/ Nyheder / Fastfrysning af A/B’s ejendoms værdi

Fastfrysning af A/B’s ejendoms værdi

Folketinget vedtog den 4. juni 2020 lovforslag om fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme. Har A/B ikke allerede forholdt sig til spørgsmålet om indhentelse af valuarvurdering til brug for fastfrysning af ejendommens værdi, skal de meget hurtigt forholde sig til dette

Af

Foto: Nick Karvonius, unsplash

Folketinget vedtog den 4. juni 2020 lovforslag om fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme uden så meget som at ændre et komma i forhold til det lovforslag, der blev fremsat den 22. april 2020. Den endelige vedtagelse af lovforslaget er startskuddet til, at bestyrelsen i de danske andelsboligforeninger meget hurtigt skal forholde sig til, om der skal indhentes en valuarvurdering til brug for fastfrysning af ejendommens værdi.

Heldigvis har mange andelsboligforeninger allerede indhentet en valuarvurdering inden loven blev vedtaget, men de der har afventet lovforslagets udmøntning i en vedtaget lov har fået 26 dage af boligministeren til at indhente en valuarvurdering, idet denne skal være indhentet inden den 1. juli 2020.

På grund af covid-19 har mange andelsboligforeninger ikke afholdt deres ordinære generalforsamling i dette forår. Dermed har bestyrelsen ikke fået den rammebeføjelse, der som udgangspunkt skal til for at bruge penge på en valuarvurdering, hvis andelsboligforeningen ikke allerede benytter valuarvurderinger til opgørelse af ejendommens værdi.

Set i lyset af den meget korte og ultimative frist for indhentelse af valuarvurdering, bringes bestyrelsen ud i det dilemma at skulle beslutte, om det er rettidig omhu at bruge penge på en valuarvurdering uden først at have indhentet generalforsamlingens bemyndigelse.

Der er flere forhold, der bør spille ind i forhold til at træffe den beslutning. For det første om der er tale om en andelsboligforening, hvor andelsboligerne handles til maksimalprisen eller vil blive handlet til maksimalprisen i den nærmeste fremtid. For det andet størrelsen af andelsboligforening: Jo mindre andelsboligforeningen er, jo nemmere er det at stemme dørklokker og få afklaret medlemmernes holdning til indhentelse af valuarvurdering og betaling herfor – uanset om man har tænkt sig at gøre brug af den nu eller ej. Jo større andelsboligforeningen er, jo mindre beløb kommer den enkelte andelshaver til at betale af den samlede udgift til valuaren. 

På grund af lovens meget korte frist for indhentelse af valuarvurdering, må anbefalingen være, at bestyrelsen indhenter en valuarvurdering, såfremt andelsboligforeningen har udsigt til et fald i ejendommens værdi som følge af ændringerne i BRL § 5, stk. 2. Dermed har man sikret andelsboligforeningen for fremtidige fald i ejendommens værdi, og så kan generalforsamlingen på et oplyst grundlag træffe beslutning om, hvorvidt valuarvurderingen skal anvendes på førstkommende generalforsamling eller blot puttes i skuffen til senere brug.

Hvad skal der gøres inden 1. juli 2020?

Nogle andelsboligforeninger bruger allerede valuarvurderinger andre gør ikke. Uanset om andelsboligforeningen benytter sig af valuarvurderinger eller ej, så er det eneste krav, at der er indhentet en gyldig valuarvurdering inden den 1. juli 2020.

Det betyder, at der ikke er pligt til at afholde en generalforsamling inden den 1. juli 2020, hvor det bliver besluttet at benytte sig af valuarvurderingen fremadrettet. I det hele taget er der ikke pligt til, at valuarvurderingen skal benyttes. Andelsboligforeningen kan dermed fortsætte med den vurderingsmetode de hele tiden har benyttet og blot lægge valuarvurderingen i skuffen indtil det tidspunkt, hvor generalforsamlingen beslutter sig for at gøre brug af valuarvurderingen.

Gyldige valuarvurderinger indhentet inden den 1. juli 2020

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til bestemmelsen om fastfrysning af vurderingen i den nye lov.

I praksis er der forskel på vurderingsdatoen, som er den dato, hvor valuarvurderingen underskrives, og den dato, hvor ejendommens dagsværdi i henhold til valuarvurderingen indføres i andelsboligforeningens årsregnskabet. Dette medfører overvejelser i forhold til, hvornår 18 måneders fristen skal regnes fra. 

Valuarvurderingen indhentes til brug for opgørelse af foreningens formue i ABL § 5, stk. 2. Formålet med 18 måneders reglens længden var administrativt begrundet, idet valuarvurderingen forudsattes udarbejdet i forbindelse med regnskabsafslutningen. Valuarvurderingen skulle være gældende fra opgørelse af ultimobalancen, i hele det kommende årsregnskabs periode og indtil afholdelse af generalforsamling efterfølgende.

Den regnskabsmæssige værdi i årsregnskabet vil ikke være korrekt, hvis ikke den handelspris af ejendommen, der opgøres i valuarvurderingen, er gældende på datoen for ultimobalancen. Det er samtidig denne værdi, der ligger til grund for opgørelsen af andelskronen i noten, som heller ikke vil være korrekt, hvis ikke valuarvurderingen af ejendommen er gældende på dette tidspunkt.

En andelsboligforening bør derfor ved bestilling af en valuarvurdering have anført som en del af vurderingstemaet, at ejendommens værdi skal vurderes pr. den dato, der skal anvendes i regnskabet. Af samme årsag har mange valuarer anført i valuarvurderingen, at der er tale om en vurdering pr. den sidste dag i årsregnskabet, fx 31. december, uagtet at valuarvurderingen først er udført og underskrevet på et senere tidspunkt.

Dette stemmer også med RICS (Royal Institute of Chartered Sutveyors) udmelding om vurderingsdatoen i Red Book Global, der er en international standard om, hvordan man værdiansætter ejendomme

The specific valuation date will need to be agreed with the client – an assumption that the valuation date is the date of the report is not acceptable.

RICS

Red Book Global 

Dermed stemmer det bedst overens med ABL § 5, at 18 måneders reglen må forstås således, at den begynder på det tidspunkt, hvor ejendommens værdi er opgjort i regnskabet.

Der er formodentlig ikke mulighed for at rette op efter den 1. juli 2020, såfremt det efterfølgende viser sig, at den valuarvurdering andelsboligforeningen har lagt i skuffen, ikke var gyldig den 1. juli 2020. Såfremt andelsboligforeningen benytter kalenderåret som regnskabsår, anbefales det derfor at indhente en valuarvurdering i 2020, så andelsboligforeningen med sikkerhed har en vurdering, der er gyldig den 1. juli 2020 til brug for fastfrysning af ejendommens værdi.

 

(Læs mere efter annoncen)

Kom på kursus

Efter den 1. juli 2020

Hvis man har indhentet en valuarvurdering til udnyttelse af reglerne om fastfrysning af valuarvurderinger, så bør man på den førstkommende generalforsamling efter den 1. juli 2020 tage stilling til om foreningen skal gøre brug af den indhentede valuarvurdering nu, eller om den blot er indhentet som en fremtidssikring, der først skal bruges senere.

Det er ikke et krav, at andelsboligforeningen skifter vurderingsmetode på den førstkommende generalforsamling for at kunne fastfryse ejendommens værdi på et senere tidspunkt.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug.

Hvis andelsboligforeningen ønsker at gøre brug af dette, skal man være opmærksom på, at det fremgår af loven, at en valuarvurdering, som ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdien, kun kan fastholdes på et senere tidspunkt, hvis det ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring dokumenteres, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020.

Det anbefales derfor, at andelsboligforeningen får indarbejdet en note i regnskabet på den førstkommende generalforsamling efter 1. juli 2020.

Noten i regnskabet kunne formuleres således:

”Andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering den [dato], hvoraf fremgår, at ejendommens værdi pr. [dato] var kr. [værdi]. Valuarvurderingen er indhentet før 1. juli 2020, og var gyldig den 1. juli 2020, hvorfor valuarvurderingen kan bruges ved værdiansættelse af ejendommen i henhold til ABL § 5, stk. 3.” 

Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet eller efterfølgende dokumentere det ved en revisorerklæring.

Note i regnskabet

Udover notekravet ved skuffevurderinger, så er der tillige et krav om, at det skal anføres i en note i årsregnskabet, såfremt ejendommens værdi er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering, jf. ABL § 5, stk. 3, 3. pkt.

Når andelsboligforeningen således på et tidspunkt efter den 1. juli 2020 ønsker at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering, skal det oplyses i en note i årsregnskabet. 

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020. 

Valuarvurderingens gyldighed

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020. 

Om det er nødvendigt for andelsboligforeningen at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i balancen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen.

De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af kostprisen i balancen, men den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet. 

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en fastfrosset valuarvurdering. 

Hvis andelsboligforeningen pt benytter sig af anskaffelsesprisen, vil andelsboligforeningen skulle gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering (eller fastfrosne offentlige ejendomsværdi), når der skiftes værdiansættelsesprincip. Det vil ikke efterfølgende være muligt at vælge en anden værdi uden at miste muligheden for at gøre brug af den fastfrosne ejendomsværdi. 

Prioritetsgæld

Andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen i den nye ABL § 5, stk. 3 indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i den nugældende ABL § 5, stk. 4, der bliver til ABL § 5, stk. 5. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen, hvis de fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån.  

Forbedringer

Reglen i (den nugældende) ABL § 5, stk. 3 er blevet præciseret således, at muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget også gælder for vurderinger, der er fastfrosset i henhold til den nye ABL § 5, stk. 3. Pr. 1. juli 2020 bliver den nugældende ABL § 5, stk. 3 til § 5, stk. 4. 

Det vil sige, at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2 eller stk. 3.  

Her skal man være opmærksom på, at forbedringen ikke er en opgørelse af, hvad det har kostet at udføre arbejdet, men en vurdering af, med hvilket beløb, forbedringerne skønnes at have forøget handelsværdien af ejendommen. 

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund. 

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.  

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette har ikke været en del af lovforslaget, men vil formodentlig blive implementeret efterfølgende.  

Ikrafttrædelse

Loven træder i kraft den 1. juli 2020, hvorfor der ikke er krav om, at andelsboligforeninger skal leve op til lovens krav før efter den 1. juli 2020.

Dermed er det ikke nødvendigt at indføre en note i regnskabet til brug for fastfrysning af andelsværdien, hvis regnskabet har været godkendt på en generalforsamling inden den 1. juli 2020.

Det der er vigtigt er INDEN den 1. juli 2020 at sørge for at indhente en valuarvurdering, der kan bruges til fastfrysning efterfølgende, såfremt andelsboligforeningen ønsker at gøre brug af denne mulighed.