anses for at være en udgift, der ikke var kendt ved lejekontraktens indgåelse, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 2, 2. pkt.

De administrative og praktiske udfordringer, herunder tidsfristerne i bekendtgørelsen:

Det følger af bekendtgørelsens § 3, at energisynet skal være foretaget senest den 5. december 2015.

Det følger endvidere af bekendtgørelsens § 10, stk. 1 – 3, at virksomheden skal have indsendt energisynsrapporten eller en opsummering heraf til Energistyrelsen senest 1. marts 2016.

Energistyrelsen har oplyst, at styrelsen vil acceptere, at energisynene er foretaget efter den 5. december 2015, hvis blot rapporteringen indsendes inden den 1. marts 2016.

Som ovenfor beskrevet kan et gyldigt energimærke lægges til grund og anvendes til at opfylde energisynet på udlejningsejendommene. Dette kan ske ved, at virksomheden i sin indrapportering henviser til linket til det gyldige energimærke for den pågældende ejendom på boligejer.dk.

Energistyrelsen har i øvrigt henvist til DS/EN 16247, som er den godkendte standard for energisyn, herunder omfang, indhold og rapportering af energisynet.

Energistyrelsen har desuden oplyst, at styrelsen har til hensigt at udarbejde en standard for rapporteringen, så den kan foretages elektronisk og let.

 

Læs Energistyrelsens vejledning “Forklaring af bestemmelser i bekendtgørelsen om obligatoriske energisyn” samt øvrige oplysninger om de obligatoriske energisyn