Vi benytter cookies for at forbedre brugeroplevelsen. Læs mere om cookies   

Overpris på grund af fejlbehæftet valuarvurdering

Højesteret har den 7. marts 2019 afsagt dom om rigtigheden af en valuarvurdering, der var foretaget 11 måneder efter den nystiftede andelsboligforening købte ejendommen efter reglerne om tilbudspligt til kr. 360 mio. kr.

Højesteret fandt, at der i lighed med Dansk Ejendomsmæglerforenings vejledning om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme, må være en formodning om, at den aftalte pris mellem to uafhængige parter stemmer overens med den faktiske handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

Valuaren havde vurderet ejendommen til en værdi, der oversteg handelsprisen med 139 mio. kr. 11 måneder efter overdragelsestidspunktet. Denne vurdering måtte ses i sammenhæng med en vurdering, som samme valuar havde foretaget blot tre måneder inden overdragelsestidspunktet, hvor ejendommens værdi oversteg handelsprisen med 118,5 mio. kr. Ingen af valuarens vurderinger indeholdt en begrundelse for, hvorfor de afveg væsentligt fra den aftalte pris, som andelsboligforeningen havde købt ejendommen til.

Højesteret fandt på baggrund af formodningsreglen, at valuarvurderingen ikke lå inden for rammen for et rimeligt skøn over ejendommens kontante handelsværdi, hvorfor valuarvurderingen ikke kunne danne grundlag for opgørelse af maksimalprisen mellem køber og sælger. Køber havde derfor betalt en overpris, der kunne kræves tilbagebetalt, jf. ABL § 16, stk. 3.

Såfremt andelsboligforeningen havde været bekendt med, at valuarvurderingen ikke kunne bruges til opgørelse af maksimalprisen, havde andelsboligforeningen kunnet fastsætte ejendommens værdi på grundlag af den offentlige ejendomsværdi, som på daværende tidspunkt var 427 mio. kr. Købers tilbagebetalingskrav skulle derfor fastsættes til forskellen mellem valuarvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering, hvilket betød, at sælger skulle tilbagebetale kr. 1.100.000 til køber som følge af den fejlagtige valuarvurdering.

Højesterets afgørelse var det modsatte resultat af landsrettens, men i overensstemmelse med boligrettens.

Valuaren var ikke medinddraget i sagen for Højesteret på trods af, at boligretten den 14. november 2016 var kommet frem til, at valuaren skulle friholde sælger for dette beløb. Boligrettens begrundelse for valuarens erstatningsansvar var, at sælger havde haft en berettiget forventning om, at valuarvurderingen var retvisende, og at sælger i god tro havde disponeret over købesummen. Sælger havde dermed lidt et tab svarende til 1,1 mio. kr. som valuaren skulle erstatte som følge af valuarens ansvarspådragende adfærd.

Dommen bliver refereret i Huset Jura nr. 3 som GD 2019/25.