Vi benytter cookies for at forbedre brugeroplevelsen. Læs mere om cookies   

Den gennemsnitlige pensionsopsparers merafkast på ejendomsinvesteringer

Vi ønsker at beregne den gennemsnitlige pensionsopsparers merafkast som følge af, at en del af pensionsformuen investeres i ejendomme. Vi definerer dette merafkast som ejendommes gennemsnitlige afkast relativt til obligationers gennemsnitlige afkast.

Først skal vi danne indbetalingsprofilen for den gennemsnitlige pensionsopsparer. Fra brancheorganisationen Forsikring & Pension har vi gennemsnitlige pensionsindbetalinger i 2017 for aldersgrupperne 25-58. Vi fortsætter denne talrække op til en nutidig 25-årigs forventede folkepensionsalder, som er 74. Indbetalinger i årene 59-74 antager vi værende identiske med indbetalingen som 58-årig.

Figur 1. Indbetalingsforløb for den gennemsnitlige pensionsopsparer

undefined

Pensionsformuen vokser år for år med de viste indbetalinger og med et afkast.

I alle årene investeres 7,5 procent af formuen i ejendomme, hvilket svarer til gennemsnittet for hele pensionsbranchen i 2015. Vi beregner merafkastet af ejendomsinvesteringer relativt til en tilsvarende investering i obligationer. De resterende 92,5 procent af formuen antages at opnå et afkast på 5 procent.

Som langtidsestimat for afkastene for obligationer og ejendomme benytter vi nye langsigtede prognoser. Ejendomme indgår med et gennemsnitligt årligt afkast på 6,2 procent, mens det tilsvarende tal for obligationer er 3,5 procent.

Der afregnes hvert år en pensionsafkastbeskatning på 15,3 procent.

Både indbetalinger og afkast diskonteres med en forventet inflation på 2 procent, så tallene fremstår i 2019-priser.

Vores pensionist indbetaler gennemsnitligt 48.000 kr. om året over sit arbejdsliv. Pensionsformuen udgør godt 4 mio. kr. ved tidspunktet for pensionering, hvoraf knap halvdelen kan tilskrives afkast på investeringerne. De 7,5 procent af formuen, der investeres i ejendomme giver et årligt afkast på 6,2 procent. Merafkastet herfra – sat i forhold til afkastet på obligationer på 3,5 procent – øger formuen med 195.000 kr. ved tidspunktet for pensionering. Denne formueforøgelse kan give udslag i en øget månedlig pensionsudbetaling på 1.870 kr. over ti år eller 1.240 kr. gennem resten af livet.

Tabel 1. Det samlede merafkast ved tidspunktet for pensionering

Forventet afkast på ejendomme

Forventet afkast på obligationer

Ejendomsinvesterings formueeffekt ved pensionering

Ekstra månedlig udbetaling i ti år

Ekstra månedlig udbetaling resten af livet

6,2 procent

3,5 procent

195.000

1.870

1.240

Tabel 2. Fordeling af de danske pensionskassers 2015-portefølje på aktivklasser

Aktivklasse

Investeringer

Andel af samlet pensionsportefølje

Ejendomme

206 mia. kr.

7,5 %

Aktier

691 mia. kr.

25,2 %

Obligationer

1.747 mia. kr.

63,6 %

Andre aktivklasser

102 mia. kr.

3,7 %

I alt

2.746 mia. kr.

100 %

 

Figur 2. Udvikling i tre aktivklassers værdistigning 2004-2015. Index 2004=100

undefined

For perioden 1997-2015 benyttes afkast beregnet af Forsikring & Pension. Grundet en ændret regnskabsbekendtgørelse fra 2016 opgøres disse ikke længere, hvorfor der benyttes EjendomDanmarks estimater for 2016-2017.

Tabel 3. Pensionskassernes beholdning og afkast fra ejendomsinvesteringer 1997-2017

År

Afkast, procent

Ejendomsværdier i 2017-priser, mia. kr.

Afkast, mia. kr.

1997

7,3

78,4

5,7

1998

9,4

83,9

7,9

1999

10,0

100,4

10,0

2000

9,3

88,5

8,2

2001

12,4

87,9

10,9

2002

11,8

86,7

10,2

2003

7,2

95,3

6,9

2004

12,0

104,5

12,5

2005

21,5

119,4

25,7

2006

27,3

139,4

38,1

2007

7,7

146,3

11,3

2008

-1,0

141,2

-1,4

2009

-1,5

137,2

-2,0

2010

5,3

141,1

7,5

2011

5,0

148,1

7,4

2012

3,7

159,1

6,0

2013

4,0

157,6

6,3

2014

8,4

186,3

15,6

2015

10,2

209,4

21,4

2016

11,3*

226,2

25,6

2017

12,8*

232,1

29,6

I alt

   

263,5

*EjendomDanmarks estimater for totalt gearet afkast på ejendomsinvesteringer