Vi benytter cookies for at forbedre brugeroplevelsen. Læs mere om cookies   

Kommentar fra EjendomDanmark til rapport om § 5,2 i boligreguleringsloven om gennemgribende reguleringer: 5,2-rapport med store mangler

Rapport fra ekspertgruppe giver fint overblik over brugen af gennemgribende moderniseringer, og den giver ingen anledning til drastiske indgreb. Rapporten mangler dog samtidig helt en beskrivelse af de økonomiske konsekvenser ved ændringer i paragraffen.

En ekspertgruppe har på meget kort tid lavet en rapport, der giver et overblik over brugen af de såkaldte gennemgribende moderniseringer via huslejereguleringslovens § 5,2 gennem de seneste 14 år. Rapporten præsenterer samtidig en række forslag til ændringer eller afskaffelse af paragraffen.

Men rapporten afdækker ikke de økonomiske konsekvenser for stat og kommune, hvis § 5,2 fjernes. Og det ærgrer EjendomDanmarks administrerende direktør Jannick Nytoft, at der ikke har været tid til det. For ifølge en analyse fra Copenhagen Economics vil statens indtægter på sigt falde med 1,8 mia. kr. årligt, mens pensionskasserne – og dermed pensionisterne – vil tabe i omegnen af 10 mia. kr.

”Der er mange tabere, men kun få vindere, hvis det lykkedes at afskaffe eller udhule muligheden for § 5,2-moderniseringer. Vinderne er de få, der vil få en billig og nedslidt lejlighed i fremtiden. Taberne er pensionsopsparerne, velfærdssamfundet, andelshaverne og byerne, der langsomt vil blive slidt ned,” siger Jannick Nytoft.

Huslejenævn og regelforenkling er vigtigt

EjendomDanmark har deltaget i gruppens arbejde med juridisk direktør Morten Østrup Møller. Han peger på, at den endelige rapport har både styrker og svagheder:

”Rapporten viser, hvordan reglerne er brugt frem til i dag – men meget lidt om, hvad der vil ske, hvis vi fjerner eller udhuler muligheden for gennemgribende moderniseringer. Det er et usikkert grundlag at lovgive på,” siger Morten Østrup Møller.

Det ændrer dog ikke på, at EjendomDanmark vil gå meget konstruktivt ind i næste fase, hvor rapporten skal omsættes til en politisk aftale – og meget gerne en bred aftale.

”Ejendomme er investeringer, der rækker over mange år. Det kræver tryghed. Der er intet i rapporten, der tilsiger, at der skal gøres noget drastisk ved § 5,2. Men ønsker politikerne at justere på områder som fx investeringsniveauer, grønne tiltag eller andet, er vi selvfølgelig indstillet på at arbejde konstruktivt med om det. Det vil samtidig være oplagt at se på, om huslejenævnene i dag fungerer tilstrækkeligt effektivt til at sikre lejerne tryghed for en hurtig og kvalificeret afgørelse,” siger Jannick Nytoft. EjendomDanmark vil også meget gerne bidrage til at skabe mangfoldige byer, hvor der er plads til alle slags mennesker. Men den grundlæggende nøgle er flere boliger og færre regler.

”Alle peger på regelforenkling for at gøre det mere attraktivt at bygge og for at holde priserne nede. Så lad os da for hulen få forenklet reglerne, så pengene kan gå til mursten og ikke til advokater,” siger Jannick Nytoft.

5,1 er en blindgyde

Rapporten slår fast, at når der laves gennemgribende moderniseringer, bliver der investeret i gode boliger, og at udgiften til forbedringer i gennemsnit er 4.675 kr. pr. kvadratmeter. Rapporten viser også, at der er sket en stigning i antallet af § 5,2-moderniseringer, så hvor der i 2006 blev gennemført 2.000 moderniseringer om året, moderniseres der i dag ca. 2.850 lejligheder om året.

”Der investeres i snit mere end det dobbelte af de lovbestemte mindstegrænser, så alle påstande om fupmoderniseringer og Jem & Fix-bordplader må være skudt i sænk,” siger Morten Østrup Møller. Han finder stigning i antallet af § 5,2-moderniseringer naturligt, når det bliver set i lyset af det faldende afkast på den almindelige omkostningsbestemte leje.

En del af rapporten kredser også om muligheden for helt at afskaffe de gennemgribende moderniseringer for i stedet at bruge de almindelige regler for løbende forbedringer i § 5,1 – eventuelt med et mindre tillæg. Denne mulighed er dog en decideret blindgyde, mener EjendomDanmarks juridiske direktør.

Morten Østrup Møller peger på, at de negative konsekvenser ved § 5,1 er underbelyst i rapporten. Lejeforhøjelserne overestimeres med ca. 10 procent i forhold til det aktuelle renteniveau, og rapporten ser helt bort fra, at udlejer typisk ikke må beregne lejeforhøjelse af hele investeringen. Endeligt indeksreguleres lejeforhøjelser ikke, hvilket betyder, at de langsomt udhules.

”Vi har et meget bureaukratisk huslejesystem, hvor den omkostningsbestemte husleje giver for lidt til løbende at forbedre og vedligeholde den samlede ejendom. Et balanceret system kræver mulighed for at lave gennemgribende moderniseringer. Det er gynger og karruseller,” siger Morten Østrup Møller, der henviser til, at rapporten fastslår at “Et højt afkast af fx § 5, stk. 2-forbedringer kan kompensere for (for) lave afkast i øvrigt.“

Morten Østrup Møller hæfter sig også ved, at ekspertgruppen på linje med EjendomDanmark kommer frem til, at værdien af andelsboligforeningernes ejendom kan falde voldsomt (mellem 26 og 48 procent), hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer fjernes.

Se Ekspertgruppens rapport om § 5,2

Se rapporten om de økonomiske konsekvenser af et indgreb mod § 5,2

Se EjendomDanmarks materiale om § 5,2

Kontakt

Adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark, 27 11 20 73, Hent foto

Juridisk direktør Morten Østrup Møller, EjendomDanmark, 61 46 39 46, Hent foto

Denne pressemeddelelse blev sendt den 29. oktober 2019