Under overskriften ”Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter” vejledes banker og realkreditinstitutter i, hvordan de bør være tilpas forsigtige ved finansiering af kunders udlejningsejendomme og projekter med udvikling eller opførelse af ejendomme, der skal udlejes eller sælges. Baggrunden for vejledningen er ifølge Finanstilsynet at sikre, at kreditinstitutterne – som det har været tilfældet i tidligere krisetider – undgår større tab i forbindelse med finansieringen.
”Under Finanskrisen var der lån, som ikke skulle være givet. I det her tilfælde har Finanstilsynet dog valgt at rulle frem med den store kanon og lægger op til noget, der allermest ligner lovgivning. Ejendomsbranchen er i forvejen meget tung reguleret både fra dansk side og EU, og en vejledning som denne vil ødelægge mere end det gavner,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark.
Vidtgående detailregulering
I vejledningen listes ca. 120 krav op, der ”bør” opfyldes, og ca. 80 krav, der ”skal” opfyldes. Finans Danmark mener, det er et udtryk for en vidtgående detailregulering af rammerne for bankernes og realkreditinstitutternes kreditpolitik, forretningsgange og procedurer.
”Det er selvfølgelig vigtigt at forebygge kriser på ejendomsmarkedet, og vi bakker også op om, at der skal være ordentlighed i långivningen, og at det skal foregå på forsvarlig vis. Men det håndteres allerede inden for de givne rammer i ledelsesbekendtgørelsen,” siger Peter Jayaswal, direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark.
Færre belåningsmuligheder
Træder vejledningen i kraft i sin nuværende form, vil det blandt andet medføre en risiko for en kraftig forringelse af finansieringsvilkårene for ejendomsbranchen, mener Finans Danmark. I vejledningen er der for eksempel krav til størrelsen af kundernes egenkapital og egenfinansiering og krav til sikkerhedsmargen i forhold til indtægterne fra kundernes planlagte salg og udlejning ved finansiering af ejendomsprojekter.
De vidtgående krav vil i mange tilfælde afskære realkreditinstitutterne fra at yde lån op til lånegrænsen, lyder vurderingen fra Finans Danmark.
”For belåning af en nybygget boligudlejningsejendom nær København vil et krav om positiv likviditet ved 30 års afvikling og fast rente i 30 år, reducere belåningsgraden fra 80 procent til 60 procent. Krav om yderligere sikkerhedsmargen på 25 procent. for udlån til disse ejendomme, vil reducere belåningsgraden til godt 40 procent. Det ser vi som en ganske voldsom reduktion af belåningsmulighederne for en helt nybygget boligudlejningsejendom nær København,” siger Peter Jayaswal.
Fald i boligbyggeri
Hos EjendomDanmark frygter man også, at de mange krav vil betyde en forringelse for ejendomsbranchen.
”Selvom enkelte forslag isoleret set kan være fornuftige nok, får den samlede vejledning karakter af en al for lang tjekliste, der skader sunde og fornuftige ejendomsinvesteringer. Man kan frygte, at vejledningen vil medføre et fald i boligbyggeriet i områder med stor efterspørgsel på boliger, og det vil i sidste ende presse både bolig og lejepriser op,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør fra EjendomDanmark.
En anden sideeffekt ved vejledningen kan være, at den danske finansielle sektors markedsandel for finansiering af udlejningsejendomme vil falde og gøre plads til andre alternative finansieringsformer som for eksempel udenlandske virksomhedsobligationer, pantebreve og lignende. Her vil der ikke nødvendigvis være samme sikkerhed som det nuværende belåningssystem, lyder det fra EjendomDanmark.
Både Finans Danmark og EjendomDanmark mener, at der er behov for en gennemgribende ændring af vejledningen, hvor der bliver tale om et inspirationskatalog for institutterne frem for en detailregulering.
Fakta: Om vejledningen
Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er baseret på Finanstilsynets erfaringer med god praksis i penge- og realkreditinstitutter. Den tager højde for, at der kan være væsentlige risici forbundet med finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Det gælder særligt i forbindelse med risikoen for en konjunkturforværring med bl.a. stigende tomgang, faldende lejeniveauer, stigende renter, stigende afkastkrav, faldende finansieringslyst fra institutterne, økonomisk pressede investorers frasalg af ejendomme til lave priser og kreditinstitutternes reelle overtagelse af mange ejendomme.